расширения и реконструкции было введено 106,27 тыс. кв. м, что в 2,5 раза выше уровня января-апреля 2008 г. (по данным «Астраханьстат»).


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте файл и откройте на своем компьютере.
11/ 09/ 20 Вос- произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше- ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г . АСТРАХАНЬ МАЙ 2009 г. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании MACON Realty Group. Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник. В 2008 г. в г. Астрахань было введено в эксплуатацию 242,6 тыс. кв. м жилья, что в 2,5 раза меньше, чем в 2007 г. (598,9 тыс. кв. м). Снижение ввода жилья произошло за счет уменьшения объемов строительства индивидуального жилья в г. Астрахань и приостановки строительства многоквартирных жилых домов, возводимых застройщиками, в основном, за счет долевого участия граждан. За период январь - апрель 2009 г. в г. Астрахань организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за счет нового строительства, расширения и реконструкции было введено 106,27 тыс. кв. м, что в 2,5 раза выше уровня января - апреля 2008 г. (по данным Астраханьстат ). Наличие значительного количества жилых домов на территории г. Астрахань, строящихся за счет федерального и областного бюджетов позволяет рассчитывать на увеличение объемов ввода жилья в 2009 г. К сожалению, прогрессирующие кризисные явления скорей всего не позволят строитель ному комплексу достичь показателя 2007 г. (598,9 тыс. кв. м) из - за существенного снижения темпов строительства. Всего на первичном рынке недвижимости г. Астрахань сегодня насчитывается порядка 44 многоквартирных домов, находящихся на разных стадиях строительства. Таким образом, в конце мая 2009 г. общий объем возводимого жилья по всем классам, районам и типам составил 323 787 кв. м (без учета индивидуального жилищного строительства). Наибольшая активность жилищного строительства на конец мая 2009 г. наблюдается в Советском районе, здесь сконцентрировано 47% всего объема строящегося жилья. Наименее активно строительство ведется в Трусовском районе - 2%, что связано с неразвитостью инженерной инфраструктуры и значительной удаленностью от центра города. Это определяет его низкую привлекательность среди населения как района проживания и низкие объемы строительства. Изменение доли возводимых объектов по районам в динамике (январь 2009 г. - май 2009 г.) происходило за счет сдачи объектов в эксплуатацию и появления в строительстве новых. Все строящееся жилье в г. Астрахань возводится по четырем технологиям строительства: монолитной, кирпичной, металлокаркасной и панельной. На долю кирпичного типа приходится 54% (174 480 кв. м) от общего объема возводимого жилья, монолитного типа - 38% (122 914 кв. м). По панельной технологии возводится 5% жилья (16 778 кв. м). Данный тип строительства в настоящее время в г. Астрахань используется компанией Комстрой в возведении объекта Дом на Безжонова корпус - 2. По металокаркасной технологии возводится 3% (9 615 кв. м). По этой технологии строительство ведет компания Зодчий . Предложение В мае 2009 г. объем возводимого жилья увеличился на 12%, относительно января текущего года Структура предложения по районам, кв. м Источник: собственная база строящихся жилых объектов MACON Realty Group 11/ 09/ 20 Вос- произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше- ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г . АСТРАХАНЬ МАЙ 2009 г. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании MACON Realty Group. Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник. Предложение (продолжение) Наибольший объем возводимого жилья приходится на сегмент среднего класса, объем строительства которого составляет 48% от общего объема строительства. Второе место принадлежит сегменту эконом - класса - 43% от общего объема строительства. Далее идет сегмент бизнес - класса - 5%. Отметим, что в этом сегменте ведется строительство одного объекта - ЖК Паруса . Наименьший объем предложения сконцентрирован в сегменте элитного класса - 3% от общего объема строительства, который представлен только одним объектом - жилой комплекс в составе МФК Гранд Отель (ООО Мы строим дом ). Ценовая ситуация В декабре 2008 г. - январе 2009 г. на рынке наблюдался рост среднего уровня цен, который объясняется сдачей в эксплуатацию несколько жилых комплексов эконом - класса (среди них крупный жилой комплекс в мкрн. Никитинский бугор - 2 , 1 литер жилого дома по ул. Воробьева, стоимость квартир в котором была одна из самых низких). Фактически же, уровень цен снизился и без учета сданных объектов составил 33 995 руб. за 1 кв. м. В кризис цена на рынке упала на 7 %. За 5 месяцев 2009 г. (с января по май) на рынке строящегося жилья продолжается тенденция спада средней стоимости 1 кв. м, который составил 2,6%. Отметим, что уровень цен в мае 2009 г. практически сравнялся с докризисным уровнем цен (май 2008 г.). Максимальное снижение цен ( - 18%), относительно января 2009 г., произошло в домах, возводимых по монолитной технологии, которая является самой дорогой - 35 521 руб. за 1 кв. м. В домах панельного типа, цена также существенно упала ( - 13%). Стоимость 1 кв. м в таких домах завышена, что объясняется, в основном, повышенным спросом на самое дешевое жилье. Наименьшее снижение цены с начала текущего года по май 2009 г. наблюдается в объектах кирпичного типа ( - 4%), так как квартиры в таких домах пользуются наибольшим спросом . В мае 2009 г. относительно начала года наибольшее снижение цен наблюдается в Кировском районе - 11%. Такое изменение цены связано с падением стоимости 1 кв. м (на 47%) в жилом доме на пер. Островского (компания Зодчий ). В Советском район цена упала на 6%, в Ленинском - на 4%, в Трусовском районе цена не изменилась. Несмотря на резкое снижение цены в Кировском районе, он по - прежнему является районом с наибольшей средней стоимостью возводимого жилья - 38 403 руб. за 1 кв. м (здесь строятся наиболее качественные новостройки, единственный объект бизнес - класса ЖК Паруса и элитного класса Гранд Отель ). Снижение цены на 11% (максимальное снижение) за 5 месяцев, говорит о том, что в этом районе цены до кризиса были искусственно завышены. На территории Трусовского района возводится одна новостройка, стоимость квартир в ней МФК Гранд Отель Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости, руб. за 1 кв. м Источник: собственные данные компании MACON Realty Group - 4,6% - 0,3% - 1,0% - 0,7% - 0,5% Источник: собственная база строящихся жи- лых объектов MACON Realty Group Распределение цен по районам, руб. за 1 кв. м 11/ 09/ 20 Вос- произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше- ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г . АСТРАХАНЬ МАЙ 2009 г. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании MACON Realty Group. Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник. Ценовая ситуация (продолжение) составляет 32 000 руб. за 1 кв. м. До кризиса цена на жилье по районам формировалась под влиянием искусственного фактора - уровня престижности. Так как Кировский район является самым престижным и наиболее предпочтительным для приобретения жилья, стоимость 1 кв. м в нем оказалась самой высокой, а сам район переоцененным. В результате кризисных явлений (снижение платежеспособности покупателей, темпов продаж и др.) ценовое соотношение между районами выровнялось и стало пропорциональным, дисбалансы были устранены. Наибольшее снижение цены в мае 2009 г. по отношению к январю 2009 г. произошло в сегменте эконом - класса - на 18% (в мае - 28 136 руб. за 1 кв. м). По многим объектам за 5 месяцев цена упала на 11 - 29%. В сегменте среднего класса снижение цены составило 12% (36 125 руб.). В бизнес – и элитном классе цена не изменилась. Отметим, что в объекте элитного класса цена до конца 2009 г. не изменится (по словам коммерческого директора отдела продаж компании - застройщика), если на рынке не появится новый объект. Средняя стоимость жилья в домах бизнес - класса в мае 2009 г. составила 75 000 руб., в элитном сегменте - 90 000 руб. за 1 кв. м. Спрос Снижение платежеспособности населения г. Астрахань подтверждается низкими темпами продаж, снижением цен на жилье за 5 месяцев (на 7 %), что сказалось и на строящихся объектах, строительство по некоторым остановилось. Несмотря на то, что средний уровень доходов населения за январь - март 2009 г. вырос (по данным органов статистики и администрации г. Астрахань), уровень средней начисленной заработной платы в марте 2009 г., по сравнению с февралем 2009 г. снизился на 6,2%. Все это отрицательно отразилось на общей платежеспособности населения, уровень которой по сравнению с прошлым годом снизился. Сравнение темпов продаж в мае 2009 г. с августом 2008 г., показывает, что ранее средний темп продаж составлял около 8 - 9 квартир в месяц, а по некоторым объектам 13 - 15 квартир в месяц (при том, что на первичном рынке жилья в летний период, как правило, наблюдается спад темпов продаж). В мае 2009 г. средний темп продаж составил 4 квартиры в месяц (весенний период является наиболее пиковым временем продаж). По некоторым объектам продажи остановились. Снижение темпов продаж за этот период составило более 50%. Наибольший спад темпов продаж наблюдается в сегменте эконом - класса, снижение составило порядка 70%. Это связано с тем, что по многим объектам строительство остановлено, перенесены сроки сдачи на 6 - 12 месяцев. Все это увеличивает риски, связанные с приобретением жилья. В сегменте среднего класса темпы продаж снизились на 40%. В мае 2009 г. темпы продаж на первичном рынке сократились на 50% относительно августа 2008 г. 11/ 09/ 20 Вос- произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше- ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г . АСТРАХАНЬ МАЙ 2009 г. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании MACON Realty Group. Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник. Тенденции Анализ развития рынка строящегося жилья в мае 2009 г. выявил ряд тенденций:  объемы многоэтажного строительства достаточно низкие, объемы строительства индивидуальных домов выше;  структура предложения по сегментам показывает преобладание эконом – и среднего класса;  снижение темпов строительства, особенно объектов, находящихся на начальных стадиях строительства. Основная причина — недостаточный уровень финансирования;  сокращение количества новых объектов на рынке. В будущем, это может привести к уменьшению объемов многоэтажного строительства;  снижение стоимости жилья во всех классах возводимого жилья, особенно в среднем и бизнес - классе;  массовое предоставление строительными компаниями скидок и специальных условий вариантов стимулирования продаж (снижение первоначального взноса, увеличение сроков рассрочки платежа);  активной остается лишь категория потенциальных покупателей, приобретение квартир которыми связано с бытовой необходимостью;  наиболее востребованным становится недорогое жилье на финальной стадии строительства;  объем сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке, остается на достаточно низком уровне. Прогноз С учетом сроков сдачи объектов, строящихся на сегодняшний момент, можно предположить, что в 2009 г. ожидается значительное увеличение объема ввода в эксплуатацию ( 199 271 кв. м). Это связано с большой долей объектов, строительство которых началось в 2007 - 2008 гг. и находящихся на завершающейся стадии строительства - 58% от общего объема строящегося жилья. К концу года увеличится количество объектов, по которым будут перенесены сроки сдачи, а строительные работы по некоторым объектам возможно остановятся. Объем заявленных на 2010 - 2011 гг. проектов невелик. С начала 2009 г. на рынке появилось 7 объектов. Во 2 полугодии 2009 г. ведущие застройщики г. Астрахань планируют начать строительство еще 5 жилых домов. Прогнозируется дальнейшее снижение цены на 3 - 6 % в 3 квартале 2009 г. Пик падения на рынке недвижимости придется на лето - осень 2009 г. Спрос на вторичное жилье будет превышать спрос на строящееся. Это связано с отсутствием рисков при покупке квартиры (на первичном рынке риск связан с переносом сроков Тенденции и прогноз Прогноз ввода многоэтажного жилья, кв. м Источник: собственная база строящихся жилых объектов MACON Realty Group 11/ 09/ 20 Вос- произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше- ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г . АСТРАХАНЬ МАЙ 2009 г. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании MACON Realty Group. Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник. Тенденции и прогноз (продолжение) сдачи, замораживанием объекта). Также сумма вложения при приобретении квартиры в готовом доме меньше, нежели в строящемся. В ближайшие годы наибольший объем спроса будет сосредоточен в сегменте эконом - класса. Значительная часть ветхого и аварийного жилья обуславливает необходимость переезда в более качественное жилье. При этом, подавляющая часть жителей такого ветхого жилья характеризуется низким уровнем дохода и способна будет приобретать жилье только самого доступного — эконом - класса. Эти же причины обуславливают и высокий спрос на 1 - комн. квартиры, которые характеризуются минимальным бюджетом покупки. Внимание! Настоящий обзор не содержит полного и детального изложения темы исследования, отражает экспертное и профессиональное мнение консультан- тов компании MACON Realty Group и служит для де- монстрации отдельных выводов и итогов исследова- ния. Примечание 11/ 09/ 20 Вос- произведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разреше- ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г . АСТРАХАНЬ МАЙ 2009 г. Воспроизведение всего обзора или любой его части возможно только с получением на это письменного разрешения от компании MACON Realty Group. Цитирование материалов может быть произведено с соответствующей ссылкой на источник. Ксения Леонова , Старший аналитик департамента исследований и консалтинга MACON Realty Group Имеет более чем 5 - летний опыт работы в сфере девелопмента и консалтинга на рынке недвижимости. Свою трудовую деятельность начала в 2004 году в ООО СИК Девелопмент - Юг - лидирующей компании на краснодарском рынке жилой недвижимости, которой принадлежит более 21% рынка. На позиции специалиста маркетингового отдела проводила комплексный анализ рынка недвижимости, конкурентный анализ, занималась созданием и пополнением банка маркетинговых данных компании. В этой должности проработала более 3 лет, при ее непосредственном участии на рынок были выведены и успешно реализованы десятки проектов в сфере жилой недвижимости на территории г. Краснодар. В 2007 году перешла на должность маркетолога в ООО Европа - Инвест - еще одного крупнейшего девелопера Краснодара. Здесь, помимо изучения рынка, Ксения впервые столкнулась с задачей разработки концепций объектов недвижимости – жилой многоэтажной, коттеджной, гостиничной. Опыт, полученный при работе в лидирующих компаниях, и стремление к повышению профессионального уровня позволили Ксении успешно пройти собеседование в компании MACON Realty Group в 2008 году. В настоящее время работает в должности аналитика департамента исследований и консалтинга компании. Специализируется на сегменте жилой недвижимости. За время деятельности в компании участвовала в проектах по созданию концепций жилых комплексов и коттеджных поселков по всему ЮФО (Ростов - на - Дону, Краснодар, Сочи, Геленджик, Астрахань), а также в Сибири (республика Алтай) и Северо - Западной (Калининградская область) частях России, на территории республик Крым и Абхазия. Компания MACON Realty Group входит в число самых успешных региональных консультантов рынка недвижимости в России и является безусловным лидером в ЮФО по количеству реализованных проектов. Сейчас их насчитывается более 100. Сотрудники нашей компании решают весь комплекс задач по развитию объектов недвижимости, от проведения маркетинговых исследований и разработки концепций застройки земельных участков до организации продаж и комплексного продвижения объектов на рынке. Специализация MACON Realty Group – это развитие крупных территорий. Компанией проконсультировано проектов общей площадью более 6 000 Га, что является одним из самых высоких показателей в стране. Мы работаем во всех сегментах недвижимости: жилом, офисном, торговом, складском, гостиничном и курортном. Компания MACON Realty Group оказывает свои услуги по всей территории России. Помимо юга страны на нашей карте отмечены проекты, выполненные в Сибири, на Дальнем Востоке, на Урале и в Северо - Западном округе. Кроме того, в структуре компании открыто подразделение MACON Resort Solutions, специализирующееся на сегменте курортной недвижимости. Его география распространяется далеко за пределы РФ, на рекреационные зоны стран СНГ и Восточной Европы. Наши клиенты – крупнейшие девелоперы, инвесторы и консультанты рынка недвижимости, такие как: AFI Development, Knight Frank, ADM Group, Blackwood, Ренова Стройгруп, Jones Lang LaSalle, Hermitage Construction & Management Group, DTZ, Lnnheim Norway, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobilko, М - индустрия, Капитал ПИФ и многие другие. MACON Realty Group предлагает своим клиентам экономичные, эффективные и конкурентоспособные решения в области недвижимости. Мы не приемлем шаблонных отчетов и всегда ориентируемся на индивидуальные потребности заказчика. Такая политика позволила нам за 3 года занять лидирующие позиции на рынке регионального консалтинга и завоевать доверие клиентов. Каждый год MACON Realty Group удваивает темпы своего развития и может считаться одной из самых перспективных компаний на российском рынке консалтинга. О компании Об авторах

Приложенные файлы

  • pdf 11159739
    Размер файла: 743 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий