расширения и реконструкции было введено 106,27 тыс. кв. м, что в 2,5 раза выше уровня января-апреля 2008 г. (по данным «Астраханьстат»).


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте его и откройте на своем компьютере.
11/
09/
20
Вос-
произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше-
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Г
. АСТРАХАНЬ

МАЙ
2009
г.

Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании
MACON Realty

Group.

Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник.


В 2008 г. в г. Астрахань было введено в эксплуатацию 242,6 тыс.
кв. м жилья, что в 2,5 раза меньше, чем в 2007 г. (598,9 тыс. кв.
м).
Снижение ввода жилья произошло за счет уменьшения
объемов строительства индивидуального жилья в г. Астрахань и
приостановки строительства многоквартирных жилых домов,
возводимых застройщиками, в основном, за счет долевого
участия граждан.


За период январь
-
апрель 2009 г. в г. Астрахань организациями
всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за
счет нового строительства, расширения и реконструкции было
введено 106,27 тыс. кв. м, что в 2,5 раза выше уровня января
-
апреля 2008 г. (по данным

Астраханьстат

).


Наличие значительного количества жилых домов на территории
г. Астрахань, строящихся за счет федерального и областного
бюджетов позволяет рассчитывать на увеличение объемов
ввода жилья в 2009 г. К сожалению, прогрессирующие кризисные
явления скорей всего не позволят строитель
ному
комплексу
достичь показателя 2007 г. (598,9 тыс. кв. м) из
-
за существенного
снижения темпов строительства.


Всего на первичном рынке недвижимости г. Астрахань
сегодня
насчитывается порядка 44 многоквартирных домов, находящихся
на разных стадиях строительства. Таким образом, в конце мая
2009 г. общий объем возводимого жилья по всем классам,
районам и типам составил 323 787 кв. м (без учета
индивидуального жилищного строительства).


Наибольшая активность жилищного строительства на конец мая
2009 г. наблюдается в Советском районе, здесь
сконцентрировано 47% всего объема строящегося жилья.
Наименее активно строительство ведется в Трусовском районе
-

2%, что связано с неразвитостью инженерной инфраструктуры и
значительной удаленностью от центра города. Это определяет
его низкую привлекательность среди населения как района
проживания и низкие объемы строительства. Изменение доли
возводимых объектов по районам в динамике (январь 2009 г.
-

май 2009 г.) происходило за счет сдачи объектов в эксплуатацию
и появления в строительстве новых.


Все строящееся жилье в г. Астрахань возводится по четырем
технологиям строительства: монолитной, кирпичной,
металлокаркасной и панельной. На долю кирпичного типа
приходится 54% (174 480 кв. м) от общего объема возводимого
жилья, монолитного типа
-

38% (122 914 кв. м). По панельной
технологии возводится 5% жилья (16 778 кв. м). Данный тип
строительства в настоящее время в г. Астрахань используется
компанией

Комстрой

в возведении объекта

Дом на
Безжонова


корпус
-
2. По металокаркасной технологии
возводится 3% (9 615 кв. м). По этой технологии строительство
ведет компания

Зодчий

.


Предложение

В мае 2009 г. объем
возводимого жилья
увеличился на 12%,
относительно января
текущего года

Структура предложения по районам, кв. м

Источник: собственная база строящихся
жилых объектов
MACON Realty Group

11/
09/
20
Вос-
произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше-
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Г
. АСТРАХАНЬ

МАЙ
2009
г.

Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании
MACON Realty

Group.

Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник.


Предложение
(продолжение)

Наибольший объем возводимого жилья приходится на сегмент
среднего класса, объем строительства которого составляет 48%
от общего объема строительства. Второе место принадлежит
сегменту эконом
-
класса
-

43% от общего объема строительства.
Далее идет сегмент бизнес
-
класса
-

5%. Отметим, что в этом
сегменте ведется строительство одного объекта
-

ЖК

Паруса

.
Наименьший объем предложения сконцентрирован в сегменте
элитного класса
-

3% от общего объема строительства, который
представлен только одним объектом
-

жилой комплекс в составе
МФК

Гранд Отель


(ООО

Мы строим дом

).


Ценовая ситуация

В декабре 2008 г.
-

январе 2009 г. на рынке наблюдался рост
среднего уровня цен, который объясняется сдачей в
эксплуатацию несколько жилых комплексов эконом
-
класса
(среди них крупный жилой комплекс в мкрн.

Никитинский бугор
-
2
, 1
литер жилого дома по ул. Воробьева, стоимость квартир в
котором была одна из самых низких). Фактически же, уровень
цен снизился и без учета сданных объектов составил 33 995 руб.
за 1 кв. м. В кризис цена на рынке упала на
7
%. За 5 месяцев
2009 г. (с января по май) на рынке строящегося жилья
продолжается тенденция спада средней стоимости 1 кв. м,
который составил 2,6%. Отметим, что уровень цен в мае 2009 г.
практически сравнялся с докризисным уровнем цен (май 2008 г.).


Максимальное снижение цен (
-
18%), относительно января 2009
г., произошло в домах, возводимых по монолитной технологии,
которая является самой дорогой
-

35 521 руб. за 1 кв. м. В домах
панельного типа, цена также существенно упала (
-
13%).
Стоимость 1 кв. м в таких домах завышена, что объясняется, в
основном, повышенным спросом на самое дешевое жилье.
Наименьшее снижение цены с начала текущего года по май 2009
г. наблюдается в объектах кирпичного типа (
-
4%), так как
квартиры в таких домах пользуются наибольшим спросом
.


В мае 2009 г. относительно начала года наибольшее снижение
цен наблюдается в Кировском районе
-

11%. Такое изменение
цены связано с падением стоимости 1 кв. м (на 47%) в жилом
доме на пер. Островского (компания

Зодчий

). В Советском
район цена упала на 6%, в Ленинском
-

на 4%, в Трусовском
районе цена не изменилась.


Несмотря на резкое снижение цены в Кировском районе, он по
-
прежнему является районом с наибольшей средней стоимостью
возводимого жилья
-

38 403 руб. за 1 кв. м (здесь строятся
наиболее качественные новостройки, единственный объект
бизнес
-
класса ЖК

Паруса

и элитного класса

Гранд Отель

).
Снижение цены на 11% (максимальное снижение) за 5 месяцев,
говорит о том, что в этом районе цены до кризиса были
искусственно завышены. На территории Трусовского района
возводится одна новостройка, стоимость квартир в ней
МФК

Гранд Отель


Динамика цен на первичном рынке жилой

недвижимости, руб. за 1 кв. м

Источник: собственные данные компании
MACON Realty Group

-
4,6%

-
0,3%

-
1,0%

-
0,7%

-
0,5%

Источник:
собственная база строящихся жи-
лых объектов
MACON Realty Group

Распределение цен по районам, руб. за 1 кв. м

11/
09/
20
Вос-
произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше-
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Г
. АСТРАХАНЬ

МАЙ
2009
г.

Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании
MACON Realty

Group.

Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник.


Ценовая ситуация
(продолжение)

составляет 32 000 руб. за 1 кв. м. До кризиса цена на жилье по
районам формировалась под влиянием

искусственного


фактора
-

уровня престижности. Так как Кировский район
является самым престижным и наиболее предпочтительным для
приобретения жилья, стоимость 1 кв. м в нем оказалась самой
высокой, а сам район переоцененным. В результате кризисных
явлений (снижение платежеспособности покупателей, темпов
продаж и др.) ценовое соотношение между районами
выровнялось и стало пропорциональным, дисбалансы были
устранены.


Наибольшее снижение цены в мае 2009 г. по отношению к
январю 2009 г. произошло в сегменте эконом
-
класса
-

на 18% (в
мае
-

28 136 руб. за 1 кв. м). По многим объектам за 5 месяцев
цена упала на 11
-
29%. В сегменте среднего класса снижение
цены составило 12% (36 125 руб.). В бизнес


и элитном классе
цена не изменилась. Отметим, что в объекте элитного класса
цена до конца 2009 г. не изменится (по словам коммерческого
директора отдела продаж компании
-
застройщика), если на
рынке не появится новый объект. Средняя стоимость жилья в
домах бизнес
-
класса в мае 2009 г. составила 75 000 руб., в
элитном сегменте
-

90 000 руб. за 1 кв. м.

Спрос

Снижение платежеспособности населения г. Астрахань
подтверждается низкими темпами продаж, снижением цен на
жилье за 5 месяцев (на
7
%), что сказалось и на строящихся
объектах, строительство по некоторым остановилось. Несмотря
на то, что средний уровень доходов населения за январь
-
март
2009 г. вырос (по данным органов статистики и администрации г.
Астрахань), уровень средней начисленной заработной платы в
марте 2009 г., по сравнению с февралем 2009 г. снизился на
6,2%. Все это отрицательно отразилось на общей
платежеспособности населения, уровень которой по сравнению
с прошлым годом снизился.


Сравнение темпов продаж в мае 2009 г. с августом 2008 г.,
показывает, что ранее средний темп продаж составлял около 8
-
9
квартир в месяц, а по некоторым объектам 13
-
15 квартир в
месяц (при том, что на первичном рынке жилья в летний период,
как правило, наблюдается спад темпов продаж). В мае 2009 г.
средний темп продаж составил 4 квартиры в месяц (весенний
период является наиболее пиковым временем продаж). По
некоторым объектам продажи остановились. Снижение темпов
продаж за этот период составило более 50%.


Наибольший спад темпов продаж наблюдается в сегменте
эконом
-
класса, снижение составило порядка 70%. Это связано с
тем, что по многим объектам строительство остановлено,
перенесены сроки сдачи на 6
-
12 месяцев. Все это увеличивает
риски, связанные с приобретением жилья. В сегменте среднего
класса темпы продаж снизились на 40%.


В мае 2009 г. темпы
продаж на первичном
рынке сократились на
50% относительно августа
2008 г.

11/
09/
20
Вос-
произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше-
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Г
. АСТРАХАНЬ

МАЙ
2009
г.

Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании
MACON Realty

Group.

Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник.


Тенденции


Анализ развития рынка строящегося жилья в мае 2009 г. выявил
ряд тенденций:



объемы многоэтажного строительства достаточно низкие,
объемы строительства индивидуальных домов выше;



структура предложения по сегментам показывает
преобладание эконом


и среднего класса;



снижение темпов строительства, особенно объектов,
находящихся на начальных стадиях строительства.
Основная причина


недостаточный уровень
финансирования;



сокращение количества новых объектов на рынке. В
будущем, это может привести к уменьшению объемов
многоэтажного строительства;



снижение стоимости жилья во всех классах возводимого
жилья, особенно в среднем и бизнес
-
классе;



массовое предоставление строительными компаниями
скидок и специальных условий вариантов стимулирования
продаж (снижение первоначального взноса, увеличение
сроков рассрочки платежа);



активной остается лишь категория потенциальных
покупателей, приобретение квартир которыми связано с
бытовой необходимостью;



наиболее востребованным становится недорогое жилье
на финальной стадии строительства;



объем сделок, как на первичном, так и на вторичном
рынке, остается на достаточно низком уровне.


Прогноз


С учетом сроков сдачи объектов, строящихся на сегодняшний
момент, можно предположить, что в
2009
г. ожидается
значительное увеличение объема ввода в эксплуатацию (
199
271
кв. м). Это связано с большой долей объектов,
строительство которых началось в 2007
-
2008 гг. и находящихся
на завершающейся стадии строительства
-

58% от общего
объема строящегося жилья. К концу года увеличится количество
объектов, по которым будут перенесены сроки сдачи, а
строительные работы по некоторым объектам возможно
остановятся. Объем заявленных на
2010
-
2011
гг. проектов
невелик. С начала 2009 г. на рынке появилось 7 объектов. Во 2
полугодии 2009 г. ведущие застройщики г. Астрахань планируют
начать строительство еще 5 жилых домов.


Прогнозируется дальнейшее снижение цены на
3
-
6
% в
3

квартале
2009
г. Пик падения на рынке недвижимости придется
на лето
-
осень 2009 г.


Спрос на вторичное жилье будет превышать спрос на
строящееся. Это связано с отсутствием рисков при покупке
квартиры (на первичном рынке риск связан с переносом сроков
Тенденции и прогноз

Прогноз ввода многоэтажного

жилья, кв. м

Источник:
собственная база строящихся
жилых объектов
MACON Realty Group

11/
09/
20
Вос-
произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше-
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Г
. АСТРАХАНЬ

МАЙ
2009
г.

Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании
MACON Realty

Group.

Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник.


Тенденции и прогноз
(продолжение)

сдачи,

замораживанием


объекта). Также сумма вложения при
приобретении квартиры в готовом доме меньше, нежели в
строящемся.


В ближайшие годы наибольший объем спроса будет
сосредоточен в сегменте эконом
-
класса. Значительная часть
ветхого и аварийного жилья обуславливает необходимость
переезда в более качественное жилье. При этом, подавляющая
часть жителей такого ветхого жилья характеризуется низким
уровнем дохода и способна будет приобретать жилье только
самого доступного


эконом
-
класса. Эти же причины
обуславливают и высокий спрос на
1
-
комн. квартиры, которые
характеризуются минимальным бюджетом покупки.

Внимание! Настоящий обзор не содержит полного и
детального изложения темы исследования, отражает
экспертное и профессиональное мнение консультан-
тов компании
MACON Realty Group

и служит для де-
монстрации отдельных выводов и итогов исследова-
ния.

Примечание

11/
09/
20
Вос-
произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше-
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Г
. АСТРАХАНЬ

МАЙ
2009
г.

Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании
MACON Realty

Group.

Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник.


Ксения Леонова
,

Старший аналитик департамента исследований и консалтинга

MACON Realty Group


Имеет более чем 5
-
летний опыт работы в сфере
девелопмента и консалтинга на рынке недвижимости. Свою
трудовую деятельность начала в 2004 году в ООО СИК

Девелопмент
-
Юг

-

лидирующей компании на краснодарском
рынке жилой недвижимости, которой принадлежит более 21%
рынка. На позиции специалиста маркетингового отдела
проводила комплексный анализ рынка недвижимости,
конкурентный анализ, занималась созданием и пополнением
банка маркетинговых данных компании. В этой должности
проработала более 3 лет, при ее непосредственном участии
на рынок были выведены и успешно реализованы десятки
проектов в сфере жилой недвижимости на территории г.
Краснодар.


В 2007 году перешла на должность маркетолога в ООО

Европа
-
Инвест

-

еще одного крупнейшего девелопера
Краснодара. Здесь, помимо изучения рынка, Ксения впервые
столкнулась с задачей разработки концепций объектов
недвижимости


жилой многоэтажной, коттеджной,
гостиничной. Опыт, полученный при работе в лидирующих
компаниях, и стремление к повышению профессионального
уровня позволили Ксении успешно пройти собеседование в
компании
MACON Realty Group
в 2008 году.


В настоящее время работает в должности аналитика
департамента исследований и консалтинга компании.
Специализируется на сегменте жилой недвижимости. За
время деятельности в компании участвовала в проектах по
созданию концепций жилых комплексов и коттеджных
поселков по всему ЮФО (Ростов
-
на
-
Дону,


Краснодар, Сочи,
Геленджик, Астрахань), а также в Сибири (республика Алтай) и
Северо
-
Западной (Калининградская область) частях России,
на территории республик Крым и Абхазия.


Компания
MACON Realty Group
входит в число самых
успешных региональных консультантов рынка
недвижимости в России и является безусловным лидером в
ЮФО по количеству реализованных проектов. Сейчас их
насчитывается более 100. Сотрудники нашей компании
решают весь комплекс задач по развитию объектов
недвижимости, от проведения маркетинговых исследований
и разработки концепций застройки земельных участков до
организации продаж и комплексного продвижения объектов
на рынке.



Специализация
MACON Realty Group


это развитие
крупных территорий. Компанией проконсультировано
проектов общей площадью более 6 000 Га, что является
одним из самых высоких показателей в стране. Мы
работаем во всех сегментах недвижимости: жилом,
офисном, торговом, складском, гостиничном и курортном.



Компания
MACON Realty Group
оказывает свои услуги по
всей территории России. Помимо юга страны на нашей
карте отмечены проекты, выполненные в Сибири, на
Дальнем Востоке, на Урале и в Северо
-
Западном округе.
Кроме того, в структуре компании открыто подразделение
MACON Resort Solutions,
специализирующееся на сегменте
курортной недвижимости. Его география распространяется
далеко за пределы РФ, на рекреационные зоны стран СНГ и
Восточной Европы.



Наши клиенты


крупнейшие девелоперы, инвесторы и
консультанты рынка недвижимости, такие как:
AFI
Development, Knight Frank, ADM Group, Blackwood,
Ренова
Стройгруп,
Jones Lang LaSalle, Hermitage Construction &
Management Group, DTZ, Lnnheim Norway, Cushman &
Wakefield Stiles & Riabokobilko,
М
-
индустрия, Капитал ПИФ и
многие другие.



MACON Realty Group
предлагает своим клиентам
экономичные, эффективные и конкурентоспособные
решения в области недвижимости. Мы не приемлем
шаблонных отчетов и всегда ориентируемся на
индивидуальные потребности заказчика. Такая политика
позволила нам за 3 года занять лидирующие позиции на
рынке регионального консалтинга и завоевать доверие
клиентов. Каждый год
MACON Realty Group
удваивает
темпы своего развития и может считаться одной из самых
перспективных компаний на российском рынке консалтинга.

О компании

Об авторах


Приложенные файлы

  • pdf 11159739
    Размер файла: 743 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий