ERGO Центр поддержки малого бизнеса. X5 Retail Group. MAN Truck & Bus ASTRA FITNESS NEO. Проект 101 Malltech (ранее РосЕвроДевелопмент). Киномакс Крафт Групп.


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте файл и откройте на своем компьютере.
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 1 кв. 2017 г. 1 квартал 2017 Офисная недвижимость Москвы 1 Официальный уровень инфляции с начала года (за январь и февраль) составил 0 , 8 % против 1 , 6 % за тот же период 2016 года . В годовом исчислении инфляция в феврале 2017 г . замедлилась до 4 , 6 % после 5 , 0 % в январе 2017 г . Прогнозируемая инфляция на 2017 г . – 4 , 0 - 4 , 5 % . Банк России снизил ключевую ставку с 10 % до 9 , 75 % годовых . Продолжается снижение инфляционных ожиданий и восстановление экономической активности . Инфляционные риски несколько снизились, но сохраняются на повышенном уровне . Курс доллара на конец 1 кв . 2017 г . составил 56 , 94 руб . , снизившись на 6 , 1 % или 3 , 72 руб . в сравнении с концом 2016 г . В 1 кв . 2017 г . рынок офисной недвижимости вырос на 0 , 3 % относительно 4 кв . 2016 г . Общий объем предложения составил 14 , 64 млн . кв . м – в сегментах А, В+, В или почти 15 , 9 млн . кв . м – с учетом класса С . Свод основных показателей рынка А В+ В С Общий объем офисных площадей по итогам 1Q 2017 г ., GLA 15 872 тыс. кв. м Из них: 14 645 тыс.кв.м – классы А, В+, В 1 227 тыс.кв.м – класс С Динамика объема по сравнению с 4 Q 201 6 г. +0,3% Объем по классам, GLA 4 550 тыс.кв.м 7 361 тыс.кв.м 2 734 тыс.кв.м 1 227 тыс.кв.м Введено в эксплуатацию в 1 Q 2017 г ., GLA 51,8 тыс. кв. м Введено по классам, в 1 Q 201 7 г., GLA 0 51,8 0 0 Динамика ввода по сравнению с 4 Q 2016 г. 0% +16% 0% 0% Доля вакантных площадей на конец 1Q 2017 г . 21,3 14,3 9,2 8,4 Динамика вакантных площадей по сравнению с 4 Q 2016 г . - - 5,8 % ( - 1,3 п.п .) - 12, 3 % ( - 2,0 п.п .) - 8,0 % ( - 0,8 п.п .) - 8, 7 % ( - 0,8 п.п .) Арендные ставки на конец 1Q 2017 г. без учета НДС и эксплуатационных расходов (руб./ кв.м /мес. ) 1 980 1 430 1 110 880 Динамика арендных ставок по сравнению с 4 Q 2016 г. - в RU В +4,8% + 7,5% + 4,7% - 3,3% Средний уровень обеспеченности ( GLA) на 1 000 чел. 1 282 кв.м (с учетом класса С) Обеспеченность офисными площадями (GLA) на 1 000 чел. 367 кв.м 595 кв.м 221 кв.м 99 кв.м Динамика обеспеченности по сравнению с 4 Q 2016 г. - 0,4% +0,3% - 0,4% - 0,4% I квартал 2017 года Общая ситуация на рынке Офисная недвижимость Москвы 2 В 1 кв . 2017 г . в сегменте офисной недвижимости был введён только 1 объект класса В+ общей площадью 9 0 тыс . кв . м ( GBA ) . Сроки сдачи объектов, ожидающихся в 1 кв . 2017 г . , переносятся . Так, объекты в составе ММДЦ «Москва - Сити» («Федерация - Восток» и « IQ - квартал») перенесены на II полугодие 2017 г, БЦ Neopolis – на 1 кв . 2018 г . Среди наиболее заметных событий в сфере инвестиций в офисную недвижимость : • БЦ « Сретенка , 18 » (класс В+) площадью 21 , 5 тыс . кв . м выкуплен инвесткомпанией «Платформа » . • УК « Иткол » приобрела офисно - складской комплекс площадью 13 тыс . кв . м вблизи метро «Текстильщики » . • Компания « Галс - Девелопмент » продала офисное здание класса «А» площадью 4 , 13 тыс . кв . м, входящее в состав элитного комплекса «Сады Пекина» . Условия сделки и покупатель не разглашаются . Крупные приобретения офисов для собственного размещения : • « Россельхозбанк » стал владельцем офисного центра «Инком сити » ( класс В+ ) площадью около 10 тыс . кв . м . Сумма сделки оценивается в сумму от 1 , 2 млрд до 2 , 5 млрд руб . • «Локо - Банк » приобрёл у компании « Галс - Девелопмент » 4 , 5 тыс . кв . м в башне «Б» БЦ SkyLight (класс А) . Анонсированы планы по новому строительству : • В рамках проекта бизнес - парка « Ростех - Сити» на территории бывшего Тушинского аэродрома планируется строительство 380 тыс . кв . м офисных площадей . Сроки не анонсируются . • Согласовано строительство второй очереди башни «Империя - Тауэр», состоящей из 2 - х корпусов . В одном из корпусов предполагается разместить офисы . Срок реализации проекта – 2019 г . • Деловой центр площадью 27 тыс . кв . м . разместится в городском квартале «Ривер парк» . Застройщик ООО «Речников инвест » планирует завершить строительство не раньше 3 кв . 2018 г . • Компания «Волга - Трейд» построит МФК в г . Видное (МО) на 54 , 8 тыс . кв . м (ТРК с кинотеатром, офисы и апартаменты) . Сдача объекта запланирована на конец 2018 г . • ООО «Адамант» построит в деревне Картамазово «Новой Москвы» МФК (в т . ч . офисные помещения) общей площадью 13 , 1 тыс . кв . м . Сроки не анонсируются . Основные события рынка I квартал 2017 года МФК « IQ - quarter » БЦ S KY L IGHT БЦ NEO GEO Офисная недвижимость Москвы 3 Объем ввода в 1 кв . 2017 г . составил 51 , 8 тыс . кв . м ( GLA ), что на 16 % выше показателей предыдущего квартала и сопоставимо с результатами аналогичного периода 2016 года . Прирост общей площади составил 90 , 0 тыс . кв . м ( GBA ) . По сравнению с 2015 годом, динамика вывода офисных площадей остаётся низкой (текущий показатель почти 2 раза ниже результата 1 кв . 2015 года ) . Весь введенный в 1 квартале 2017 г . объем относится к одному объекту сегмента В+, расположенному за пределами ТТК, в ЮЗАО . Предложение Название БЦ Адрес Округ Класс GBA тыс.кв.м GLA тыс.кв.м NEO GEO, корп.В (2 оч ередь ) Бутлерова ул., д. 17 ЮЗАО В+ 90 51,8 Объекты, введенные в 1 кв. 2017 г. 10761 11364 11905 12598 13727 14301 14593 14645 10000 11000 12000 13000 14000 15000 Объем предложения в классах А, В+, В; GLA тыс.кв.м I квартал 2017 года 266 294 179 187 316 176 67 90 37% 40% 25% 21% 21% 21% 17% 20% 0 50 100 150 200 250 300 350 Объем ввода БЦ (классы А, В+, В), тыс.кв.м объем ввода в 1Q, тыс.кв.м (GBA) доля от годового объема ввода, % 29% 46% 17% 8% Структура предложения по классам на конец 1 Q 2017, % от общего объема ( GLA) А В+ В С Офисная недвижимость Москвы 4 На конец 1 кв . 2017 г . средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 16 , 1 % , снизившись относительно 4 кв . 2016 г . на 10 , 1 % или 1 , 8 п . п . Второй квартал подряд отмечается снижение вакансии по всем классам : в классе А – до 21 , 3 % ; в классе В+ - до 14 , 3 % ; в классе В – до 9 , 2 % ; в классе С - до 8 , 4 % . Наибольшая доля вакантных площадей предлагается в классе А за пределами ТТК – 29 , 6 % (рост на 2 , 1 % или 0 , 6 п . п . к 4 кв . 2016 г . ) . Внутри ТТК вакансия в классе А составила 16 , 9 % , что в 1 , 8 раз меньше, чем вне ТТК . В классе В+ отмечена явно выраженная тенденция к росту заполняемости площадей вне ТТК по сравнению с 4 кв . 2016 г . – снижение вакансии с 19 , 2 % до 16 , 0 % (на 16 , 3 % ) . Существенное снижение доли вакантных площадей произошло в классе С внутри ТТК : с 11 , 5 % до 8 , 8 % (на 23 , 1 % ) . ТОП - 3 крупнейших сделок отчётного периода : • Компания «Яндекс» арендовала 10 , 3 тыс . кв . м в бизнес - парке «Аврора» ( класс А) под дополнительный офис ; • Французская фармкомпания АО « Сервье » стала арендатором 6 , 6 тыс . кв . м в БЦ класса А «Белые Сады » ; • Немецкая страховая компания ERGO заключила договор об аренде 3 , 2 тыс . кв . м в БЦ Silver City ( класс А), сроком на 5 лет . Спрос 5 10 15 20 25 30 2010 2011 2012 1Q 2013 2Q 2013 3Q 2013 4Q 2013 1Q 2014 2Q 2014 3Q 2014 4Q 2014 1Q 2015 2Q 2015 3Q 2015 4Q 2015 1Q 2016 2Q 2016 3Q 2016 4Q 2016 1Q 2017 Динамика уровня вакансии по классам, % А В+ В С Примеры крупных сделок по аренде в 1 кв. 2017 г. I квартал 2017 года Класс ТТК вне ТТК А 16,9% 29,6% В+ 11,6% 16,0% В 7,9% 10,0% С 8,8% 8,3% Средний уровень вакансии по классам в зависимости от локации (внутри ТТК / вне ТТК) Название БЦ Арендованная площадь ( кв.м ) Класс Округ Арендатор Аврора 10 300 А ЦАО Яндекс Белые Сады 6 600 А ЦАО АО « Сервье » Silver City 3 175 А ЦАО ERGO Башня Империя (Москва Сити) 2 700 А ЦАО Центр поддержки малого бизнеса РТС Таганский 2 400 В+ ЮВАО Дельта Плаза 2 000 А ЮАО MAN Truck & Bus NEO GEO 1 500 В+ ЮЗАО ASTRA FITNESS NEO Голден Гейт 1 400 А ЦАО Проект 101 Московский шёлк 1300 В+ ЦАО Malltech ( ранее РосЕвроДевелопмент ) Парк Победы 1 250 В+ ЗАО Киномакс Голден Гейт 1 000 А ЦАО Крафт Групп Офисная недвижимость Москвы 5 Коммерческие условия руб./ кв.м / месяц руб./ кв.м /год Класс А в среднем 1 980 23 760 ЦДР 2 130 25 560 вне ЦДР, внутри ТТК 2 100 25 200 вне ТТК 1 350 16 200 Класс В+ в среднем 1 430 17 160 ЦДР 1 770 21 240 вне ЦДР, внутри ТТК 1 420 17 040 вне ТТК 1 170 14 040 Класс В в среднем 1 110 13 320 ЦДР 1 390 16 680 вне ЦДР, внутри ТТК 1 280 15 360 вне ТТК 1 000 12 000 Класс С в среднем 880 10 560 ТТК 1 050 12 600 вне ТТК 810 9 720 Средние арендные ставки на конец 1 кв. 2017 г. (без учёта НДС и эксплуатационных расходов) В 1 кв . 2017 г . высококлассный сегмент показал прирост арендных ставок к 4 кв . 2016 г .: в классе А – в среднем на 4 , 8 % ; в классе В+ - на 7 , 5 % ; классе В – на 4 , 7 % . Наибольший вклад в рост арендных ставок в классе А внесли объекты с локацией внутри ТТК . Средняя арендная ставка для класса А – 1 980 руб . / кв . м . /мес . * Ставки в классе В+ росли как за счёт объектов внутри ТТК, так и за счёт объектов за его пределами . Средняя ставка в классе В+ составила 1 430 руб . / кв . м /мес . , в классе В – 1 060 руб . / кв . м /мес . Средневзвешенная ставка для сегмента В (В+ и В) составила 1 310 руб . / кв . м /мес . На фоне роста ставок сократился разрыв между классами А и В+ (с 30 % до 28 % ), увеличилась дистанция между классами В и В+ (с 20 % до 22 % ) . Относительная разница между классами С и В осталась на прежнем уровне . 350 - 1680 650 - 2480 550 - 2880 880 - 3800 С В В+ А Диапазон средних арендных ставок по классам, руб./ кв.м /мес. на 1 кв . 2017 г. 550 - 2880 650 - 2480 Min RU В Max Изменения границ относительно 4 кв. 201 6 г. I квартал 2017 года 21% 22% 28% Разница между классами по показателю средних арендных ставок, % С vs B В vs B+ B+ vs A 0 1000 2000 3000 1Q 2014 2Q 2014 3Q 2014 4Q 2014 1Q 2015 2Q 2015 3Q 2015 4Q 2015 1Q 2016 2Q 2016 3Q 2016 4Q 2016 1Q 2017 Динамика средних арендных ставок по классам, руб./ кв.м /мес . А В+ В С * Здесь и далее в отчёте приведены арендные ставки в рублях без учёта НДС и эксплуатационных расходов . Офисная недвижимость Москвы 6 Выводы и прогноз развития Основные выводы по рынку офисной недвижимости Москвы за 1 квартал 2017 г .: 1. Сохраняется замедление темпов вывода на рынок новых офисных площадей . За 1 кв . 2017 г . введён объём, сопоставимый с аналогичным периодом 2016 г . , но в 2 раза меньший, чем за 1 кв . 2015 г . С начала 2016 г . основной объём ( 97 % ) вводимых площадей приходится на сегмент В+, остальные 3 % - на класс А . Объекты класса В и С на рынок не выводились . 2 . Снижение доли вакантных офисных площадей . С конца 2016 г . продолжается снижение вакансии в офисных центрах по всем сегментам, что связано в том числе с позитивными изменениями в макроэкономике . Низкие объемы ввода в классе А привели к тому, что за год вакансия снизилась на 6 , 6 п . п . ( 24 % ) . Б ыстрее заполняются офисы внутри ТТК . Об этом свидетельствуют и крупные сделки (от 1 тыс . кв . м ) по аренде : 81 % площадей арендованы в классе А, при этом почти все объекты расположены в ЦАО . В классе В+ уровень вакансии также существенно сократился – на 2 , 2 п . п . ( 13 % ) к 1 кв . 2016 г . В сегментах В и С снижение доли вакантных площадей происходит более медленными темпами – менее 1 п . п . за год . Собственники подстраиваются под наиболее активных арендаторов – компании среднего и малого бизнеса, желающих улучшить условия аренды . С этой целью крупные помещения дробятся на более ликвидные мелкие офисы . Рынок остаётся рынком арендатора : сдаются или полностью готовые помещения или выполняется ремонт под клиента . 3 . Наметилась тенденция к повышению арендных ставок в высококлассном сегменте А,В+, В . I квартал 2017 года В 1 квартале 2017 г . отмечается активное повышение заявленных арендных ставок по сравнению с концом 2016 г . , в некоторых объектах рост составляет более 20 % . Среднее повышение по классам составило : в классе А - на 4 , 8 % , классе В+ - на 7 , 5 % , и В – на 4 , 7 % . Заявленные арендные ставки не являются окончательными, а служат предметом торга . Арендодатели повышают арендные ставки, желая компенсировать снижение в 2015 - 2016 гг . за счёт новых арендаторов, а также для того, чтобы оценить спрос на офисные помещения по повышенным ставкам . Ожидается , что во 2 кв . 2017 г . ситуация стабилизируется . На фоне повышения ставок в высококлассном сегменте, класс С демонстрирует снижение : 3 , 3 % по сравнению с предыдущим отчетным периодом . До конца 2017 г . планируется ввод порядка 424 тыс . кв . м ( GLA) офисных площадей . Из этого объёма более 60 % придётся на 3 квартал 2017 г . за счёт ожидаемого ввода крупных объектов : Федерация «Восток», « IQ - квартал», «Оазис», «Большевик ( 2 очередь)» . Во втором квартале ожидается ввод 1 объекта класса А площадью 7 , 1 тыс . кв . м ( GLA) . С учётом того, что ввод большого объема площадей откладывается, во 2 квартале 2017 г . может продолжиться тенденция к росту заполняемости объектов, особенно класса А . Название БЦ Класс Округ Площадь GBA , ( тыс.кв.м ) Смоленский Пассаж 2 А ЦАО 9,4 Объекты, планируемые ко вводу во 2 квартале 2017 г. Офисная недвижимость Москвы 7 период факт /дин амика общий объем, тыс. кв.м новое предложение, тыс. кв.м вакантные площади, % средняя арендная ставка, руб./ кв.м /мес. 1 А В+ В С А В+ В С А В+ В С 2015 1 Q факт 15076 57 66 0 0 29,2 14,1 10,3 8,9 619 366 278 202 динамика 0,8% - 83% - 69% - 100% 0% 4,5% - 14% - 18% 31% - 3% - 14% - 7% - 8% 2 Q факт 15206 109 21 0 0 29,4 15,6 9,9 8,4 609 370 269 206 динамика 0,9% 90% - 69% 0% 0% 0,8% 11% - 4% - 6% - 2% 1% - 3% 2% 3 Q факт 15387 138 43 0 0 29,8 17,6 9,6 9,0 503 295 207 162 динамика 1,2% 27% 108% 0% 0% 1% 13% - 3% 8% - 17% ( - 1,5%) - 20% ( - 5%) - 23% ( - 8%) - 21% ( - 6%) 4Q факт 15528 78 63 0 0 29,2 16,9 9,8 9,0 2630 (444 ) 1585 (267) 1160 (196) 895 (151 ) динамика 1,4% - 44% 46% 0% 0% - 2% - 4% 3% 0% - 5% - 3% 1,5% 0% 2016 1 Q факт 15581 0 53 0 0 27,9 16,5 10,2 9,0 2300 1490 1090 940 динамика 0,3% - 100% - 16% 0% 0% - 4% - 3% 4% 0% - 12,5% - 6% - 6% 5% 2 Q факт 15612 0 31 0 0 26,3 16,0 10,9 9,7 2030 1420 1090 930 динамика 0,2% 0% - 41% 0% 0% - 6% - 3% 7% 7% - 12% - 5% 0% - 1% 3Q факт 15776 12 152 0 0 25,4 16,8 10,8 9,4 2010 1420 1060 910 динамика 1,0% 100% 388% 0% 0% - 3% 5% - 0,9% - 2,5% - 1% 0% - 3% - 2% 4Q факт 15820 0 45 0 0 22,6 16,3 10,0 9,2 1890 1330 1060 910 динамика 0,3% - 100% - 71% 0% 0% - 11% - 3% - 8% - 3% - 6% - 6% 0% 0% 2017 1Q факт 15872 0 5 2 0 0 21,3 14,3 9,2 8,4 1980 1430 1110 880 динамика 0,3% 0% 16% 0% 0% - 6% - 12% - 8% - 9 % 5% 7,5% 5% - 3% Движение рынка за 2015 - 2017 гг. I квартал 2017 года 1 До 4 Q 2015 - арендные ставки указаны в USD / кв.м /год , динамика рассчитывалась также в USD . В 3 Q2015 в скобках указано значение динамики в RU В. С 4 Q 2015 в связи с переходом рынка на рубли, арендные ставки и их динамика рассчитываются в RU В , в скобках указано значение в пересчете на USD/ кв.м /год – по актуальному курсу. На вопросы по отчету ответят : NAI Becar – российское подразделение мировой сети NAI Global , одного из лидеров мирового рынка коммерческой недвижимости. Партнерская сеть NAI, основанная в 1978 году, имеет 350 офисов в 55 странах мира. По итогам 2012 года бренд NAI занял 5 место среди мировых брендов на рынке коммерческой недвижимости. NAI Becar имеет фронт - офисы в Москве и Санкт - Петербурге, а также представительства в нескольких городах России. Санкт - Петербург 194044, Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар». Тел.: 8 (812) 490 - 70 - 01 - Управление недвижимостью - Эксплуатация объектов - Инвестиции - Инфраструктурные проекты - Зарубежные инвестиции - Консалтинг - Исследования рынка - Оценка - Управление проектами - Аренда - Покупка и продажа - Продвижение объектов Компания : Услуги : Ольга Шарыгина Управляющий директор Департамента у правления активами [email protected] Москва 125009, Москва, пер. Большой Кисловский , 9 Тел .: 8 (495) 532 - 04 - 32 Ксения Постникова Главный маркетолог Департамента управления активами [email protected] www.naibecar.com Контакты : Ирина Реут Директор по консалтингу Департамента Управления активами [email protected]

Приложенные файлы

  • pdf 11159266
    Размер файла: 1 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий