В 1 квартале 2017 года сдаваемые в аренду и выставленные на продажу встроенные торговые помещения Санкт-Петербурга Таким образом, помещения с ликвидной локацией остаются невостребованными лишь в случае отказа собственников в снижении арендных ставок.


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте его и откройте на своем компьютере.



ОЦЕНКА

СЕРВИС



ОТЧЕТ

об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого
помещения), расположенного по адресу:

Санкт
-
Петербург,
Шпалерная ул., д.44а, лит.А, пом.
1
-
Н




Регистрационный номер отчета об оценке №Фао
-
237
-
1
/201
7






Заказчик:

Акци
онерное общество

«Фонд имущества Санкт
-
Петербурга»




Дата проведения оценки: по состоянию на
17 июля

201
7

г.

Дата составления отчета:
28 июля

201
7

г.





Санкт
-
Петербург

194044, ул.Смолячкова, д. 19; тел.: 7(812) 9230283; телефакс: 7(812)2914599




ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



2

СОДЕ
РЖАНИЕ


1.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

................................
................................
................................
................................
.

3

2.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

................................
................................
................................
................................
......................

5

3.

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

................................
................................
.............................

6

4.

Дата определения стоимости объекта оце
нки, дата оценки, дата осмотра объекта оценки

................................
...........

8

5.

Дата составления отчета, дата проведения оценки, срок проведения оценки и порядковый номер отчета об оценке
8

6.

Основания для проведения оценки

................................
................................
................................
................................
......

8

7.

Цели и задачи оценки

................................
................................
................................
................................
............................

8

8.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ
................................
................................
................................
................................
................................
.........................

8

9.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

................................
................................
..............

9

10.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ТЕРМИНОВ

................................
................................
................................
........

10

11.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

................................
................................
................................
................

13

11.1

Количественные и качественные характеристики объекта оценки
................................
................................
........

13

11.2

Анализ среды местоположения объекта оценки

................................
................................
................................
......

25

11.3

Позиционирование объекта оценки

................................
................................
................................
..........................

26

12.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

................................
................................
................................
...........................

27

12.1

Общий макроэкономич
еский анализ

России

................................
................................
................................
...........

27

12.2

Социально
-
экономическое положение Санкт
-
Петербурга

................................
................................
.....................

29

12.3

Рынок недвижимости Санкт
-

Петербурга и Ленинградской области

................................
................................
....

30

12.3.1

Обзор ры
нка коммерческой недвижимости

................................
................................
................................

31

12.3.2

Ценообразование рынка недвижимости в России и регионе

................................
................................
.....

37

13.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

................................
................................
................................
..............

40

13.1

Анализ наиболее эффектив
ного использования объект оценки

................................
................................
.............

42

13.1.1

Анализ использования земельного участка

................................
................................
................................
..

43

13.1.2

Анализ использования земельного участка с имеющимися на нем улучшениями

................................

43

13.2

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ

................................
................................
................................
.........................

45

13.3

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ

................................
................................
................................
................

46

13.4

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ
................................
................................
................................
............................

54

13.5

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА

................

69

14.

ПРИЛОЖЕНИЯ

................................
................................
................................
................................
................................
...

72

14.1

Список литературы

................................
................................
................................
................................
.....................

72

14.2

Копии документов Оценщика, подтверждающих членство в СРО

................................
................................
........

73

14.3

Копии мате
риалов и распечаток, свидетельствующие источники информации

................................
..................

79

14.4

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные
характеристики объекта оценки, предоставленных Заказчиком

................................
................................
.............................

88



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



3

1.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Основные данные об объекте оценки (нежилое помещение)

I
. Исходные данные для расчета

Основные данные об объекте оценки

Объект оценки

нежилое помещение

Состав объекта оценки



нежилое помещение



доля в
праве на земельный участок, относящаяся к жилому
помещению

Адрес объекта оценки

Санкт
-
Петербург, Шпалерная ул., д.44а, лит.А, пом. 1
-
Н

Собственник (балансодержатель)
объекта оценки

Санкт
-
Петербург

Права, учитываемые при оценке
объекта (оцениваемые права
)

право собственности

Балансовая стоимость объекта оценки,
руб.

на дату оценки не установлена

Характеристики здания, в котором расположен объект оценки

Тип здания

ж
илое

Материал

к
ирпичный

Состояние по осмотру

у
довлетворительное

Год последнего капита
льного ремонта

нет данных

Этажность

6, цоколь

Наличие подвала

-

Наличие надстройки, мансарды,
чердака, технического этажа

-

Инженерная обеспеченность

центральные сети электро
-
, водоснабжения, отопления и
канализации

Локальное местоположение

оцениваемы
й объект находится в административно
-
жилом
квартале, ограниченном:

Воскресенской наб., Потемкинской ул., Захарьевской ул.,
пр.Чернышевского

Общая характеристика микрорайона

окружение составляют 1
-
6
-
ти
-

этажные жилые и административные
здания застройки д
о 1917г. со встроенными нежилыми
помещениями

Транспортная доступность

общественным транспортом: удовлетворительная, остановка
общественного транспорта


в пяти минутах ходьбы, расстояние до
станции метро «Чернышевская»
-

0,64 км;

автомобильным транспортом



удовлетворительная, есть
ограничение движения грузового транспорта;

основной магистралью, расположенной около объекта является:
Литейный пр.

Экологическое состояние окружающей
среды

удовлетворительное

Характеристики объекта оценки

Общая площадь, кв.

м

80,2

Занимаемый этаж

цоколь

Характеристика входа

1
-

отдельный с улицы;

1
-

отдельный со двора

Характеристика окон

2 нормальных прямоугольных окна ориентированных на улицу
Шпалерная

Текущее использование

не используется (бывший оптовый магазин обув
и)

Высота помещения, м

2.8
-
2,82м

Заглубление помещения, м

1,32 м

Состояние
1

внутренней отделки

оценивается как неудовлетворительное (пол
-

цементная стяжка,
мраморная крошка; стены
-

обшиты гипроком без покраски, потолок
-

оштукатурены и окрашены краско
й

Планировка помещения

планировка зальная;

конструктивные особенности объекта и планировка помещений
более всего соответствует использованию под магазин




1

принятую градацию состояния внутренней отделки помещений см. в гл.12.3.2 Отчета.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



4

Инженерные коммуникации

энергоснабжение

водоснабжение

отопление

канализация


центральное;

центрально
е;

центральное;

центральная;

Наличие перепланировки по
сравнению с планом ПИБ

произведена самовольная перепланировка: в ч.п.2 демонтирован
тамбур (ч.п.1
-

отсутствует); внешние границы объекта не
изменились;

по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы нижне
го розлива
теплоснабжения дома с запорной арматурой

Обременения/охранный статус

объект является выявленным объектом культурного наследия "Дом
А.А.Каплуна"; объект расположен в границах зон охраны объектов
культурного наследия на территории Санкт
-
Петербург
а;

объект расположен в границах зон охраны объектов культурного
наследия на территории Санкт
-
Петербурга

Интенсивность потоков около объекта
оценки:

пешеходных

транспортных



средняя

высокая

Условия парковки

ограниченная
-

на улице и удовлетворительная
-

во дворе

Подъезд к Объекту оценки

автомобильным транспортом


есть ограничение движения
грузового транспорта;

основной магистралью, расположенной около объекта является:
ул.Шпалерная

Доля земельного участка,
относящегося к объекту

в натуре не выделена

Данные об отчете

Основание для проведения оценки


Номер отчета

Фао
-
237
-
1
/2017

Дата осмотра объекта оценки

17.07.2017

Дата проведения оценки

28.07.2017

Дата составления отчета

28.07.2017

Валюта, используемая в оценке

рубли

Вид оцениваемой стоимост
и

рыночная

Цель оценки

определение рыночной стоимости объекта


Предполагаемое использование
результата оценки

для установления начальной цены продажи объекта на торгах в
форме аукциона

Ограничения и пределы применения
полученного результата стоимости
об
ъекта

результаты оценки будут использованы для установления
начальной цены продажи объекта на торгах в форме аукциона;

отчет об оценке действителен


в течение шести месяцев с даты
составления отчета

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расче
те

Наиболее эффективное использование объекта оценки

торговое

Удельный показатель затрат на ремонт на 1 кв.м. общей площади
помещения, руб

в рамках данной оценки не
рассчитывались

Величина арендной ставки без НДС, руб/кв.м./мес

638,5

Ставка дисконтиров
ания (реальная/номинальная), %

11,95%

III
. Результаты расчета

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

рыночной годовой арендной платы:

Подход

Вес при согласовании

Значение

Затратный

-


Доходный

1

4 042 779

Сравнительн
ый

поверочно в диапазоне цен

от 3 317 475 руб. до 4 440 458 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость (округленно)

4 000 000

Удельный показатель рыночной стоимости

объекта оценки, руб./кв. м

49 875



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



5


2.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Краткое содержан
ие Задания на оценку представлено ниже.

Адрес объекта

Санкт
-
Петербург, Шпалерная ул., д.44а, лит.А, пом. 1
-
Н

Объект оценки

нежилое помещение

Состав объекта оценки с указанием сведений,
достаточных для идентификации объекта



нежилое помещение



доля в праве
на земельный участок, относящаяся к
жилому помещению

Характеристики объекта оценки

нежилое помещение по адресу: СПб, СПб, Шпалерная
ул., д.44а, лит.А, пом. 1
-
Н, кад№ 78:31:0001027:2412,
площадь


80,2 кв. м., этаж


цоколь; земельный участок


не выделен

в натуре

Имущественные права на объект оценки

право собственности

Оцениваемые права

право собственности

Собственник (балансодержатель) объекта
оценки

Санкт
-
Петербург

Балансовая стоимость объекта, руб.

на дату оценки не установлена

Цель оценки

определ
ение рыночной стоимости объекта
недвижимости
для установления начальной цены
продажи объекта на торгах в форме аукциона

Предполагаемое использование результатов
оценки и связанные с этим ограничения
(назначение оценки)

результаты оценки будут использованы

для

установления начальной цены продажи объекта на
торгах в форме аукциона
;

отчет об оценке действителен


в течение шести
месяцев с даты составления отчета

Вид определяемой стоимости объекта оценки

(согласно заданию на оценку)


рыночная стоимость

Дата
определения стоимости
о
бъекта оценки

на дату осмотра объекта оценки

Допущения и ограничения, на которых должна
основываться оценка

согласно представленных документов

Срок проведения оценки

в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента
получения от Заказчи
ка всей необходимой информ
а
ции

Требование к результатам оценки


определение результата только в рублях, с
округлением не менее чем до ста


тысяч;

результат оценки представить без указания интервала,
в котором, по мнению оценщика, может находиться
рыночная

стоимость объекта оценки

Перечень сведений об объекте оценки и копий
документов, предоставляемых Заказчиком,
заверенных надлежащим образом



Задание на оценку;



Распоряжение КИО;



Выписка из реестра собственности Санкт
-
Петербурга;



Справка КГИОП,



Справка (вы
писка из инвентарного д
е
ла) ГУП ГУИОН;



Выписка из ЕГРН;



Расчет арендной платы за нежилое помещение КУГИ;



План вторичного объекта недвижимости ГУ ГУИОН;



Кадастровый паспорт помещения



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



6


3.

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ
ОЦЕНЩИКЕ

Данные о Заказчике оценки

Наименование

Акционерное общество «Фонд имущества Санкт
-
Петербурга»

Адрес местонахождения

г.Санкт
-
Петербург
, Гривцова, 5

ИНН и другие сведения

ИНН 7838332649, КПП 783801001, ОГРН 10578123682
39, дата
присвоения 13.09.2005

Банковские реквизиты

р/с 4070281
0235000002666 в филиале «Инвестрбанк» ОАО «Банк
Санкт
-
Петербург», к/с 30101810900000000790


Сведения о юридическом лице, с которым оценщики заключили трудовые договора

Наименование

Общество с ограниченной ответственностью

«ОЦЕНКА
-
СЕРВИС»

Адрес место
нахождения

Российская Федерация, 194044, Санкт
-
Петербург, ул.Смолячкова, 19

ИНН и другие сведения

ИНН 7825701761, КПП 780201001, ОГРН1027809195732 (дата присвоения 19.02.2002),

Телефон/факс: 7(812) 2914599, 7(812) 923
-
02
-
83,

адрес электронной почты: o
[email protected]

Банковские реквизиты

р/сч 40702810707020000168 в Филиале Петровский ПАО Банка «ФК Открытие» г.Санкт
-
Петербург, к/сч 30101810540300000795, БИК 044030795

Сведения о страховом
полисе

ООО

«ОЦЕНКА
-
СЕРВИС» имеет Договор страхования (Сертифик
ат) с СПАО
«ИНГОССТРАХ» (117997, г.Москва, ул.Пятницкая, д.12, стр.2, ОГРН 1027739362474 (дата
присвоения от 11.10.2002), ИНН 7705042179), №433
-
191
-
072851/16 от 15 ноября 2016г.
Страховая сумма страхователя составляет: 10

000 000 (десять миллионов) рублей
. Cрок
действия Договора страхования: с 01.01.2017 до 31.12.2017

Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

настоящим Общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА
-
СЕРВИС» подтверждает полное соблюдение
при
нципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998  135
-
ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»;

Общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА
-
СЕРВИС» подтверждает, что не имеет имущественного
интереса в объекте
оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика;

размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости
объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке


Данные об Оценщиках

Фамилия,
имя, отчество
оценщика

Коваленко Елена Романовна

Независимость оценщика:

настоящим оценщик Коваленко Е.Р. подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16
Федерального закона от 29.07.1998  135
-
ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», при
осуществлении оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке;

Оценщик Коваленко Е.Р. не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником
юридического лица
-

заказчика, лицом, име
ющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценщик не состоит с
указанными лицами в близком родстве или свойстве;

Оценщик Коваленко Е.Р. не имеет в отношении объекта оценки вещных или обязательственных прав вне договора и не
является участником (членом)
или кредитором юридического лица


заказчика, равно как и заказчик не является
кредитором или страховщиком оценщика;

размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта
оценки, указанной в настоящем
отчете об оценке;

на дату оценки не известно о нарушениях требований к независимости оценщика и организации, с которой оценщик
заключил трудовой договор, установленных

ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135
-
ФЗ

Другие данные

телефон: 7(812) 29145
99, почтовый адрес: Санкт
-
Петербург, ул.Орбели, д.19, кв.9, адрес
электронной почты: [email protected]

Информация о членстве
оценщика

в саморегулируемой
организации оценщиков

Коваленко Е.Р. является членом Саморегулируемой организации Ассоциация оценщи
ков
«Сообщество профессионалов оценки»,

реестровый № 0122, от 20.11.2009 (Место нахождения: 190000, Санкт
-
Петербург, пер.
Гривцова, д.5, оф.233)

Документ,
подтверждающий
получение
профессиональных
знаний в области
Свидетельство «О п
овышении квалификации» №6648, («Оценочная деятельность»),
выдано ФГБОУВПО "Санкт
-
Петербургский государственный инженерно
-
экономический
университет" от 20.12.2012;

Свидетельство «О повышении квалификации» №3763 («Оценочная деятельность»),
выдано МИПК СПб

государственным инженерно
-
экономическим университетом от

ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



7

оценочной деятельности

27.12.2009

Свидетельство «О повышении квалификации» № 1083/2006 («Оценочная деятельность»),
выдано МИПК СПб государственным инженерно
-
экономическим университетом от
27.12.2006.

Свидетельство «О повы
шении квалификации № 6708/2003 («Оценочная деятельность»),
выдано МИПК СПб государственным инженерно
-
экономическим университетом от
16.12.2003.

Диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Финансы и кредит»,
специализация «Оценка стоимости пр
едприятия (бизнеса)», Межотраслевой институт
переподготовки кадров СПб государственного инженерно
-
экономического университета
ПП № 370999, Дата выдачи 17.06.2001

Сведения о страховании
гражданской
ответственности
оценщика

Коваленко Е.Р. имеет договор (пол
ис) страхования с СПАО «ИНГОССТРАХ» (117997,
г.Москва, ул.Пятницкая, д.12, стр.2, ОГРН 1027739362474 (дата присвоения от 11.10.2002),
ИНН 7705042179), № 433
-
191
-
072829/16 от 15 ноября 2016 г. Страховая сумма
страхователя составляет: 300 000 (триста тысяч)

рублей. Cрок действия Договора
страхования: с 26.11.2016 до 25.11.2017

Стаж работы в
оценочной деятельности:

22 года

Участие в работе по
оценке и подготовке
Отчета

выполнение работ по оценке по расчетным моделям и оформление Отчета и т.д.

Фамилия, имя,

отчество
оценщика

Коваленко Юрий Григорьевич

Независимость оценщика:

настоящим оценщик Коваленко Ю.Г. подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16
Федерального закона от 29.07.1998  135
-
ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос
сийской Федерации», при
осуществлении оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке;

Оценщик Коваленко Ю.Г. не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником
юридического лица
-

заказчика, лицом, имеющи
м имущественный интерес в объекте оценки. Оценщик не состоит с
указанными лицами в близком родстве или свойстве;

Оценщик Коваленко Ю.Г. не имеет в отношении объекта оценки вещных или обязательственных прав вне договора и не
является участником (членом) или

кредитором юридического лица


заказчика, равно как и заказчик не является
кредитором или страховщиком оценщика;

размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта
оценки, указанной в настоящем отч
ете об оценке;

на дату оценки не известно о нарушениях требований к независимости оценщика и организации, с которой оценщик
заключил трудовой договор, установленных

ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135
-
ФЗ

Другие данные

телефон: 7(812) 2914599,

почтовый адрес: Санкт
-
Петербург, ул.Орбели, д.19, кв.9, адрес
электронной почты: [email protected]

Информация о членстве
оценщика

в саморегулируемой
организации оценщиков

Коваленко Ю.Г. является членом Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков

«Сообщество профессионалов оценки», реестровый № 0124, от 20.11.2009 (Место
нахождения: 190000, Санкт
-
Петербург, пер. Гривцова, д.5,оф.233)

Документ,
подтверждающий
получение
профессиональных
знаний в области
оценочной деятельности

Свидетельство «О повыш
ении квалификации» №6649, («Оценочная деятельность»),
выдано ФГБОУВПО "Санкт
-
Петербургский государственный инженерно
-
экономический
университет" от 20.12.2012;

Свидетельство «О повышении квалификации» №3764 («Оценочная деятельность»),
выдано МИПК СПб госу
дарственным инженерно
-
экономическим университетом от
27.12.2009

Свидетельство о повышении квалификации № 1084/2006 («Оценочная деятельность»),
выдано МИПК СПб государственным инженерно
-
экономическим университетом от
27.12.2006.

Свидетельство о повышении кв
алификации № 6727/2003 («Оценочная деятельность»),
выдано МИПК СПб государственным инженерно
-
экономическим университетом от
16.12.2003.

Диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Финансы и кредит»,
специализация «Оценка стоимости предприяти
я (бизнеса)», Межотраслевой институт
переподготовки кадров СПб государственного инженерно
-
экономического университета
ПП № 370998, Дата выдачи 17.06.2001

Сведения о страховании
гражданской
ответственности
оценщика:

Коваленко Ю.Г. имеет договор (полис) стр
ахования с СПАО «ИНГОССТРАХ» (117997,
г.Москва, ул.Пятницкая, д.12, стр.2, ОГРН 1027739362474 (дата присвоения от 11.10.2002),
ИНН 7705042179), № 433
-
191
-
072831/16 от 15 ноября 2016 г. Страховая сумма
страхователя составляет: 300 000 (триста тысяч) рублей
. Cрок действия Договора
страхования: с 26.11.2016 до 25.11.2017

Стаж работы в
оценочной деятельности:

21 год

Участие в работе по
оценке и подготовке
общее руководство работ по оценке, подготовка и обновление социально
-
экономического
обзора и обзо
ра рынка коммерческой недвижимости, анализ рынка коммерческой

ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



8

Отчета

недвижимости и т.д.

Дипломы, и другие сертификаты оценщиков



Диплом «О профессиональной переподготовке» ПП №371209 (Коваленко Е.Р.) и ПП №371206 (Коваленко Ю.Г.) (по
специальности «Финансы и кр
едит», специализации «Оценка стоимости недвижимости»), выдан СПб государственным
инженерно
-
экономическим университетом от 27.04.2001;



Диплом «О профессиональной переподготовке» ПП №370492 (Коваленко Е.Р.) и ПП №370496 (Коваленко Ю.Г.) (по
специальности «Ф
инансы и кредит», специализации «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных
средств»), выдан СПб государственным инженерно
-
экономическим университетом от 08.06.2001;



Диплом «О профессиональной переподготовке» ПП №370999 (Коваленко Е.Р.) и ПП №3709
98 (Коваленко Е.Р.) (по
специальности «Финансы и кредит», специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»), выдан СПб
государственным инженерно
-
экономическим университетом от 17.07.2001;



Диплом «О профессиональной переподготовке» ПП №370404 (Ковале
нко Е.Р.) (по специальности «Финансы и
кредит», специализации «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности»), выдан
МИПК СПб государственным инженерно
-
экономическим университетом от 06.03.2002;



Свидетельство «О повышении квалиф
икации» №6727/2003 (Коваленко Ю.Г.) и №6708/2003 (Коваленко Е.Р.)
(«Оценочная деятельность»), выдано МИПК СПб государственным инженерно
-
экономическим университетом от
16.12.2003;



Сертификат "Оценщик высшей категории" №НВК
-
010 (Коваленко Е.Р.);



Сертификат "
Оценщик высшей категории" №НВК №011 (Коваленко Ю.Г.)


4.

Дата определения стоимости объекта оценки, дата оценки,
дата осмотра объекта оценки

Дата определения стоимости объекта оценки (дата оценки, дата осмотра объекта оценки)
:
17.07
.2017
.

5.

Дата составления о
тчета, дата проведения оценки, срок
проведения оценки и порядковый номер отчета об оценке

Дата составления отчета
:
28.07
.2017
.

Процесс оценки рыночной стоимости объекта происходил в период

с
17.07
.2017

по
28.07
.2017
.

Регистрационный номер отчета об оценк
е: Фао
-
237
-
1
/201
7
.


6.

Основания для проведения оценки

Основанием для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости является
Д
оговор
№ Фао
-

237
/201
7

от
13.07
.2017
.


7.

Цели и задачи оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижим
ости для
установления начальной цены продажи объекта на торгах в форме аукциона
.

8.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ

Следующие допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при
проведении оце
нки, являются неотъемлемой частью данного отчета.

1.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2.

Оценка прав на объект недвижимости выполнялась строго в соответствии с договором
на оценку. Право оцениваемой собственности

считается достоверным и достаточным
для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается
свободной от каких
-
либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



9

3.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии,

планы, чертежи и
т.п.) по объекту недвижимости. Все подобные материалы включены исключительно для
того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности. Специальных
измерений Оценщиками не проводилось.

4.

Оценщики не несут ответственности за нал
ичие скрытых факторов, которые могут
оказать влияние на стоимость объекта, ни за необходимость выявления таковых.

5.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости прав на объект действительно
только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответ
ственности за
изменение самого объекта, а также экономических, юридических и иных факторов,
которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную стоимость объекта.

6.

Сведения, полученные оценщиком из различных источников, считаются достоверными.
Однако в текущей рыночной ситуации невозможно гарантировать абсолютную точность
информации и мы допускаем вероятность искажения отдельных данных, как по
объективным, так и по субъективным причинам.

7.

Настоящий отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков

относительно
наиболее вероятной стоимости объекта на дату оценки и не является гарантией того,
что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.

8.

Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено
Договором на о
ценку. Разглашение содержания настоящего Отчета возможно только
после предварительного письменного согласования.

9.

От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом
по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызов
у суда.

10.

Представленный в отчете анализ и расчеты основаны на предположении, что курс
рыночных реформ в России и Санкт


Петербурге не претерпит резких изменений
.

11.
Согласно Заданию на оценку
п.
17.2 результат оценки представляется без указания
интервала, в
котором, по мнению оценщика, может находиться рыночная
стоимость объекта оценки.

12.
Информация об объектах аналогах была актуализирована путем телефонного опроса
представителей собственников (арендодателей) с целью уточнения адресов объектов,
ценовой информац
ии
(включен ли в стоимость НДС, коммунальные платежи их
размер на стоимость 1 кв. м).
Оценщики не несут ответственности за достоверность
предоставленной информации. Информация представленная в сети интернет
признается достоверной, не смотря на тот факт, чт
о данные объявления не носят
характер публичной оферты, а носят лишь информативный характер, что
отражено на специализированных сайтах (emls, domofond, bn и др.).

13.
Согласно
визуального осмотра помещения,
по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы
нижнего розли
ва теплоснабжения дома с запорной арматурой
. Согласно данных
Справки (выписки из инвентарного дела о формировании объекта недвижимости) ГУП
ГУИОН от 29.05.2017, "Оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания
дома (с указанием частей Объекта) отс
утствует, сведения (при наличии) о зоне
обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его
наличии в составе Объекта): отсутствуют
.

9.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена и Отчет по ней составлен в с
оответствии с
требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. №135
-
ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки,
утвержденных на дату составления отчета об оценке:


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



10

1.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия

оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом
Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;

2.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от
20.05.2015 №298;

3.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299.

4.

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденный
приказом Минэкономразвития Рос
сии от 25.09.2014  611.

Указанные Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению

при
проведении оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135
-
ФЗ «Об
оценочной деятельнос
ти в Российской Федерации» стандарты оценочной
деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и
правила оценочной деятельности. Последние разрабатываются и утверждаются
саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречи
ть федеральным
стандартам оценки.

Оценочные процедуры, примененные в настоящей оценке, выполнены с учетом
Стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации
оценщиков


Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество
проф
ессионалов оценки»
2
, поскольку Оценщик, подписавший настоящий Отчет, является
членом данной организации.


10.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ТЕРМИНОВ

Согласно договору на проведение работ и Заданию на оценку объекта недвижимости,
установлению подлежит
рыночная стои
мость

объекта недвижимости
.

Рыночная стоимость

в Федеральном Законе об оценочной деятельности определяется
следующим образом: «
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть
отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, ко
гда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие
-
либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:



одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обя
зана принимать исполнение;



стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;



объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;



цена сделки представляет со
бой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей
-
либо стороны не
было;



платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Возможность отчуждения на открытом рынке

означает, что объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть
достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сто
рон сделки

означает, что цена сделки
-

наибольшая из
достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых
по разумным соображениям цен для покупателя.




2

Интернет
-
источник:
www.cpa
-
russia.org



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



11

Полнота располагаемой информации

означает, что стороны сделки в достаточной
с
тепени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий
сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом
информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных

обстоятельств

означает, что у каждой из сторон
сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет
принуждения совершить сделку
.

Ограничения (обременения)



это наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмо
тренном законом порядке условий, запрещений,
стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных
вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. (сервитута, ипотеки,
доверительного управления, аренды).

Задание на оценку



ут
вержденный в установленном порядке исходный документ,
являющийся неотъемлемой частью договора на проведение оценки, определяющий
объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое
использование результатов оценки и связанные с

этим ограничения, вид стоимости, дату
оценки, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна
основываться оценка.

Объект оценки



объект гражданских прав, в отношении которого законодательством РФ
установлена возможность его участия в
гражданском обороте.

Отчет об оценке


документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об
оценочной деятельности, Федеральными Стандартами оценки, утвержденными
Приказами Минэкономразвития России
№297, №298, №299 от 20.05.2015 и №611 от
25.09.
2014
, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными
саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик,
подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных
лиц (пользователей отчета об оц
енки), содержащий подтвержденное на основе собранной
информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости
объекта оценки.

Дата оценки

(дата проведения оценки, дата определения стоимости)


дата, по
состоянию на которую определяет
ся стоимость объекта оценки.

Дата составления отчета



календарная дата, на которую было сделано последнее
изменение в отчете.

Дата осмотра

объекта оценки


календарная дата проведения оценщиком осмотра
объекта оценки (если осмотров было несколько, то указ
ывается дата последнего).

Объект оценки



объект гражданских прав, в отношении которого законодательством РФ
установлена возможность его участия в гражданском обороте.

Недвижимое имущество (недвижимость; объект недвижимости)

-

земельные
участки, участки не
др, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с
землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние
насаждения, кондоминиумы, предп
риятия, как имущественные комплексы. (Федеральный
закон от 21.07.1997 № 122
-
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", ст. 1).

Здание

-

наземное сооружение с помещениями для проживания, деятельности людей,
хранения сырь
я или продукции или содержания животных; архитектурное сооружение,
постройка, дом.

Площадь застройки зданием

-

определяется как площадь горизонтального сечения по
внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под
зданием, расп
оложенным на столбах, а также проезды под ним включаются в площадь
застройки.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



12

Строительный объем здания

определяется как сумма строительного объема выше
отметки

0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и
подземной частей здания определяется в пределах
ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых
фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета
выступающих архитектурных деталей и конструктивных э
лементов, подпольных каналов,
портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в
чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для
строительства на вечномерзлых грунтах.

Помещение

-

единица комплекс
а недвижимого имущества (часть жилого здания, иной
связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре,
предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных
целей, находящаяся в собственности граждан или юридически
х лиц, а также Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Улучшения земельного участка

-

здания, строения, сооружения, объекты инженерной
инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты

работ и антропогенных воздействий (в соответствии с Распоряжением Минимущества РФ
от 06.03.2002  568
-
р (в ред. Распоряжения от 31.07.2002  2314
-
р).

Земельный участок



часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.
Площадь, местоположение, пр
авовой статус и другие характеристики участка отражаются
в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму
законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно
Земельному кодексу РФ
, границы участка должны быть определены в соответствии с
федеральными законами.

Оценка имущества



определение стоимости имущества в соответствии с поставленной
целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценщик



юр
идическое лицо (предприятие, организация, учреждение и т.д.) или
индивидуальный предприниматель (зарегистрированный в установленном порядке и
осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического
лица), оказывающие услуги по оценке в

соответствии с законодательством РФ.

Собственность


юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав
владения. Для того чтобы различать собственность, как материальное понятие и
собственность, как юридический термин, как правило, к юридическом
у термину
добавляется: право собственности.

Собственность частная



форма собственности, при которой средства производства
и продукты труда принадлежат частным лицам (гражданам).

Собственность недвижимая



юридическое понятие, которое означает совокупност
ь
прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения,
пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от использования
недвижимого имущества.

Подход к оценке



совокупность методов оценки, объединенных общей ме
тодологией.

Цена


денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки



объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость
.

Скорректированная цена имущества



цена продажи объекта сравнения имущества
после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Срок экспозиции объекта оценки



период времени, начиная с момента представления
на открытый рынок (публичная оферта) объек
та оценки до даты совершения сделки с
ним.


СОСТАВ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



13

В соответствии с договором на проведение работ по оценке объекта недвижимости,
установлению подлежит рыночная стоимость комплекса имуществен
ных прав на объект
недвижимости, а именно:



пр
ава собственности на
нежилое

помещение

и



права собственности на долю в праве на земельный участок, относящаяся к
не
жилому
помещению
.

Определение оцениваемых прав

Содержание права собственности:



Собственнику принадлежат права владения, пользования и распор
яжения своим
имуще
ством.



Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе,
собствен
-
ник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, ос
-
тавляя за собой право владения, пользования и распоряжения имуществом, а также отда
-
вать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им ин
ым
образом
3
.

Право аренды

Право аренды предполагает передачу принадлежащего собственнику имущества за плату
во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендато
ром в результате использованного арендованного имущества, являют
ся его
собственностью
4
.

Содержание права
аренды
5
:



Аренда
-

право временного возмездного владения и/или пользования чужим имущест
-
вом.



Арендная плата
-

плата за право пользования чужим имуществом.



Рыночная арендная плата
-

переменная арендная плата в период

действия договора.



Рыночная ставка


размер арендной платы за один квадратный метр помещения в год
(квартал, месяц), определенный методами оценки рыночной стоимости.

11.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

11.1

Количественные и качественные характеристики объекта оцен
ки


Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

Адрес объекта

Санкт
-
Петербург, Шпалерная ул., д.44а, лит.А, пом.
1
-
Н

Объект оценки

нежилое помещение

Состав объекта оценки с указанием сведений,
достаточных для идентификации объекта



нежилое помещени
е



доля в праве на земельный участок,
относящаяся к жилому помещению

Характеристики объекта оценки

нежилое помещение по адресу: СПб, СПб,
Шпалерная ул., д.44а, лит.А, пом. 1
-
Н, кад№
78:31:0001027:2412, площадь


80,2 кв. м., этаж


цоколь; земельный участ
ок


не выделен в натуре

Имущественные права на объект оценки

право собственности

Оцениваемые права

право собственности




3

Гражданский кодекс РФ. часть I, ст. 209

4

Г
раж
д
анский кодекс РФ,

часть 2. ст. 606

5

Г
осударствен
н
ый стандарт РФ. Единая система оценки имущества. Термины и определения. ГОСТ Р51195.02.
-
98,
приложение А


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



14

Собственник (балансодержатель) объекта оценки

Санкт
-
Петербург

Балансовая стоимость объекта, руб.

на дату оценки не установлена

Сост
ояние помещения (по осмотру)

неудовлетворительное

Курс долл.США, принятый на дату оценки, в руб.

59,8806

НЭИ

торговое

Описание микрорайона, в котором расположен объект оценки

Границы, застроенность окружения

оцениваемый объект находится в административн
о
-
жилом квартале, ограниченном:

Воскресенской наб., Потемкинской ул.,
Захарьевской ул., пр.Чернышевского

Благоустройство

асфальтированное покрытие около дома

Рельеф

ровный

Транспортная доступность объекта

общественным транспортом: удовлетворительная,
о
становка общественного транспорта


в пяти
минутах ходьбы, расстояние до станции метро
«Чернышевская»
-

0,64 км;

автомобильным транспортом


удовлетворительная, есть ограничение движения
грузового транспорта;

основной магистралью, расположенной около
объек
та является: Литейный пр.

Развитость инфраструктуры:

социальная

инженерная


развита

развита

Зонирование, типы землепользования, типичное
использование окружающей недвижимости

окружение составляют 1
-
6
-
ти
-

этажные жилые и
административные здания застройки

до 1917г. со
встроенными нежилыми помещениями

Описание здания, в котором расположен объект оценки

Тип здания

жилое

Материал

кирпичный

Состояние по осмотру

удовлетворительное

Год последнего капитального ремонта

нет данных

Этажность

6, цоколь

Наличие

подвала

-

Наличие надстройки, мансарды, чердака,
технического этажа

-

Инженерная обеспеченность

центральные сети электро
-
, водоснабжения,
отопления и канализации

Описание встроенного помещения:

Общие характеристики помещения

Вид объекта

встроенное неж
илое помещение

Кадастровый номер объекта

78:31:0001027:2412

Общая площадь, кв. м

80,2

Занимаемый объектом этаж или этажи

цоколь

Состояние
6

(по осмотру)

оценивается как неудовлетворительное (пол
-

цементная стяжка, мраморная крошка; стены
-

обшиты гипр
оком без покраски, потолок
-

оштукатурены и окрашены краской; планировка
зальная);

конструктивные особенности объекта и планировка
помещений более всего соответствует
использованию под магазин);

произведена самовольная перепланировка: в ч.п.2
демонтирован
т
а
мбур (ч.п.1
-

отсутствует); внешние
границы объекта не изменились;

по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы нижнего
розлива теплоснабжения дома с запорной
арматурой




6

принятую градацию состояния внутренней отделки помещений см. в гл.12.3.2 Отчета.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



15

Окна (количество, размер, направленность и др)

2 нормальных прямоугольных окна
ориентиров
анных на улицу Шпалерная

Вход

1
-

отдельный с улицы;

1
-

отдельный со двора

Высота пол
-

потолок (по документам)

2.8
-
2,82м

Заглубление

1,32 м

Инженерные коммуникации

центральные инженерные сети электро
-
,
водоснабжения, отопления и канализации

Текущ
ее использование

не используется (бывший оптовый магазин обуви)

Доля земельного участка, относящегося к объекту

в натуре не выделена

Описание локального окружения

Описание помещений, соседствующих с объектом
оценки, в т.ч. их текущее использование

помеще
ния, соседствующие с объектом оценки,
расположенные в цокольном этаже фасадной части
здания используются под торговлю и офис или
свободны, на 1
-
6 этажах используются как жилье,
состояние оценивается как удовлетворительное и
хорошее;

помещения соседних зда
ний используются под
жилье (1 этаж и выше), под административные
(офисы на 1 этаже во дворах), под торговые цели и
услуги (подвальные, цокольные и 1 этажи с окнами
на улицу)

Краткое описание квартала, в котором расположен
объект

квартал расположен в истор
ическом центре города,
в близи к набережной и исторических памятников
города;

дворы, в основном, закрыты для прохода
посторонних

Общее состояние окружающей территории
(наличие скверов, детских площадок и т.д.)

в 350м от объекта расположен Таврический
сад

Наличие парковки
(организованная/неорганизованная)

парковка
-

неорганизованная на улице и во дворе

Транспортная доступность, в т.ч.:


удобство подъезда к объекту

автомобильным транспортом


есть ограничение
движения грузового транспорта;

основной магис
тралью, расположенной около
объекта является: ул.Шпалерная

удаленность от ближайшей станции метро

до станции метро «Чернышевская»
-

0,64 км

ближайшие остановки общественного транспорта

остановка общественного транспорта


в пяти
минутах ходьбы

Условия д
ля погрузочно
-
разгрузочных работ

есть возможность подъехать к дому

Обременения объекта

Ограничения КГИОП

объект является выявленным объектом
культурного наследия "Дом А.А.Каплуна"; объект
расположен в границах зон охраны объектов
культурного наследия на
территории Санкт
-
Петербурга;

объект расположен в границах зон охраны объектов
культурного наследия на территории Санкт
-
Петербурга

Ограничения ГОЧС

-

Другие обременения и сервитуты

-

Согласно визуального осмотра помещения,
по помещению в ч.п.2 и 3 проход
ят трубы
нижнего розлива теплоснабжения дома с запорной арматурой
. Согласно данных
Справки
(выписки из инвентарного дела о формировании объекта недвижимости) ГУП ГУИОН от
29.05.2017, "Оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с
указани
ем частей Объекта) отсутствует, сведения (при наличии) о зоне обслуживания
оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе
Объекта): отсутствуют.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



16


КАРТА
-
СХЕМА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Карта района


Карта местоположения об
ъекта




Объект оценки
, входы


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



17

Фотографии объекта и его окружения



Фото
1

Фото
2

Вид Шпалерной улицы

Вид Шпалерной улицы



Фото
3

Фото
4

Ближайшее окружение объекта оценк
и по Шпалерной
улице

Ближайшее окружение объекта оценки по
Шпалерной улице



Фото 5

Фото 6

Ближайшее окружение объекта оценки по Шпалерной
улице

Ближайшее окружение объекта оценки по
Шпалерной улице


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



18



Фото 7

Фото 8

Вид фасада здания с Шпалерной у
лицы

Вид таблички с номером дома



Фото 9

Фото 10

Вид арки (проход во двор с Шпалерной улицы)

Вид здания 1
-
го двора



Фото 11

Фото 12

Вид здания 1
-
го двора

Вид здания 1
-
го двора


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



19




Фото 13

Фото 14

Вид арки (проход во 2
-
й двор)

Вид отдельног
о входа со двора



Фото 15

Фото 16

Вид отдельного входа с улицы

Вид окон объекта оценки (2 окна с улицы)



Фото 17

Фото 18

Вид части пом
е
щ
ения
№1

Вид части помещения №2

Окна о
бъект
а оценки


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



20




Фото 19

Фото 20

Вид части помещения №2

Вид части помещения №2



Фото 21

Фото 22

Вид пола части помещения №2

Вид потолка части помещения №2



Фото 23

Фото
2
4

Вид части помещения №3

Вид части помещения №3


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



21




Фото
2
5

Фото 26

Вид пола

части помещения №3

Вид потолка части помещения №3



Фото 27

Фото 28

Ви
д части помещения №4

Вид части помещения №4



Фото 29

Фото 30

Вид пола части помещения №4

Вид потолка части помещения №4


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



22




Фото 31

Фото 32

Вид части помещения №3(2
-
й выход во двор)

Вид части помещения №3



Фото 33

Фото 34

Вид части помещен
ия №7

Вид части помещения №6


Фото 35

Вид части помещения №2 (по помещению в ч.п.2 и 3
проходят трубы нижнего розлива теплоснабжения
дома с запорной арматурой)



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



23


Акт осмотра помещения


План перепланировки


Выводы по
разделу:



расположение в 0,64 км

от станции метро;



высокие транспортные и средние людские потоки около здания, в котором расположен
объект;


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



24



окружение составляют 2
-
6
-
ти
-

этажные жилые и административные здания застройки
до 1917г. со встроенными нежилыми помещениями;



в 350м от объекта рас
положен Таврический
сад
;



помещения, соседствующие с объектом оценки, расположенные в цокольном этаже
фасадной части здания используются под торговлю и офис или свободны, на 1
-
6
этажах используются как жилье, состояние оценивается как удовлетворительное и
х
орошее; помещения соседних зданий используются под жилье (1 этаж и выше), под
административные (офисы на 1 этаже во дворах), под торговые цели и услуги
(подвальные, цокольные и 1 этажи с окнами на улицу);



конструктивные особенности объекта и планировка по
мещений более всего
соответствует использованию под торговое назначение;



вход в помещение


1
-

отдельный с улицы и 1
-

отдельный со двора;



объект расположен
в цоколе

6
-
этажной части 6 этажного жилого здания;



высота помещения


2,8
-
2,82 м, заглубление
-

1,
32м;



состояние помещения


оценивается как неудовлетворительное;



произведена самовольная перепланировка: в ч.п.2 демонтирован т
а
мбур (ч.п.1
-

отсутствует); по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы нижнего розлива
теплоснабжения дома с запорной арматурой; вн
ешние границы объекта не
изменились;



согласно визуального осмотра помещения,
по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы
нижнего розлива теплоснабжения дома с запорной арматурой
. Согласно данных
Справки (выписки из инвентарного дела о формировании объекта недв
ижимости) ГУП
ГУИОН от 29.05.2017, "Оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания
дома (с указанием частей Объекта) отсутствует, сведения (при наличии) о зоне
обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его
наличии в с
оставе Объекта): отсутствуют



объект имеет: 2 нормальных прямоугольных окон ориентированных на улицу;



текущее использо
вание объекта


не используется.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



25


11.2

Анализ среды местоположения объекта оценки
7

Краткое описание местоположение объекта

Оцениваемый объект р
асположен в Санкт
-
Петербурге, согласно существующему
административно
-
территориальному делению


в Центральном районе.

Границы района

Граничит с районами: Василеостровским, Петроградским, Выборгским, Калининским и
Красногвардейским
-

по оси реки Нева; Не
вским и Фрунзенским
-

по оси Обводного
канала; Адмиралтейским
-

граница от оси Обводного канала идет на север по оси улицы
Константина Заслонова, затем на северо
-
запад по оси улицы Звенигородской до
Загородного проспекта, затем по оси Загородного проспекта

на северо
-
восток до оси
улицы Бородинской, затем на север по оси улицы Бородинской до оси реки Фонтанки,
далее на юго
-
запад по оси реки Фонтанки, затем на северо
-
запад по оси улицы Гороховой,
далее на северо
-
восток, по оси Адмиралтейского проспекта, на се
веро
-
запад по оси
Дворцового проспекта, Дворцового моста до оси реки Большая Нева.

Площадь района
-
1,7 тысяч га. Население
-

300 тысяч человек.

Транспортная доступность

Станции метро: «Чернышевская», «Площадь Восстания», «Маяковская», «Владимирская»
(Киро
вско
-
Выборгская линия), «Невский проспект» (Московско
-
Петроградская линия),
«Гостиный двор» (Невско
-
Василеостровская линия), «Достоевская», «Лиговский
проспект», «Площадь Александра Невского» (Правобережная линия).

Основные транспортные магистрали: Всю тер
риторию района от Дворцовой набережной у
Адмиралтейства и до Александро
-
Невской лавры пересекает Невский проспект, длина
которого 4,5 километра. Невский проспект пересекают: набережные реки Мойки и канала
Грибоедова, Садовая улица, набережная реки Фонтанки
, Литейный проспект и
продолжающий его Владимирский проспект, Лиговский проспект и Полтавская улица.
Кроме того, к Невскому проспекту справа и слева подходит 16 улиц. К основным
транспортным магистралям относится, также, и Суворовский проспект.

Связь с дру
гими районами города:

Центральный
-

Василеостровский: по Невскому проспекту через Дворцовый мост;
Центральный
-

Петроградский: от Марсова поля и Суворовской площади через Троицкий
мост; Центральный
-

Выборгский, Калининский: по Литейному проспекту через Ли
тейный
мост; Центральный
-

Красногвардейский: по Тульской улице через Большеохтинский мост,
от площади Александра Невского через мост Александра Невского; Центральный
-

Невский: по Кременчугской улице через Атаманский мост, чере
з
Шлиссельбургский мост; Центральный
-

Фрунзенский: по улице Черняховского через
Предтеченский мост, по Литовском} проспекту через Ново
-
Каменный мост, по Боровой
улице через Боровой мост; Центральный
-

Адмиралтейский: по Адмиралтейскому
проспекту, Большой
и Малой Морские улицам, по Казанской улице, по Садовой улице, по
Загородному проспекту.

Обеспеченность района инженерной инфраструктурой

Район имеет развитую систему по электроснабжению, отоплению, канализации и
водоснабжению (в основном холодное водоснаб
жение). Самой острой проблемой данного
района является старые коммуникации, техническое состояние которых можно оценить
как «условно» удовлетворительное.

Экология

Зеленые насаждения. Зеленые насаждения в общей площади района занимают 18,5%
-

это Летний, Ми
хайловский и Таврический сады, а также скверы.




7

Источник информации:
www.itaka.sp
b.ru


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



26

Уровень загрязненности атмосферного воздуха. Высокий уровень загрязнениести воздуха
в Центральном районе обусловлен, в том числе, специфической жилой застройкой
-
дворами
-
колодцами. Они препятствуют необходимом
у «проветриванию», создают
«застой) воздушных масс. Контроль состояния воздуха проводится на пяти точках
-

на
Инженерной, Стремянной и Моховой улицах, на площади Александра Невского и
проспекте Бакунина. В итоге, исследования показали, что в структуре вред
ных веществ
преобладают диоксид азота, оксид углерода, пыль и формальдегид.

Основные источники загрязнения воздуха в Центральном районе
-

автотранспорт,
котельные и два деревообрабатывающих предприятия
-

ДОЗ «Ясень» и АООТ
«Фанпласт». Однако в целом атмосф
ерный воздух в районе характеризуется как
умеренно загрязненный.

Уровень загрязненности почв. Зоной чрезвычайно опасного загрязнения является участок
вдоль Невского проспекта длиной 3500 метров и шириной до 600 метров. Он расположен
в секторе между 8
-
й Сов
етской улицей, Перекупным переулком, Гончарной улицей,
Лиговским проспектом, Кузнечным переулком, улицей Ломоносова, набережной реки
Фонтанки, Гороховой улицей, набережной канала Грибоедова, Казанская улицей,
участком к западу от Казанской площади, Кирпичн
ым переулком, Большой Морской
улицей, Невским проспектом, Михайловской улицей, площадью Искусств, Инженерной
улицей, набережной реки Фонтанки, Невским проспектом, площадью Восстания,
Греческим и Суворовским проспектами. Другие крупные участки с чрезвычайно

опасной
степенью загрязнения отмечены западнее Кременчугской улицы и в районах пересечения
улиц


Херсонской и Исполкомской, Моисеенко и Новгородской.

Основным источником загрязнения является автотранспорт, дополнительными
-

завод
«Измерен», трамвайный па
рк, «Водоканал», железнодорожная станция «Московская
-
товарная».

Перспективы развития

На данный момент в Центральном районе активно реализуются проекты по реконструкции
зданий под торговые центры, гостиницы и офисные бизнес
-

центры и меньше
-

под жилую
фун
кцию. Новое строительство ограничено отсутствием свободных земельных участков в
данном районе.

Деление района на зоны

Микрорайон, в котором расположен объект оценки, относится к административно
-
жилому
району города. Объект находится в зоне административно
-
жилой застройки, современных
офисных и торговых центров, памятников архитектуры.

Выводы по разделу:



оцениваемый объект расположен
в

административно
-
жилом

районе

Санкт
-
Петербурга
;



район местоположения объекта имеет удовлетворительные подъездные пути;



в рай
оне удовлетворительная экологическая обстановка;



район имеет удовлетворительную транспортную доступность;



район расположения объекта имеет развитую социальную и инженерную
инфраструктуры;

11.3

Позиционирование объекта оценки

Район местоположения объекта оценки

характеризуется объектами недвижимости
следующего функционального назначения:



расположение в 0,64 км от станции метро;



высокие транспортные и средние людские потоки около здания, в котором расположен
объект;



окружение составляют 2
-
6
-
ти
-

этажные жилые и
административные здания застройки
до 1917г. со встроенными нежилыми помещениями;


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



27



в 350м от объекта расположен Таврический
сад
;



помещения, соседствующие с объектом оценки, расположенные в цокольном этаже
фасадной части здания используются под торговлю и офи
с или свободны, на 1
-
6
этажах используются как жилье, состояние оценивается как удовлетворительное и
хорошее; помещения соседних зданий используются под жилье (1 этаж и выше), под
административные (офисы на 1 этаже во дворах), под торговые цели и услуги
(
подвальные, цокольные и 1 этажи с окнами на улицу);



конструктивные особенности объекта и планировка помещений более всего
соответствует использованию под торговое назначение;



вход в помещение


1
-

отдельный с улицы и 1
-

отдельный со двора;



объект располо
жен
в цоколе

6
-
этажной части 6 этажного жилого здания;



высота помещения


2,8
-
2,82 м, заглубление
-

1,32м;



состояние помещения


оценивается как неудовлетворительное;



произведена самовольная перепланировка: в ч.п.2 демонтирован т
а
мбур (ч.п.1
-

отсутствует)
; по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы нижнего розлива
теплоснабжения дома с запорной арматурой; внешние границы объекта не
изменились;



согласно визуального осмотра помещения,
по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы
нижнего розлива теплоснабжения дома с

запорной арматурой
. Согласно данных
Справки (выписки из инвентарного дела о формировании объекта недвижимости) ГУП
ГУИОН от 29.05.2017, "Оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания
дома (с указанием частей Объекта) отсутствует, сведения (при
наличии) о зоне
обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его
наличии в составе Объекта): отсутствуют



объект имеет: 2 нормальных прямоугольных окон ориентированных на улицу;



текущее использование объекта


не используется,

по м
нению Оценщика, наилучшим эффективным использованием рассматриваемого
объекта недвижимости является использование объекта под
торговлю
.

Вывод:

Таким образом, рассматриваемый объект недвижимости целесообразно позиционировать
в сегменте встроенных нежилых п
омещений
.

12.

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

12.1

Общий макроэкономический анализ

России
8

Основные показатели социально
-
экономического положения России в 2017 году




8
По данным

из официального сайта
Экономической экспертной группы
(
ЭЭГ)

www.eeg.ru
,
www.gks.ru

и
www.rosbalt.ru.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



28


По предварительной оценке Росстата, в 2017г. индекс физического объема ВВП
относительно соответствующе
го периода 2016 года составил 100,5%.

Согласно Указанию Банка России «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой
ставке Банка России» ставка рефинансирования

с 01.01.2016 приравнена к значению
ключевой ставки, а по

решению Совета директоров Банка Ро
ссии от 19.07.2017 ключевая
ставка в РФ установлена на уровне 9%.

Инфляция в России в 2017 году


4,4% (в годовом выражении), сообщает Центральный
Банк России (
www.c
br
.ru
).

В соответствии с Концепцией долгосрочного социаль
но
-
экономического развития
Российской Федерации (http:www.economy.gov.ru) предполагается постепенное снижение
инфляции потребительских цен следующими темпами: к 2012 году


около 6%; к 2017


около 4,5%; к 2020 году и на перспективу


от 3,5% до 4,0%.

Выво
ды по разделу:

● В 2017 г. по сравнению с прошлым годом, по оценке Минэкономразвития России, ВВП
увеличился на 0,5%.

● Динамика промышленного производства характеризуется сохранением тенденции
снижения, в том числе как добывающих, так и обрабатывающих прои
зводств.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



29

● В 2015
-
17гг. отмечалось падение инвестиционной активности.

● По отношению к прошлому году увеличение реальной заработной платы составило 3,7%.


● По отношению к прошлому году реальные доходы населения уменьшились на 0,4%.

● Уровень безработиц
ы уменьшился за год на 8,3%.

● Инфляция в России в 2017 году


4,4% (в годовом выражении, информация:
(
www.c
br
.ru
).



12.2

Социально
-
экономическое положение Санкт
-
Петербурга
9

Основные показатели, характеризующие социально
-
эконо
мическое положение Санкт
-
Петербурга в 2017 году, представлены ниже:





9

Источники информации: www.petrostat.gks.ru


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



30


Выводы по разделу:

В 2017 году по сравнению с аналогичным периодом 2017 года наблюдалось некоторое
увеличение объемов производства в отраслях промышленности.

В 2017 году наблюдалось ув
еличение выпуска строительной продукции и ввода в
действие жилых домов.

В 2017 году объем услуг организаций транспорта города и области, объем услуг связи и
индекс потребительских цен увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2014
года.

Реальные денеж
ные доходы населения на 2017 год уменьшились по сравнению с
соответствующим периодом 2016 года.


12.3

Рынок недвижимости Санкт
-

Петербурга и Ленинградской области

Сравнительный анализ состояния рынка за 2009
-
2014

гг показал, что рынок недвижимости
развивался п
о
-

возрастающей, но падение курса российского рубля осенью 2014 года


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



31

измени
ло

динамику цен на объекты жилой и коммерческой недвижимости
северной
столицы в 2015
-
201
7
гг
.

12.3.1

Обзор рынка коммерческой недвижимости
10

Общая характеристика, тенденции и прогнозы

В
1

кв
артале 201
7

года рынок встроенных коммерческих помещений характеризовался:



ростом арендных ставок на встроенные помещения торгового назначения;



ростом цен продаж на встроенные помещения торгового назначения;



сохранением арендных ставок на встроенные офисны
е помещения на уровне
предыдущего квартала;



ростом цен продаж на встроенные помещения офисного назначения;



ростом арендных ставок на встроенные помещения производственно
-
складского
назначения;



ростом цен продаж на встроенные помещения производственно
-
склад
ского назначения.

201
7

год для рынка торговой недвижимости формата стрит
-
ритейл характеризовался
восстановлением после периода спада в 2014
-
2015 годов. В течение года на рынок
выходили новые международные ритейлеры, активно развивались операторы
общественн
ого питания, спрос превышал предложение, наблюдалась стабилизация
ставок аренды.


Анализ рынка встроенных помещений
торгово
го назначения

Предложение и спрос

Предложение и спрос

По данным ГУП «ГУИОН», в сегменте встроенных помещений удельный вес торговых
о
бъектов составляет от 21 до 24%
11
. Таким образом, общая площадь нежилых помещений
торгового назначения составляет порядка 17
-
20 млн. кв.

м.

По данным мониторинга встроенных помещений ГУП «ГУИОН»
12
, около 87% встроенных
торговых помещений, представленных на р
ынке аренды и купли
-
продажи коммерческой
недвижимости Санкт
-
Петербурга в 1 квартале 2017 года, являлись специализированными
торговыми помещениями. Как правило, это магазины продовольственных и
промышленных товаров, остальные имели многофункциональное назна
чение.
Наибольшую долю арендуемых торговых площадей занимают магазины розничной и
оптовой торговли, а также салоны красоты. На втором месте


объекты общественного
питания.

В 1 квартале 2017 года сдаваемые в аренду и выставленные на продажу встроенные
торг
овые помещения Санкт
-
Петербурга преимущественно располагались в

центральных
районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) и районах,
удаленных от центра города (Выборгском, Калининском, Кировском, Красногвардейском,
Красносельском,

Московском, Невском, Приморском, Фрунзенском). В этих районах
предлагалось к аренде и продаже около 88,3% всех встроенных торговых помещений
(доля центральных районов


48,7%, доля районов, удаленных от центра,


39,6%).



10

Обзор подготовлен по
материалам ГУП ГУИОН СПб, еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга»,
«Бюллетень недвижимости», информационного бюллетеня
ОАО «Фонд имущества Санкт
-
Петербурга»
, газеты
«Ведомости» и др. п
е
риодических изданий Правительства Санкт
-
Петербурга,

Комитета по управлению городским
имуществом Правительства Санкт
-
Петербурга.

11

По данным Росреестра, общая площадь зданий и сооружений в Санкт
-
Петербурге, в отношении которых имеются
сведения в Росреестре, на 01.12.2014 г. составляет 201,4 млн. кв. м., из

них 82,9 млн. кв. м


нежилые помещения, 118,5


жилые помещения

12

Приведенные данные по структуре рынка основаны на анализе выборки помещений торгового назначения из базы по
мониторингу рынка
коммерческой недвижимости, которая в
1

квартале
201
7

года вклю
чила
286

объектов аренды
общей площадью
45,7

тыс. кв.

м и
245

объект
ов

купли
-
продажи общей площадью
44,5

тыс. кв.

м
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



32

В

остальных районах города объем п
редложения встроенных торговых площадей
составил 11,7%.

Совокупная доля предложения встроенных помещений торгового назначения площадью
до 150 кв.

м на рынке аренды и продажи в 1 квартале 2017 года составила 61%. Доля
предложения помещений от 151 до 350 кв.

м составила 28%. Предложение помещений
средних (от 351 до 550 кв.

м) и больших (
.
более 550 кв.

м) площадей составляет 6% и 4%
соответственно (рисунок
ниже
).

Аренда

Купля
-
продажа


Источник: порталы объявлений об аренде и продаже встроенных помещений

(eml
s.ru, avito.ru, restate.ru, beboss.ru и др.), обработка ГУП «ГУИОН»

Рисунок Распределение встроенных помещений торгового назначения в

зависимости от предлагаемой
площади, 1 квартал 2017 года

Подавляющее большинство сдаваемых в аренду и выставленных на прод
ажу встроенных
торговых помещений Санкт
-
Петербурга в 1 квартале 2017 года находилось в

отличном
(54% от общего числа) и нормальном (37%) состоянии.

Тенденция смещения спроса на встроенные помещения из центра города в

спальные
районы, особенно при наличии н
а рассматриваемой территории стабильных пешеходных
потоков, продолжается. В 1 квартале 2017 года наиболее востребованы в

этом плане:
проспекты Московский, Просвещения и Энгельса, Ленинский и Ветеранов. Наиболее
очевидными преимуществами данных территорий я
вляются: большой выбор вакантных
площадей (в

том числе за счет строительства жилых домов со встроено
-
пристроенными
помещениями), большой пешеходный поток, и, как следствие, сформированный спрос на
магазины шаговой доступности. При этом интерес в

отношении
таких помещений
проявляют не только операторы товаров и

услуг повседневного спроса, но и крупные
сетевые компании. Таким образом, помещения с

ликвидной локацией остаются
невостребованными лишь в случае отказа собственников в

снижении арендных ставок.


Цено
вые характеристики

Ценообразующие факторы

Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений торгового
назначения являются:



престижность местоположения объекта (приближенность к историческим
и

центральным частям города, престижность адреса, близо
сть памятников
архитектуры и

центров деловой активности, благоустроенность и однородность
социальной среды ближайшего окружения);



высокая «проходимость» места, а именно интенсивность пешеходных или
транспортных потоков и т.п.;



условия парковки;



состояние
здания;



характеристика входов, в том числе их количество и ориентация на улицу или во
двор;


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



33



этаж расположения помещения;



площадь помещения;



наличие витринных окон;



коэффициент полезных площадей;



высота потолков в помещении;



состояние помещения (техническое

состояние, внутренняя отделка);



элементы благоустройства и коммуникаций (наличие водоснабжения, отопления,
канализации, электроэнергии, телефонных линий, интернета, радио и т.д.);



условия осуществления погрузочно
-
разгрузочных работ;



система доступа к поме
щению (свободная/ограниченная);



система доступа на территорию расположения здания, в котором находится
помещение.

Ценообразующие факторы по степени влияния на ценовые показатели встроенных
торговых помещений можно разделить на 4 группы. В зависимости от в
ыборки объектов
-
аналогов доли стоимости (веса) факторов в стоимости могут находиться в следующих
диапазонах (таблица
ниже
).

Основные ценообразующие факторы и средние коэффициенты их влияния на стоимость встроенных
помещений торгового назначения

Фактор

Вес

Престижность местоположения, интенсивность пешеходных потоков

0,1
-
0,5

Характеристика входа в помещение, этаж расположения помещения, состояние
внутренней отделки помещения, обеспеченность помещения коммуникациями

0,1
-
0,35

Состояние здания, площадь помещ
ения, условия осуществления погрузочно
-
разгрузочных работ, система доступа

0,05
-
0,35

Условия парковки, коэффициент полезных площадей, высота потолков в помещении

0,05
-
0,25

Источник: ГУП «ГУИОН»


Арендные ставки и цены

Для анализа динамики арендных ставок

и цен за встроенные торговые помещения Санкт
-
Петербурга аналитики ГУП «ГУИОН» привели все объекты базы к единым
характеристикам путем осуществления мультипликативных и аддитивных локальных
корректировок основных ценообразующих факторов объектов (зона, эта
ж, состояние,
вход, временной период и так далее). Таким образом, индекс стоимости (общерыночный
показатель, описывающий тенденции рынка к изменению цен), построенный на
приближенных зависимостях для каждого отдельного параметра на основании статистики
за
определенный период, позволил достичь большей точности расчетов и максимально
исключил статистические погрешности, свойственные расчету средней величины,
учитывая зависимость этих величин от времени.

По итогам мониторинга 1 квартала 2017 года на рынке встр
оенных торговых помещений
арендные ставки и цены продемонстрировали однонаправленную динамику: ставки
аренды выросли относительно 4 квартала 2016 года на (5,5%), цены выросли на

(+0,4%).

Прогнозные значения уровня арендных ставок в данном сегменте на 2 и

3 кварталы 2017
года, рассчитанные на основании результатов ежеквартальных экспертных опросов
о

состояния рынка коммерческой недвижимости, относительно 1 квартала 2010 года
(принят за 100%), останутся на уровне 159,5%. На рынке купли
-
продажи уровень цен

во 2 и 3 кварталах 2017 года, по прогнозу, останется неизменным и составит 163,1%
.



В 1 квартале 2017 года арендные ставки на торговые площади без учета стоимости
коммунальных расходов и НДС находились в диапазоне от 262 до 15

901 руб./кв.

м в мес.
Диапаз
он цен составил от 25

037 до 2

193

600 руб./кв.

м.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



34

Средняя арендная ставка в центральных районах составила 1

672 руб./кв.

м в мес.,
а

средняя цена продажи


204

302 руб./кв.

м.

Средняя арендная ставка в удаленных от центра города районах составила
1

344

ру
б./кв.

м в мес., а средняя цена продажи


143

903 руб./кв.

м.

Наименьшие средние арендные ставки (1

019 руб./кв.

м в мес.) и цены продаж

(91

640 руб./кв.

м) были зафиксированы в районах, находящихся на периферии

(таблица
ниже
).

Средние арендные ставки и ц
ены (диапазоны) на встроенные торговые помещения в 1 квартале 2017
года

Районы

Арендная ставка,
руб./кв.

м в мес.

Цена, руб./кв.

м

средняя

диапазон

средняя

диапазон*

Центральные районы (Адмиралтейский,
Василеостровский, Петроградский,
Центральный)

1

672

359
-
15

901

204

302

25

037
-
2

193

600

Районы, удаленные от центра (Выборгский,
Калининский, Кировский, Красногвардейский,
Красносельский, Московский, Невский,
Приморский, Фрунзенский)

1

344

262
-
6

006

143

903

31

990
-
549

330

Периферийные районы (Колпинский,

Кронштадтский, Курортный, Петродворцовый,
Пушкинский)

1

019

529
-
1

900

91

640

39

588
-
236

525

* Высокая граница диапазона обусловлена характеристиками отдельных объектов (1 этаж,
отличное/нормальное состояние, отдельный с улицы вход, наиболее востребованна
я площадь,
расположение вблизи станций метрополитена).

Источник: порталы объявлений об аренде и продаже встроенных помещений

(emls.ru, avito.ru, restate.ru, beboss.ru и др.), обработка ГУП «ГУИОН»


Наибольшие средние арендные ставки на встроенные помещени
я торгового назначения в
1 квартале 2017 года были зафиксированы в Центральном районе

Санкт
-
Петербурга (2

684 руб./кв.

м в мес.), наименьшие


в Петродворцовом районе

(670 руб./кв.

м в мес.) (рисунок
ниже
).


Источник: порталы объявлений об аренде и прод
аже встроенных помещений

(emls.ru, avito.ru, restate.ru, beboss.ru и др.), обработка ГУП «ГУИОН»

Рисунок
.

Средние арендные ставки (диапазоны) на встроенные торговые помещения в 1 квартале 2017
года (по районам), руб./кв.

м в мес.


Наиболее высокие средние
цены на встроенные помещения торгового назначения в

1
квартале 2017 года были зафиксированы в Центральном районе Санкт
-
Петербурга


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



35

(395 тыс. руб./кв.

м), наименьшие


в Курортном районе (68

тыс.

руб./кв.

м)

(рисунок
ниже
).


Источник: порталы объявлений о
б аренде и продаже встроенных помещений

(emls.ru, avito.ru, restate.ru, beboss.ru и др.), обработка ГУП «ГУИОН»

Рисунок
.

Средние цены (диапазоны) на встроенные торговые помещения

в 1 квартале 2017 года (по районам), тыс.

руб./кв.

м


В 1 квартале 2017 год
а скидка на торг на рынке коммерческой недвижимости при
заключении договора аренды встроенного торгового помещения в среднем составила
7,5%, договора продажи


8,6%. Базовая ставка капитализации
13

данного сегмента
торговой недвижимости в Санкт
-
Петербурге в
1 квартале 2017 года составила 9,7%,
варьируясь в

диапазоне от 6,8 до 16,5%.

Открытыми источниками данных о сделках на рынке купли
-
продажи встроенной
коммерческой недвижимости являются торги Фонда имущества (продажи имущества
казны Санкт
-
Петербурга) и Росс
ийского Аукционного Дома (РАД). За 1 квартал 2017 года
на торгах было продано 4 нежилых помещения общей площадью 370,8

кв.

м. Общая
сумма сделок при этом составила 13,3 млн. руб. По итогам 1 квартала 2017 года средняя
цена встроенных помещений всех функций

использования, проданных на торгах,
снизилась на 15,5% относительно 4

квартала 2017 года и составила 51

608 руб./кв.

м.

В 1 квартале 2017 года на торгах Фонда имущества и РАД не было продано ни одного
встроенного торгового помещения.

В 1 квартале 2017 го
да Фондом имущества было заключено 6 сделок по аренде
встроенных коммерческих помещений торгового назначения общей площадью 800,4

кв.

м
на сумму 18,35 млн. руб.


Операционные расходы

Как правило, под эксплуатационными расходами понимаются расходы, связанны
е
с

использованием имущества. Операционные же включают, помимо эксплуатационных,
также расходы, связанные с владением имуществом (налог на имущество, земельные
платежи, страхование имущества).

Основные составляющие операционных расходов для встроенных поме
щений:



страхование имущества (страхование ответственности арендатора перед
третьими лицами, налог на имущество);




13

Базовая ставка капитализации


это ставка для среднего по местоположению типичного по площади

ля встроенных
нежилых помещений торгового

назначения типичная площадь составляет 200 кв. м, для офисных


400 кв. м,
производственно
-
складских


500 кв. м.
)
объекта, расположенного на 1
-
ом этаже, в

нормальном состоянии

и

имеющ
его

отдельный вход с улицы


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



36



отчисления на капитальный ремонт и эксплуатацию инженерного оборудования;



страхование от потерь при простое (недозагрузке) помещений и потерь о
т
недосбора арендной платы.

Вышеперечисленные статьи операционных расходов при сдаче в аренду встроенных
помещений нежилого фонда включаются арендодателем в

арендную ставку, в

договоре
сумма операционных расходов отдельно не прописывается.

До 2016 года на
лог на имущество составлял 2,2% от стоимости имущества, с

1

квартала
2016 года размер налога на имущество составляет 1% от кадастровой стоимости
объектов недвижимого имущества.
14

Отчисления на капитальный ремонт составляют 2
-
3 руб./кв.

м общей площади помещ
ений
в месяц
15
. Депутаты Санкт
-
Петербурга
предлагают увязать размер взноса за капремонт и
вид фактического использования нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.
Предлагается повысить размер взноса для владельцев нежилых помещений,
в

которых

размеща
ются

офисы, магазины, объекты общественного питания и бытового
обслуживания. Соответствующий законопроект внесен на рассмотрение ЗакСа
Петербурга. Если он будет одобрен, то документ внесут в Госдуму.
16

Процент недозагрузки помещений и потерь от недосбора а
рендной платы рассчитывается
по формуле:

,

где:

V
-

недозагрузка помещений, %;

K
n

-

коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных
площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, %;

n
f

-

число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы
для поиска новых арендаторов, мес.;

n
o

-

общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.
17

Общее число арендных периодов определяется средней продолжительнос
тью сроков
арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости может составлять от 11
мес. до 5 лет. Период, необходимый для поиска новых арендаторов, на основании
анализа рыночной информации, полученной от риелторов, составляет в среднем от 1 до 3
м
есяцев. При минимальном значении срока аренды в размере 11 мес. и сроке экспозиции
-

1 месяц процент потерь от недозагрузки офисных помещений составит 9,1%, при
максимальном значении срока аренды в течение 5 лет и сроке экспозиции
-

3 месяца
процент потерь

от недозагрузки офисных помещений составит 5%.

Платежи за коммунальные услуги (плата за электроэнергию, канализацию, тепло
-

и

водоснабжение и т.п.), как правило, оплачиваются арендатором дополнительно.

Тарифы на коммунальные услуги, в том числе для промыш
ленных потребителей,
устанавливаются Комитетом по тарифам Санкт
-
Петербурга (
см. таблицу ниже
).


Тарифы на коммунальные услуги для промышленных потребителей

Наименование коммунальной услуги

Тариф (без НДС)

с 01.01.2016 по
30.06.2016

с 01.07.2016 по
31.12.
2016

Холодное водоснабжение (ГУП «Водоканал Санкт
-
Петербурга»), в
том числе:





питьевая вода, руб./куб.

м,

24,46

27,4




14

Закон Санкт
-
Петербурга от 26.11.2003


684
-
96

«О

налоге на имущество организаций
» (с изм. от 25.12.2015).

15

Постановление Правительства Санкт
-
Петербурга от 22
.12.
2014




1

205 «О минимальном размере взноса на
капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Санкт
-
Петербурге в

2015 год
у» (с изм
. от

0
8
.04.
2015 г
.
)
.

16

http://ktostroit.ru/news/231930/
.

17

http://dpo.ru/services/18/86/
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



37

Наименование коммунальной услуги

Тариф (без НДС)

с 01.01.2016 по
30.06.2016

с 01.07.2016 по
31.12.
2016



техническая холодная вода, руб./куб.

м

4,42

4,95

Водоотведение (ГУП «Водоканал Санкт
-
Петербурга»), руб./куб.

м

28,67

32,11

Отопление

и горячее водоснабжение (зависит от поставщика
услуги), руб./Гкал:

353,2
-
2

069,6

751,1
-
2

140,3

Электроснабжение (единые/котловые тарифы), в том числе:





одноставочный тариф, руб./МВтч,

192,6
-
1

638,4

228,9
-
3

418,5



2
-
х ставочный тариф (содержание электри
ческих сетей),
тыс.

руб./МВт в мес.,

31,1
-
604,5

55,4
-
1

357,5



2
-
х ставочный тариф (оплата технологического расхода/потерь),
руб./МВтч

12,98
-
240,04

12,98
-
278,15

Утилизация и захоронение твердых бытовых отходов СПб ГУП
«Завод по механизированной переработке

бытовых отходов» и
ООО «Новый свет
-

ЭКО», руб./т.:

739,21
-
751,11

Источники: Распоряжения Комитета по тарифам Санкт
-
Петербурга от 30.12.2014 №

625
-
р

(ред. от 28.12.2015), от 27.11.2015 №379
-
р, от 27.11.2015 №368
-
р, от 27.11.2015 №369
-
р,

от 27.11.2015 №
373
-
р, от 26.11.2014 № 330
-
р, от 28.11.2014 № 347
-
р


В

3

квартале 2016 года среднемесячный размер коммунальных платежей составил:



для торговых помещений


91,0
-
113,8 руб./кв.

м;



для офисных помещений


45,5
-
68,3 руб./кв.

м;



для складских помещений


22,8
-
34,1 руб./кв.

м;

для многофункциональных помещений


79,6
-
91,0 руб./кв.

м
.


Выводы

по разделу:

Диапазон арендных ставок и цен за встроенные помещения составил:




в сегменте торговых помещений 262
-
15

901 руб./кв.

м в мес. и 25

037
-
2

193

600
руб./кв.

м соотве
тственно;

Скидка на торг при заключении договора с арендатором или покупателем встроенного
помещения в 1 квартале 2017 года в среднем составила:



в

сегменте торговых помещений


7,5% и 8,6% соответственно
.

Базовая ставка капитализации
18

данного сегмента торг
овой недвижимости в Санкт
-
Петербурге в 1 квартале 2017 года составила 9,7%, варьируясь в

диапазоне от 6,8 до
16,5%.

12.3.2

Ценообразование рынка недвижимости в России и
регионе

Ценообразующие фа
к
торы

В ходе проведенного анализа были определены следующие ценообраз
ующие фа
к
торы:

1)

Передаваемые права;

2)

Условия финансирования;

3)

Условия продажи;

4)

Условия
рынка
;

5)

Оптимальность локального местоположения;

6)

Площадь;

7)

Тип входа;

8)

Состояние внутренней отделки

9)

Занимаемый этаж

Определение весов ценообразующих факторов




18

Базовая ставка капитализации


это ставка для среднего по местоположению типичного по площади

ля встроенных
нежилых помещений торгового назначения типичн
ая площадь составляет 200 кв. м, для офисных


400 кв. м,
производственно
-
складских


500 кв. м.
)
объекта, расположенного на 1
-
ом этаже, в

нормальном состоянии

и

имеющ
его

отдельный вход с улицы


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



38

Эксперты определ
или наиболее существенные ценообразующие факторы
19
, то есть
факторы, которые в наибольшей степени способствуют определению цены на не
ограниченном, конкурентном рынке, при условии использования объекта под
рассматриваемую функцию.

Был проведен устный опрос

представителей фирм участников рынка недвижимости,
специалистов оценочных компаний (стаж работы опрашиваемых экспертов в сфере
недвижимости и инвестиционного консалтинга составляет от 12 до 2
3

года
).

Список экспертов

1.

Воробьев А.С.,
частнопрактикующий оце
нщик
, +7(921)9805059
(квалификация: опыт
работы в оценочной деятельности


12 лет)
;

2.

Пронин С.
В., генеральный директор и оценщик ООО "
Оценочная фирма "Проект
-
Оценка
", т.(812)
3933626 (квалификация: опыт работы в оценочной деятельности


21 год)
;

3.

Марченко М.В
., генеральный директор

ООО "Финнхауз"
, т.
9652042 (квалификация:
опыт работы в сфере недвижимости


23 года);

4.

Ильина В.П
., ООО «МНОК «Владимиръ», нач
альник о
тдела оценки, (812) 492
-
51
-
74;

(квалификация: опыт работы в оценочной деятельности


21 год
)
;

5.

Сева
стьянова Е.В., генеральный директор и оценщик ООО "ЕВРОАКТИВ",
т.(812)3291757 (квалификация: опыт работы в оценочной деятельности


2
1

год
);

Степень участия:
Экспертам был задан следующий вопрос: «Какие основные
ценообразующие фа
к
торы
и их
вклад

в стоимост
ь

и арендн
ую

плат
у

за пользование
встроенным
нежилым
помещением
торгов
о
го
назначения?».

В результате были получены следующие ответы
.

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующих факторов

в стоимость и аренду
торгов
ого объекта

Экспер
т

Цено

образующий

фактор

№1

№2

№3

№4

№5

Среднее

значение

принятое

в ра
с
чете, %

Площадь

5
-
10%

10%

10%

10%

10%

10%

Тип входа

10
-
15%

10%

10%

10%

10%

10%

Состояние внутренней
отделки

15
-
25%

15
-
20%

15
-
25%

20
-
25%

20
-
25%

20%

Оптимальность
локального
мест
ополож
е
ния

45
-
65%

45%

50%

50%

50%

45%

Наличие инж. сетей

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Занимаемый этаж

10%

10%

10%

10%

10%

10%

Сумма






100%

Оценщик провел анализ рассматриваемого сегмента рынка и установил, что данные
значения соответствуют рыночным условиям.

Т
аблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора в стоимость
помещения на занимаемый этаж

Занимаемый этаж

%

1 этаж

10%

цоколь и 2
-
3 этажи

5%

подвал
,
выше 3 этажа

и цоколь высотой
мен
ее

2,45м

0%

Таблица данных, отражающих мнен
ие экспертов о вкладе ценообразующего фактора в стоимость
помещения на тип входа

Тип входа

%

отдельный с улицы

10%

отдельный со двора, или общий с улицы

5%

общий со двора

0%




19

Вес (в %) для каждого ценообразующего фактора назначался экс
пертами, исходя из их личного опыта
р
а
боты на рынке недвижимости
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



39


Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора
в стоимость
помещения по его площади

Площадь объекта

%

до 150кв.м

10%

150
-
250 кв.м

5%

выше 250кв.м

0%

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора в стоимость
помещения по его состоянию

Состояние
20


объекта

%

отличное

20
%

хорошее

15%

удовлетворительное, чистовая отделка

5%

неудовлетворительное

0%


Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора в стоимость
помещения на наличие инженерных сетей

Тип входа

%

все (электро
-
, водосн., отопление

и канализация)

5%

нет одного или двух из четырех

2,
5%

отсутствуют

0%


Окончательное решение о стоимости 1кв.м объекта недвижимости было принято согласно
весовым коэффициентам, величины которых приняты согласно результатов опроса тех же
экспертов.




20
В рамках настоящей работы применяется следующая градация состояния внутренней отделки помещений (статья 5
постановления Правительства Санкт
-
Петербурга
от 21 декабря 2005 г
. №

1958 «О
порядк
е определения базовых ставок
и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых
является Санкт
-
Петербург)
:

Отличное

-

объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования
, не имеет
дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно
-
технического оборудования.

Нормальное

(хорошее)
-

объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования
без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отд
елки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные
повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное

-

объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования,
имее
т дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные
нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и
заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; тре
щины в швах между плитами перекрытий; следы протечек
и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и
загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах у
становки
электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное
-

помещение в текущем состоянии непригодно к использованию по функциональному
назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значите
льного ремонта (не включающего
восстановление элементов несущих конструкций); отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах;
поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы
постоянных п
ротечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей;
материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных
проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление
отделки
.



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



40



Эк
сперт

№1

№2

№3

№4

№5

среднее

Сумма корректировок,%

5%

5%

5%

5%

5%



Весовой коэффициент результата

3

3

3

3

3

3

Сумма корректировок,%

от 10% до 15%

от 10% до 15%

от 10% до 15%

от 10% до 15%

от 10% до 15%



Весовой коэффициент результата

2

2

2

2

2

2

Сум
ма корректировок,%

выше 15%

выше 15%

выше 15%

выше 15%

выше 15%



Весовой коэффициент результата

1

1

1

1

1

1


13.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

Проведение оценки рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:


Заключение договора на проведение

оценки
, включающего задание на оценку.


Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные,
экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость
объ
екта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Так же, на данном
этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому
объекту, так и к сопоставимым с ними другим объектам, недавно проданным или сданным
в аренду.

Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации,
консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по
недвижимости и другими оценщиками. Был проведен также анализ цен предложения на
рынке недвижимости.

И
нформация, относящаяся как к оцениваемому объекту, была принята согласно осмотра
и следующих документов, представленных Заказчиком:



Задание на оценку;



Распоряжение КИО;



Выписка из реестра собственности Санкт
-
Петербурга;



Справка КГИОП,



Справка (выписка из

инвентарного д
е
ла) ГУП ГУИОН;



Выписка из ЕГРН;



Расчет арендной платы за нежилое помещение КУГИ;



План вторичного объекта недвижимости ГУ ГУИОН;



Кадастровый паспорт помещения.


Анализ наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного

использования объекта оценки определяется
использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и
типичности использования недвижимости для района расположен
ия объекта.


Применение подходов к оценке


Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих
как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность
рассматриваемой собственности. При определении стоимости недви
жимости обычно
используют три основных подхода:



Доходный подход
-

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



41

В рамках данного отчета при определении стоимости объекта
оценки был применен
Доходный подход в полной мере. Обоснование применяемого
метода оценки в
соответствии с доходным подходом, представлено в разделе 13.4. «Доходный подход
оценки».



Сравнительный подход
-

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки
,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами
-

аналогами объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах. Объектом
-

аналогом объекта оценки
для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, матери
альным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость.

В рамках данного отчета при определении стоимости объекта оценки был применен
Сравнительный подход в полной мере. Обоснование применяемого
метода оценки в
соответствии с
о сравнительным подходом, представлено в разделе 13.3.
«Сравнительный подход оценки».



Затратный подход
-

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки с

зачетом износа и устареваний. Затратами на
воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной
копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий. Затратами на замещение объ
екта оценки являются затраты,
необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и
технологий, применяющихся на дату оценки.

Принято выделять следующие области применения затратного подхода:



оценка новых или недавно построенных здан
ий (до 5 лет);



оценка земельного участка методами извлечения;



оценка для целей налогообложения, что обусловлено возможностью
расчета стоимости как для улучшений, так и для земельного участка;



переоценка основных фондов предприятия; оценка дл
я целей страхования;



оценка ущерба от стихийных бедствий или в результате низкого качества
строительства;



оценка объектов для страхования;



оценка объектов незавершенного строительства;

оценка специальных (недоходных, социальных)
объектов, таких как школы,
б
ольницы, кладбища, церкви и т. д.

Причины (обоснование) отказа от использования затратного подхода

Объектом оценки является
нежилое

помещение.

Исходя из техники проведения расчета затратным подходом, оценщику необходимо
оп
ределить стоимость здания, в котором расположен объект оценки, и выделить часть
стоимости, приходящуюся на объект оценки, через удельные показатели (через площадь
или объем). Пересчет стоимости через ее удельные показатели приводит к
возникновению серьезны
х погрешностей. Возникновение погрешностей вызвано тем, что
удельные составляющие конструктивных и архитектурных элементов здания не в равной
степени относятся к площадям (объемам) различных помещений. Таким образом, даже
при наличии документов по остальны
м помещениям здания, в котором расположен объект
оценки, корректный расчет объекта оценки затратным подходом не представляется
возможным.

Невозможно корректно определить накопленный износ.

Оценка износа встроенного помещения, расположенного в здании возра
стом более
10
0

лет, в условиях отсутствия технической и эксплуатационной документации, в том числе
экспертного заключения о состоянии оснований, фундаментов, несущих конструкций,

ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



42

инженерных коммуникаций, носит субъективный характер и не может быть принята
в
расчетах.

Доля земельного участка, относящегося к объекту оценки, не выделена в натуре.

Невозможно однозначно выявить в границах здания долю земельного
участка, относящегося к объекту оценки, и, соответственно, обоснованно рассчит
ать
стоимость земельного участка.

Использование затратного подхода требует принятия большого количества допущений,
которые приведут к высокой погрешности результата вычислений, вследствие чего
результат, полученный затратным подходом, нельзя будет считать
обоснованным и
соответствующим ст. 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Исходя из особенностей объекта оценки, Оценщик принял решение отказаться от
использования затратного подхода.


Согласование (обобщение) результатов применения по
дходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Использование разных подходов приводит к получению различных величин стоимости
одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами,
окончательная оценка
стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой
подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.


Составление отчета об оценке

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и
изложены в виде повество
вательного отчета.

13.1

Анализ наиболее эффективного использования объект оценки

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о
наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является
основополагающей пред
посылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать
отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно не
застроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отраж
ает мнение оценщика в отношении
наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка.
Понятие “Наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете,
подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физи
чески
осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования
имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки
соответствия рассматриваемых в
ариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость:

рассмотрение технологически реальных для данного
участка способов использования.

Правомочность:

рассмотрение законных способов использования, которые не
противоречат распоряжениям о
зонировании, положениям об исторических зонах и
памятниках, экологическому законодательству.

Финансовая оправданность:

рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных
законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки):

рассмотрение того,
какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов
использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную
текущую стоимос
ть.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



43

13.1.1

Анализ использования земельного участка

Оцениваемый объект представляет собой встроенное помещение, в связи с чем,
рассмотрение варианта использования доли земельного участка как условно
незастроенного не имеет смысла. Таким образом, наилучшим вариант
ом использования
доли земельного участка признается текущее использование.

13.1.2

Анализ использования земельного участка с имеющимися на нем
улучшениями

При анализе возможных вариантов использования оценщиками были отмечены
сущес
т
венные для оцениваемого объекта
факторы:



расположение в 0,64 км от станции метро;



высокие транспортные и средние людские потоки около здания, в котором расположен
объект;



окружение составляют 2
-
6
-
ти
-

этажные жилые и административные здания застройки
до 1917г. со встроенными нежилыми пом
ещениями;



в 350м от объекта расположен Таврический
сад
;



помещения, соседствующие с объектом оценки, расположенные в цокольном этаже
фасадной части здания используются под торговлю и офис или свободны, на 1
-
6
этажах используются как жилье, состояние оценива
ется как удовлетворительное и
хорошее; помещения соседних зданий используются под жилье (1 этаж и выше), под
административные (офисы на 1 этаже во дворах), под торговые цели и услуги
(подвальные, цокольные и 1 этажи с окнами на улицу);



конструктивные особ
енности объекта и планировка помещений более всего
соответствует использованию под торговое назначение;



вход в помещение


1
-

отдельный с улицы и 1
-

отдельный со двора;



объект расположен
в цоколе

6
-
этажной части 6 этажного жилого здания;



высота помещения



2,8
-
2,82 м, заглубление
-

1,32м;



состояние помещения


оценивается как неудовлетворительное;



произведена самовольная перепла
нировка: в ч.п.2 демонтирован та
мбур (ч.п.1
-

отсутствует); по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы нижнего розлива
теплоснабжени
я дома с запорной арматурой; внешние границы объекта не
изменились;



согласно визуального осмотра помещения,
по помещению в ч.п.2 и 3 проходят трубы
нижнего розлива теплоснабжения дома с запорной арматурой
. Согласно данных
Справки (выписки из инвентарного д
ела о формировании объекта недвижимости) ГУП
ГУИОН от 29.05.2017, "Оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания
дома (с указанием частей Объекта) отсутствует, сведения (при наличии) о зоне
обслуживания оборудования, предназначенного для обслужи
вания дома (при его
наличии в составе Объекта): отсутствуют



объект имеет: 2 нормальных прямоугольных окон ориентированных на улицу;



текущее использование объекта


не используется.


Физически возможно

Рассмотрев данный
объект недвижимости
, можно сделать вы
вод, что физически
возможно его использование под объект недвижимости любого типа: производственного;
специального назначения; коммерческого; жилого.

Законодательно разрешенное использование

Офисная и торговая функции
. Оцениваемый объект имеет максимальную

высоту потолка
2,8
-
2,82

м
, что в соответствии со Строительными нормами и правилами (2.08.01
-
89*,

ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



44

п.1.35
21
) позволяет использовать его в качестве офиса или объекта торгового назначения.


Жилая функция
. Объект оценки расположен в
жилом

доме, в цоколе, что в
соответствии
со Строительными нормами и правилами (2.08.01
-
89*, п.1.43
22
)

не позволяет использовать его в качестве жилого помещения.
Объект является

нежилым

фондом
, поэтому Оценщик считает, что жилая функция не удовлетворяет
критерию юридической допустим
ости.

Производственная функция
. Так как оцениваемый объект расположен в зоне жилой
застройки и локально расположен в
жилом

здании, законодательно будет

не разрешен промышленный вариант его использования (СНиП 2.07.01
-
89* пункт 1,36*).

Складская

функция
. Объект оценки располагает помещением, пригодным для
использования под складскую функцию.

Согласно проведенного исследования, Оценщик считает, что использование объекта
законодательно разрешено
, в т.ч. и

под
торговлю
.


Финансовая

осуществимость

Согласно проведенного исследования и учитывая, что:



расположение в 0,64 км от станции метро;



высокие транспортные и средние людские потоки около здания, в котором расположен
объект;



окружение составляют 2
-
6
-
ти
-

этажные жилые и администрати
вные здания застройки
до 1917г. со встроенными нежилыми помещениями;



в 350м от объекта расположен Таврический
сад
;



помещения, соседствующие с объектом оценки, расположенные в цокольном этаже
фасадной части здания используются под торговлю и офис или свобод
ны, на 1
-
6
этажах используются как жилье, состояние оценивается как удовлетворительное и
хорошее; помещения соседних зданий используются под жилье (1 этаж и выше), под
административные (офисы на 1 этаже во дворах), под торговые цели и услуги
(подвальные,
цокольные и 1 этажи с окнами на улицу);



конструктивные особенности объекта и планировка помещений более всего
соответствует использованию под торговое назначение;



вход в помещение


1
-

отдельный с улицы и 1
-

отдельный со двора;



объект расположен
в цоколе

6
-
этажной части 6 этажного жилого здания;



высота помещения


2,8
-
2,82 м, заглубление
-

1,32м;



состояние помещения


оценивается как неудовлетворительное;



произведена самовольная перепланировка: в ч.п.2 демонтирован
та
мбур (ч.п.1
-

отсутствует); по помещен
ию в ч.п.2 и 3 проходят трубы нижнего розлива
теплоснабжения дома с запорной арматурой; внешние границы объекта не
изменились;



объект имеет: 2 нормальных прямоугольных окон ориентированных на улицу;



текущее использование объекта


не используется,

по мнени
ю Оценщика, использование объекта под
торговлю

является финансово
оправданным.


Максимальная продуктивность

Учитывая доводы, приведенные в рамках разделов «Законодательно разрешенное
использование» и «Финансовая осуществимость», Оценщик пришел к выводу (с
точки



21

Высоту помещений общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях, допускается принимать равной
высоте жилых помещений (не менее 2,5 м), кроме помещений, в которых по условиям размещения оборудования
должна быть высота не менее 3 м
.

22

Разм
ещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



45

зрения максимальной продуктивности), что наилучшим использованием земельного
участка (как застроенного) является вариант использования объекта оценки под
торговлю
.


ВЫВОД: наиболее эффективным использованием рассматриваемого объекта
недвижимости явля
ется использование объекта
под
торговлю
.


13.2

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ

Затратный подход
23



совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства
либо замещения объекта оценки с уч
етом износа

и устареваний
.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому
благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та,
в которую обойдется приобретение/аренда соответствующего участка под зас
тройку и
возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки,
чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость
недвижимости равна рыночной стоимости прав на земельный участок плюс стоимость
строе
ний на участке за вычетом накопленного износа. Данный подход может привести к
объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная
стоимость и износ. Наиболее применим подход при оценке недавно построенных
объектов, сооружение
которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее
эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или
специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные
аналоги.

Расчет стоимости

В соответствии

с определением, стоимость объекта в Затратном подходе определяется
следующим образом:

Со  С
L

 ЗЗв
-

ФИ
-

ФУУ
-

ВУ

Где:

Со


стоимость объекта оценки, рассчитанная Затратным подходом;

С
L

-

стоимость земельного участка.

ЗЗв
-

Затраты на замещение (и
ли восстановление) (с учетом прибыли
предпринимателя).

ФИ


Физический износ элементов;

ФУУ


Функциональное устаревание элементов;

ВУ


Внешнее устаревание.


Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки объекта в рамках
затратного подхода или

отказ от использования данного подхода

Причины (обоснование) отказа от использования затратного подхода

1. Объектом оценки является
нежилое

помещение.

Исходя из техники проведения расчета затратным подходом, оценщику необходимо
определить стоимость здания
, в котором расположен объект оценки, и выделить часть
стоимости, приходящуюся на объект оценки, через удельные показатели (через площадь
или объем). Пересчет стоимости через ее удельные показатели приводит к
возникновению серьезных погрешностей. Возникнов
ение погрешностей вызвано тем, что
удельные составляющие конструктивных и архитектурных элементов здания не в равной
степени относятся к площадям (объемам) различных помещений. Таким образом, даже



23

П. 18 раздела I
II

Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО
-
1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России
от
20.05.2015 №297
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



46

при наличии документов по остальным помещениям здания, в ко
тором расположен объект
оценки, корректный расчет объекта оценки затратным подходом не представляется
возможным.

2. Невозможно корректно определить накопленный износ.

Оценка износа встроенного помещения, расположенного в здании возрастом более
10
0
лет, в
условиях отсутствия технической и эксплуатационной документации, в том числе
экспертного заключения о состоянии оснований, фундаментов, несущих конструкций,
инженерных коммуникаций, носит субъективный характер и не может быть принята в
расчетах.

3. Доля зе
мельного участка, относящегося к объекту оценки, не выделена в натуре.

Невозможно однозначно выявить в границах здания долю земельного
участка, относящегося к объекту оценки, и, соответственно, обоснованно рассчитать
стоимость земел
ьного участка.

Вывод:

Использование затратного подхода требует принятия большого количества
допущений, которые приведут к высокой погрешности результата вычислений, вследствие
чего результат, полученный затратным подходом, нельзя будет считать обоснованным

и
соответствующим ст. 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Таким образом, исходя из особенностей объекта оценки, Оценщик принял
решение отказаться от использования затратного подхода.


13.3

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ

Термины и определен
ия

Сравнительный подход
24



совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами
-
аналогами объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах.

Объект
-
аналог объекта оценки
25



объект, сходный о
бъекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим
его стоимость.

Объекты сравнения



объект оценки и аналоги объекта оценки.

Принципы и правила проведения оценки сравнительным подходом

Сравнительный П
одход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого
объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в
реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую
заплатит типичный покупатель за анало
гичный по качеству и полезности объект.

Техника сравнительного подхода заключается в нахождении цены единицы сравнения
объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен
единиц сравнения объектов
-
аналогов на существующие отли
чия от объекта оценки.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное
количество достоверной информации о недавних сделках (предложениях) по продаже
объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Применение сравнительного подхода за
ключается в последовательном выполнении
следующих действий:



Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных
в свободных рыночных условиях сделках (предложениях) по объектам, которые
сопоставимы с оцениваемым.



Сопоставление исс
ледуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью
корректировки их цен продаж или исключения из списка сравнимых.




24

П. 12 раздела I
II

Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО
-
1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от
20.05.2015 №297
.

25

Там же.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



47



Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных
стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному ст
оимостному показателю.

При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода необходимо
руководствоваться следующими правилами:



Главным критерием для выбора объектов аналогов является аналогичное наиболее
эффективное использование.



При корре
ктировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения
(объекта
-
аналога) к объекту оценки».

Корректировки производятся в следующей последовательности:



Первая группа элементов сравнения

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объ
екта сравнения при
нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных
корректировок:



права собственности на недвижимость,



условия финансирования,



условия продажи,



условия
рынка
.

Данные корректировки являются
последовательными ил
и зависимыми
.


Вторая группа элементов сравнения

Основными факторами, влияющими на стоимость объекта являются:



местоположение,



физические характеристики,



экономические характеристики,



характер использования,



компоненты, не связанные с недвижимостью.

Д
анные корректировки являются
н
езависимыми
.

В качестве единицы сравнения используется цена продажи 1 м
2

общей площади объекта.
В процессе оценки цены продаж 1 м
2

общей площади объектов
-

аналогов приводятся к
цене продаж 1 м
2

общей площади оцениваемого объе
кта через систему корректировок.

Корректировки проводятся на основе анализа рыночной информации о реальных сделках
и предложениях и интервью с экспертами.


Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках
сравнительного подхода

Обычно выд
еляют следующие методы оценки стоимости объекта оценки в рамках
сравнительного подхода:

1. Количественные методы:



анализ пар данных;



статистический анализ;



графический анализ;



анализ тенденций;



анализ издержек.

2. Качественные методы:



метод сравнительного
анализа;



распределительный анализ;



метод экспертных оценок.

В
ыбор методов зависит от объема и качества полученной информации, при этом

ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



48

предпочтение следует отдавать в порядке, установленном вышеприведенной
классификацией.

Наиболее предпочтительный (обосно
ванный) метод в случае малого количества
объектов
-
аналогов


анализ парного набора данных. Данный метод требует большого
количества параметров по объектам
-
аналогам, которые отличаются от оцениваемого
объекта незначительно. Анализ пар данных имеет ограничен
ное применение, поскольку
доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом
трудно количественно определить поправки, относимые ко всем имеющимся переменным
параметрам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательн
о отличается
репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. На
этом основании принято решение не использовать метод пар данных в целях настоящей
оценки.

В оценочной деятельности так же применяют статистический анализ рыночных

данных
26
,
а именно, часто используется корреляционно
-
регрессионный анализ. Этот метод при
наличии большого количества достоверных и актуальных данных позволяет получить
довольно точные результаты.

В рамках сравнительного подхода, наиболее распространенным

методом в оценочной
деятельности является
метод сравнительного анализа.

Учитывая вышеизложенное, Оценщиком было принято решение в рамках сравнительного
подхода использовать
метод сравнительного анализа
. Описание метода приводится
ниже.

В качестве единицы
сравнения используется цена продажи 1 м
2

общей площади объекта.
В процессе оценки цены продаж 1 м
2

общей площади объектов
-

аналогов приводятся к
цене продаж 1 м
2

общей площади оцениваемого объекта через систему корректировок.

Корректировки проводятся на
основе анализа рыночной информации о реальных сделках
и предложениях и интервью с экспертами.

Отсутствие аналогов по прямым продажам подобных объектов, существенно сказывается
на точности проведения корректировок и, следовательно, на оценке стоимости объе
кта.
Это подтверждается и значительным разбросом значений стоимости квадратного метра
после проведения всех корректировок (в идеале они должны быть равны).

Всего, в качестве аналогов, удалось отобрать несколько объектов.

Ниже приведен расчет стоимости объ
екта, с кратким описанием аналогов.




26

Грибовский С.В. Оценка стоимости

недвижимости сравнительным подходом: Конспект лекций.


СПб.: Изд
-
во
СПбГУЭФ, 2004.


56 с.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



49



Подбор аналогов

В рамках данного подхода анализировались цены на подобные объекты. Базой для
отбора послужил
а

информация, полученная у

риэлторов, представленных на сайте
www.emls.ru
, и
информация по сделкам,
представл
ен
н
а
я

отделом оценки АО

"Фонд
имущества С
анкт
-
Петербурга
", т.7(812)7826322
.



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



50

Описание аналогов п
редставлено в расчетной таблице.

Ценообразующие фа
к
торы

В ходе проведенного анализа были определены следующие ценообразующие фа
к
торы:



Передаваемые права;



Усло
вия финансирования;



Условия продажи;



Условия
рынка
;



Оптимальность локального местоположения;



Площадь;



Тип входа;



Состояние внутренней отделки



Занимаемый этаж

Определение весов ценообразующих факторов

Эксперты определили наиболее существенные ценообразующие

факторы
27
, то есть
факторы, которые в наибольшей степени способствуют определению цены на не
ограниченном, конкурентном рынке, при условии использования объекта под
рассматриваемую функцию.

Был проведен устный опрос представителей фирм участников рынка не
движимости,
специалистов оценочных компаний (стаж работы опрашиваемых экспертов в сфере
недвижимости и инвестиционного консалтинга составляет от
12

до 2
3

лет).

Список экспертов

представлен в гл.12.3.
2
.

Степень участия:
Экспертам был задан следующий вопрос
: «Какие основные
ценообразующие фа
к
торы и их вклад в стоимость и арендную плату за пользование
встроенным нежилым помещением
торгового

назначения?».

В результате были получены следующие ответы
.

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообра
зующих факторов

в стоимость и аренду
торгово
го объекта

Эксперт

Цено

образующий фактор

№1

№2

№3

№4

№5

Среднее значение

принятое в ра
с
чете, %

Площадь

5
-
10%

10%

10%

10%

10%

10%

Тип входа

10
-
15%

10%

10%

10%

10%

10%

Состояние внутренней
отделки

15
-
25%

15
-
20%

15
-
25%

20
-
25%

20
-
25%

20%

Оптимальность
локального
местополож
е
ния

45
-
65%

45%

50%

50%

50%

45%

Наличие инж. сетей

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Занимаемый этаж

10%

10%

10%

10%

10%

10%

Сумма






100%

Оценщик провел анализ рассматриваемого сегмента рынка и устано
вил, что данные
значения соответствуют рыночным условиям.


Выбор элементов сравнения

В качестве единицы сравнения используется цена продажи 1 м² общей площади объе
к
та.


Описание проведенных корректировок

При корректировке объектов сравнения все поправки д
елаются от объекта сравн
е
ния к
объекту оценки. Окончательное решение о величине рыночной стоимости, опред
е
ленной
м
е
тодом относительного сравнительного анализа, принимается на основании анализа



27

Вес (в %) для каждого ценообразующего фактора назначался экспертами, исходя из их личного опыта
р
а
боты на рынке недвижимости
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



51

скоррект
и
рованных цен продажи объектов сравнения, имеющих макси
мальное сходство с
объе
к
том оценки.


Последовательные корректировки

Так как объект оценки и аналоги имеют аналогичные
передаваемые права, условия
финансирования

и

условия продажи
,
данные к
орректировки
не проводились.


Корректировка на условия сделки

Соглас
но анализа рынка встроенных помещений
торгово
го назначения (см.12.3.1 «Обзор
рынка коммерческой недвижимости») дисконт при заключении договора с покупателем
встроенного помещения
торгово
го назначения
в среднем составил:
8,6

%
. Поэтому цены
предложений, бы
ли скорректированы на
8,6
%.

Учитывая тот факт, что точных данных изменения цен на офисные помещения в данном
районе Санкт
-
Петербурга за
2016
-
2017 год нет, инфляция в России
за 2016г. составляет
-

5,4%, а в
2017 г.
-

4,4% (в годовом исчислении), Оценщик про
вел корректировки цены
сделок в соответствии с инфляцией.

Показатель

Объект

аналог №1

Объект

аналог №2

Объект

аналог №3

Объект

аналог №4

Объект

аналог №5

Условия сделки

сделка
26.11.2016

предложение

предложение

предложение

предложение

Количество мес
яцев (от даты
оценки) в 2016г.

1





Количество месяцев (от даты
оценки) в 2017г.

6,5





Корректировка, в %

3,3

-
8,6

-
8,6

-
8,6

-
8,6

Данные корректировки были приняты в расчетах.


Независимые корректировки

Перед дальнейшим проведением относительного сра
внительного анализа для
определения цены за 1 м
2

площади объектов, качестве
н
ные характеристики объектов
сравнения и оцениваемого объекта были переведены в ч
и
словой вид.


Корректировка на оптимальность локального местополож
е
ния

Поправка на местоположение не
обходима в том случае, если характер прилегающей
территории рассматриваемого объекта и сопоставимого объекта различаются.
Существе
н
ными различиями являются: спрос на этот район, расположение объекта на
улице (во дворе), интенсивность пешеходных потоков, пр
естижность местоположения,
транспортная доступность объекта, близость к станциям метрополитена (или ж/д).
Сопоста
в
ляя различные районы, Оценщик должен принять во внимание все
существенные характер
и
стики.

Постановка задачи: определить изменение
цены за

объе
кт исследования в зависимости
от
его локального местополож
е
ния. Т.е.
как будет изменяться стоимость

объекта

в
зависимости от его
локального местополож
е
ния

при равных других факторах.

Корректировка проводились относительно объекта исследования (подобных объ
ектов).


Эксперты
(см.список в гл.12.3.
2
)
назначили величину возможной корректировки
цен

за

объекты
-
аналоги на локальное местополож
е
ние подобных объектов
28
.





28

Величины корректировок

(в %) назн
ачал
и
с
ь

экспертами, исходя из их личного опыта р
а
боты на рынке
коммерческой недвижимости.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



52

Данные опроса экспертов по корректировкам стоимостей за объекты
-
аналоги на
локальное местополож
е
ние

подобных объектов (по сравнению с рассматриваемым)
представлены в таблице ниже.


Параметры/ Эксперты

1

2

3

4

5

Принятое

Санкт
-
Петербург, Шпалерная ул., д.44а, лит.А,
пом. 1
-
Н













престижность местоположения, %

35

35

35

35

35

35

транспортная и п
ешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Невский пр.., д.136, лит.А,
пом.7
-
Н













престижность местоположения, %

40

40

40

40

40

40

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Фурштатская ул., 2













престижность местоположения, %

35

35

35

35

35

35

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Константина Заслонова ул., 5













престижность местоположения, %

35

35

35

35

35

35

транспортная и пешеходная доступност
ь, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Саперный пер., 8













престижность местоположения, %

35

35

35

35

35

35

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Невский пр., 119













престижность местоположения, %

40

40

40

40

40

40

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5


Таким образом, проведенные корректировки составили:

Параметры/
Объекты

Санкт
-
Петербург,
Шпалерная ул.,
д.44а, лит.А,
пом. 1
-
Н

Санкт
-

Петербург,
Невский пр..,
д.136, лит.А,
пом.7
-
Н

Санкт
-

Петербург,
Фурштатская
ул., 2

Санкт
-

Петербург,
Константина
Заслонова
ул., 5

Санкт
-

Петербург,
Саперный пер.,
8

Санкт
-

Петербург,
Невский пр.,
119

Престижность
местоположения, %

35

40

35

35

35

40

Транспортная и
пешеходная
доступность, %

5

5

5

5

5

5

Итого, %:

40

45

40

40

40

45

Проведенная
корректировка, %



-
5

0

0

0

-
5


Корректировка на площадь объекта

Площадь объекта является мерой его ликвидности, чем больше площадь, тем менее
ли
к
виден объект.

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе

ценообразующего фактора в стоимость
помещения по его площади

Площадь объекта

%

до 150кв.м

10%

150
-
250 кв.м

5%

выше 250кв.м

0%

Степень влияния данного фактора и была учтена экспертами при назначении ему
процента при корректировке.


Корректировка на тип

входа

Степень влияния данного фактора и была учтена экспертами при назначении ему
процента при корректировке.



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



53

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора в стоимость
торгов
ого
помещения на тип входа

Тип входа

%

отдельный

с улицы

10%

отдельный со двора, или общий с улицы

5%

общий со двора

0%


Корректировка на этаж

По результатам обр
а
ботки информации, полученной от тех же экспертов (см.список
выше), было определено среднее значение весов факт
о
ров.


Таблица данных, отража
ющих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора в стоимость
торгов
ого
помещения на занимаемый этаж

Занимаемый этаж

%

1 этаж

10%

цоколь и 2
-
3 этажи

5%

подвал, выше 3 этажа и цоколь высотой
мен
ее

2,45м

0%

Степень влияния данного фактора и была учт
ена экспертами при назначении ему
процента при корректировке.


Корректировка на состояние внутренней отделки помещения

Состояние объекта достаточно влияет на стоимость помещения, чем хуже его состояние,
тем меньше его стоимость.

Таблица данных, отражающих

мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора в стоимость
торгов
ого

помещения по его состоянию

Состояние
29


объекта

%

отличное

20%

хорошее

15%

удовлетворительное, чистовая отделка

5%

неудовлетворительное

0%

Степень влияния данного фактора и была у
чтена экспертами при назначении ему
процента при корректировке.


Окончательное решение о стоимости 1кв.м объекта недвижимости было принято согласно
весовым коэффициентам, величины которых приняты согласно результатов опроса тех же
экспертов.


Эксперт

№1

№2

№3

№4

№5

среднее

Сумма корректировок,%

5%

5%

5%

5%

5%



Весовой коэффициент
результата

3

3

3

3

3

3

Сумма корректировок,%

от 10% до
15%

от 10% до
15%

от 10% до
15%

от 10% до
15%

от 10% до
15%



Весовой коэффициент
результата

2

2

2

2

2

2

Сумма корректи
ровок,%

выше 15%

выше 15%

выше 15%

выше 15%

выше 15%



Весовой коэффициент
результата

1

1

1

1

1

1


Таким образом, стоимость

объекта недвижимости, полученная в соответствии со
сравнительным подходом, составляет

в диапазоне цен
:
от 3 317 475 руб. до 4 440
458 руб.
(или
от 41 365 руб./кв.м до 55 367 руб./кв.м
).

Согласно анализа рынка встроенных помещений
торгов
о
го

назначения (см.12.3.1 «Обзор
рынка коммерческой недвижимости»), диапазон цен за встроенные помещения
в



29

принятую градацию состояния внутренней отделки помещений см. в гл.12.3.2 Отчета.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



54

центра
льных

районах города составляет:
от
2
5

037
-
2

193

600
руб./кв.

м.

Полученный результат находится в данном диапазоне цен.


Вывод: стоимость
30

объекта оценки, полученная в соответствии со
ср
авнительным подходом, составляет

в диапазоне цен:

от 3 317 475 руб. до 4 440 458 руб.


13.4

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕН
КИ

Доходный подход
31



совокупность методов оценки, основанных

на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости,

основанную на принципе, что стоимость недвижимости
непосредственно связана с
текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная
недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход
недвижимость на
сегодняшние

деньги в обмен на право получать
в будущем

доход от её
ко
ммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.

Оценка

потенциального валового дохода

для
объекта

на основе анализа
текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объект
ов.

2.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных
платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к
оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из
валового дохода
и определяется
действительный валовый доход
.

3.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на
анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном
рынке. В статьи издержек включаются только от
числения, относящиеся непосредственно
к эксплуатации собственности. Величина издержек вычитается из действительного
валового дохода и получается величина
чистого

оп
е
рационного дохода
.

4.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существуют
два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость:
метод

прямой
капитализации
и

анализ дисконтированн
ых

денежн
ых

поток
ов
.

Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках
доходного подхода

В рамках доходного под
хода к оценке в оценочной деятельности используются
метод
прямой капитализации

и
метод дисконтирования будущих доходов
.

Метод прямой капитализации

Применяется в случае, если ожидаемые доходы будут постоянными и равномерными.
Заключается в последовательном
выполнении следующих действий:



определение величины потенциального валового дохода (ПВД);



определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества



расчет действительного валового дохода (ДВД);



определение статей и величин эксплуатационных расх
одов;



определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);



расчет ставки капитализации (
k
);




б
без учета НДС.

31

31

П. 15 раздела I
II

Федерального стандарта оценки «Общие понятия
оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО
-
1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от
20.05.2015 №297
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



55



определение рыночной стоимости оцениваемого объекта:


Метод дисконтирования денежных потоков

Применяется в случае, если ожидаемые доходы
не будут иметь постоянной величины.
Заключается в последовательном выполнении следующих действий:



определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД);



определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) имущества;



расчет действительного вал
ового дохода (ДВД);



определение статей и величин эксплуатационных расходов;



определение величины чистого операционного дохода (ЧОД);



прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на
принятый горизонт планирования;



определение стоимос
ти имущества на конец прогнозного периода (реверсия);



определение ставки дисконтирования;



определение текущей стоимости реверсии;



расчет текущей стоимости денежных потоков;



определение рыночной стоимости оцениваемого объекта как суммы текущей
стоимости ден
ежных потоков и текущей стоимости реверсии:


, где

k



номер прогнозного периода;

ЧОД
k



чистый операционный доход
k
-

го периода;

i



ставка дисконтирования;

С
р



стоимость реверсии;

n



номер последнего периода.


Согласно анализа, п
роведенного в гл.13.1 «
Анализ наиболее эффективного
использования объект оценки», наиболее эффективным использованием
рассматриваемого объекта недвижимости

(встроенного помещения)

является

торгов
ое
.

Учитывая тот факт, что для сдачи объекта в аренду требу
ется время и доход в начале
рассматриваемого периода будет отличатся от последующих
, в рамках данного отчета
при определении стоимости объекта оценки был применен
метод дисконтирования
денежных потоков.


Расчеты стоимости объекта недвижимости в соответстви
и с доходным подходом
приведены ниже.


Проект (сдача в аренду встроенных помещений):

Планируется сдача в аренду помещений
.

Площадь доли земельного участка, относящегося к объекту



не выделена.

Общая площадь
помещений


80,2

кв.м.


Прогнозный период

Оценщи
к принял равным 2 года, т.е. до периода, когда объект
недвижимости будет получать стабильные доходы.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход
-

общий доход, который можно получить от недвижи
мости
при 100% занятости ее площаде
й без учета всех потерь и расходов. Потенциальный

ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



56

валовой доход включает или доход от продажи объекта, или арендную плату со всех
сдаваемых в аренду площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и
другие доходы от недвижимости.

Определение

стоимости аренды объекта

С
тавка аренды
за подобные помещения


7 661,6

руб.

за кв.м в год (расчет представлен
ниже).

Расчеты стоимости аренды за кв.м помещений, методом сравнительного анализа,
приведены ниже.




Для расчета стоимости аренды за 1кв.м пом
ещений Оценщиками было подобрано
несколько аналогов оцениваемого объекта по информации риэлт
о
ров и частных лиц.




ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



57

Выбор единицы сравнения

В рамках настоящей работы определяется рыночная величина арендной платы за
пользование объектом недвижимости (без учет
а НДС и коммунальных услуг).

В качестве единицы сравнения используется аренда 1 м² в год общей площади объе
к
та
без учета НДС и без учета коммунальных услуг (далее по тексту КУ).

Поэтому, ставки аренды объектов
-
аналогов была очищена от НДС и величины
коммун
альных услуг.


Отсутствие аналогов по прямым арендам подобных объектов, существенно сказывается
на точности проведения корректировок и, следовательно, на оценке стоимости аренды
объекта. Это подтверждается и значительным разбросом значений стоимости аренд
ы
квадратного метра после проведения всех корректировок (в идеале они должны быть
равны).


Всего, в качестве аналогов, удалось отобрать несколько подобных объектов. В идеале,
согласно существующей (общепринятой) методологии, объектов
-

аналогов должно быть

на единицу больше, чем проведенных корректировок.

Базой для отбора послужили информация об объектах
-

аналогах, предоставленная
риэлт
о
рами, данные
www.emls.ru
.


Подбор аналогов

В рамках данного подхода анализировались ст
авки
аренды

на встроенные нежилые
помещения, расположенные в данном районе, и выставленные в листингах как
ко
м
мерческая недвижимость. Использование в качестве аналогов ставки
аренды

предложений оправд
а
но с той точки зрения, что покупатель при принятии реше
ния о
приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения
сравн
и
мых объектов.

Характерным признаком рынка недвижимости в Санкт
-
Петербурге на дату провед
е
ния
оценки являлось отсутс
т
вие практики открытого доступа к информации о заключенн
ых
сделках, обнародования результатов сделок, предоставления в органы регистрации
до
с
товерной финансовой информации по регистрируемой сделке и т.п.

Для проведения сравнительного анализа была использована информации,
предоставленная риэлт
о
рами,
данные
www.emls.ru

(см. копии материалов и распечаток,
свидетельствующие источники информации, в приложении 14.
3
), где были выставлены
для аренды встр
о
енные помещения, расположенные в данном районе. Оценщики
произвели отбор объекто
в сравнения наиболее близких по своим х
а
рактеристикам к
объекту оценки.


Ценообразующие фа
к
торы

Объекты
-
аналоги, принятые в расчетах имеют идентичные экономические
характеристики, характер использования и компоненты, не связанные с недвижимостью.

В ходе п
роведенного анализа были определены следующие ценообразующие фа
к
торы:



Передаваемые права;



Условия финансирования,



Условия продажи,



Условия рынка
.



Оптимальность локального местоположения;



Состояние внутренней отделки помещения;



Общая площадь;



Тип входа;



Занимаемый этаж.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



58

Определение весов ценообразующих факторов

Степень участия:
Эксперты назначили вес каждого ценообразующего фактора
32
. По
результатам обр
а
ботки информации, полученной от тех же экспертов, было определено
среднее значение весов факт
о
ров (см. в
ыше

в гл.12.3.
2
).

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующих факторов

аренду
торгов
ого объекта

Эксперт

Цено

образующий

фактор

№1

№2

№3

№4

№5

Среднее

значение

принятое

в ра
с
чете, %

Площадь

5
-
10%

10%

10%

10%

10%

10%

Тип входа

10
-
15%

10%

10%

10%

10%

10%

Состояние внутренней
отделки

15
-
25%

15
-
20%

15
-
25%

20
-
25%

20
-
25%

20%

Оптимальность
локального
местополож
е
ния

45
-
65%

45%

50%

50%

50%

45%

Наличие инж. сетей

5%

5%

5%

5%

5%

5%

Занимаемый этаж

10%

10%

10%

10%

10%

10%

Сумма






100%


Описание проведенных корректировок

При корректировке объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравн
е
ния к
объекту оценки. Окончательное решение о величине рыночной стоимости аренды,
определенной м
е
тодом относительного сравнительного анали
за, принимается на
основании анализа скоррект
и
рованных цен аренды объектов сравнения, имеющих
максимальное сходство с объе
к
том оценки.


Последовательные корректировки

Подобранные объекты сравнения не отличаются от объекта оценки на
передаваемые
права
,

усло
вия финансирования и

на условия продажи,

поэтому данные корректировки
не пр
о
изводились.

Корректировка на условия сделки (дату сделки)

Согласно анализа, проведенного в
гл.12.3.1,

дисконт при заключении договора с
арендатором встроенного
торгов
ого

помещ
ения в

1

квартале
201
7

года
в среднем
составил
7
,
5
%.

Таким образом, цена предложения аренды была откорректирована в сторону уменьш
е
ния
на
7
,
5
%.


Независимые корректировки

Перед дальнейшим проведением относительного сравнительного анализа для
определения це
ны за 1 м
2

площади помещения, качестве
н
ные характеристики объектов
сравнения и оцениваемого объекта были переведены в ч
и
словой вид.


Корректировка на оптимальность локального местополож
е
ния

Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер
прилегающей
территории рассматриваемого объекта и сопоставимого объекта различаются.
Существе
н
ными различиями являются: спрос на этот район, расположение объекта на
улице (во дворе), интенсивность пешеходных потоков, престижность местоположения,
транспортн
ая доступность объекта, близость к станциям метрополитена (или ж/д).
Сопоста
в
ляя различные районы, Оценщик должен принять во внимание все
существенные характер
и
стики.




32

Вес (в %) для каждого ценообразующего фактора назначался экспертами, исходя из их личного опыта
р
а
боты на рынке коммерческой не
движимости.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



59

Постановка задачи: определить изменение
арендной платы за

объект исследования в
зависимос
ти от
его локального местополож
е
ния. Т.е.
как будет изменяться стоимость

арендной платы

за
объекты

в зависимости от его
локального местополож
е
ния

при равных
других факторах.

Корректировка проводились относительно объекта исследования (подобных объектов).

Э
ксперты
(см. список в гл.12.3.
2
)
назначили величину возможной корректировки арендной
платы за объекты
-
аналоги на локальное местополож
е
ние подобных объектов
33
.

Данные опроса экспертов по корректировкам стоимостей арендной платы за объекты
-
аналоги на локально
е местополож
е
ние подобных объектов (по сравнению с
рассматриваемым) представлены в таблице ниже.



Параметры/ Эксперты

1

2

3

4

5

Принятое

Санкт
-
Петербург, Шпалерная ул., д.44а, лит.А,
пом. 1
-
Н













престижность местоположения, %

40

40

40

40

40

40

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, 6
-
я Советская ул., 25













престижность местоположения, %

40

40

40

40

40

40

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Социалистическая ул., 10
/9













престижность местоположения, %

40

40

40

40

40

40

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Тележная ул., 17













престижность местоположения, %

40

40

40

40

40

40

транспортная и пешеходная доступность
, %

5

5

5

5

5

5

Санкт
-

Петербург, Литейный пр., 29













престижность местоположения, %

40

40

40

40

40

40

транспортная и пешеходная доступность, %

5

5

5

5

5

5


Таким образом, проведенные корректировки составили:

Параметры/
Объекты

Санкт
-
Петербур
г,
Шпалерная ул.,
д.44а, лит.А, пом.
1
-
Н

Санкт
-

Петербург, 6
-
я
Советская ул., 25

Санкт
-

Петербург,
Социалистическая
ул., 10/9

Санкт
-

Петербург,
Тележная ул., 17

Санкт
-

Петербург,
Литейный пр.,
29

Престижность
местоположения,
%

40

40

40

40

40

Транспор
тная и
пешеходная
доступность, %

5

5

5

5

5

Итого, %:

45

45

45

45

45

Проведенная
корректировка, %



0

0

0

0


Корректировка на площадь помещения

Площадь объекта является мерой его ликвидности, чем больше площадь, тем менее
ликвиден объект.

По данным ГУИО
Н
34

большая часть встроенных
торгов
ых

помещений, предлагаемых на
продажу и в аренду, относятся к помещениям площадью до
1
50 кв.м, (см. гл.12.3.
1

«
Обзор
рынка коммерческой недвижимости
»).




33

Величины корректировок

(в %) назначал
и
с
ь

экспертами, исходя из их личного опыта р
а
боты на рынке
коммерческой недвижимости.

34

Приведенные данные по структуре рынка основаны на анализе выборки данных, представленных в открытых
источниках, и вкл
ючают
45

объект
ов

общей площадью
10

017,7

кв.м (аренда


26

объект
ов
; продажа


19

объект
ов
).


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



60

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего
фактора в
аренду

помещения по его площади

Площадь объекта

%

до
1
50кв.м

10%

1
50
-
25
0 кв.м

5%

более

25
0кв.м

0%


Степень влияния данного фактора и была учтена экспертами при назначении ему
процента при корректировке.


Корректировка на тип входа

Данные опро
са экспертов по корректировкам ставок аренды за объекты
-
аналоги на тип
входа подобных помещений (по сравнению с рассматриваемыми помещениями)
представлены в таблице ниже.

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактора

в величи
ну ставки аренды
торгов
ого

объекта

по типу входа

Тип входа

%

отдельный с улицы

10%

отдельный со двора, или общий с улицы

5%

общий со двора

0%

Степень влияния данного фактора и была учтена экспертами при назначении ему
процента при корректировке.


Корре
ктировка на состояние внутренней отделки помещения

Состояние объекта д
остаточно
влияет на
величину

аренд
ы за

помещени
е:

чем хуже его
состояние, тем меньше

величина аренды за него
.

Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего фактор
а в
аренду

торгов
ого помещения по его состоянию

Состояние
35


объекта

%

отличное

20%

хорошее

15%

удовлетворительное, чистовая отделка

5%

неудовлетворительное

0%

Степень влияния данного фактора и была учтена экспертами при назначении ему
процента при кор
ректировке.


Корректировка на занимаемый этаж

По результатам обр
а
ботки информации, полученной от тех же экспертов (см.список
выше), было определено среднее значение весов факт
о
ров.


Таблица данных, отражающих мнение экспертов о вкладе ценообразующего факто
ра в аренду
помещения на занимаемый этаж

Занимаемый этаж

%

1 этаж

10%

цоколь и 2
-
3 этажи

5%

подвал и выше 3 этажа

0%

Степень влияния данного фактора и была учтена экспертами при назначении ему
процента при корректировке.


Окончательное решение о величи
не ставки аренды 1кв.м объекта недвижимости было
принято согласно весовым коэффициентам, величины которых приняты согласно
результатов опроса тех же экспертов.




35

принятую градацию состояния внутренней отделки помещений см. в гл.12.3.2 Отчета.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



61



Эксперт

№1

№2

№3

№4

№5

среднее

Сумма корректировок,%

5%

5%

5%

5%

5%



Весовой коэффициент
ре
зультата

3

3

3

3

3

3

Сумма корректировок,%

от 10% до
15%

от 10% до
15%

от 10% до
15%

от 10% до
15%

от 10%
до 15%



Весовой коэффициент
результата

2

2

2

2

2

2

Сумма корректировок,%

выше 15%

выше 15%

выше 15%

выше 15%

выше 15%



Весовой коэффициент
резул
ьтата

1

1

1

1

1

1

Таким образом, ставка аренды за
торгов
ые

помещения объекта недвижимости,
рассчитанная методом сравнительного анализа, составляет:
7

661,6
руб. за 1кв.м в год
(или
6
38,5
руб./кв.м

в месяц
)
, без учета НДС

и КУ
.


Согласно анализа рынка встр
оенных помещений
торгов
ого

назначения (см.12.3.1 «Обзор
рынка коммерческой недвижимости»), диапазон ставок аренды за встроенные помещения
в центра
льных

районах

города
составляет:
359
-
15

901
руб./кв.м

в месяц
.

Полученный результат входит в данный диапазон це
н.


Незаполняемость
имеет место за счет
среднерыночной годовой загрузки подобных
помещений
из
-
за
смены арендатора
и не
уплаты

(
для
торгов
ых

встроенных помещений

составляет 9
5
%
;
см. гл.12.3
.1
)
.

При определении
незаполняемости
помещений
от
смены арендатора и

не
уплаты
,
Дополнительно
Оценщик провел опрос среди опытных застройщиков и управляющих
ЗАО
«Проммонолит», ЗАО«Стройинжиниринг»
и оценщиков
-
риэлт
о
ров
.

Список экспертов

1.

Сладков К.Ю., руководитель проекта ЗАО «Стройинжиниринг»,
(квалификация:
опыт
работы с 19
96г, т.(812) 406
-
9
-
406
)
;

2.

Филиппов А.
,
директор по оценке ООО "Консалтинговая компания Интекон"
,
(квалификация:
опыт работы с 2003г, т. (812)4
163500
)
;

3.

Сучков В.Ф., генеральный директор ЗАО «Проммонолит»,
квалификация:
опыт работы с
1996г, т. (812)5897161
)
;

Данные опроса представлены ниже

График продажи площадей (%)

1

полугодие 1

го года

2 полугодие 1 года и
2

й год

1 эксперт

83,3% (
=
1мес./12мес.)

9
5

2 эксперт

80

95

3 эксперт

83

95

Мода

83

95

Медиана

83

95

Принятое значение

83

95



Действительный
валовой доход
-

предполагаемый доход при полном функциониро
вании
собственности с учетом незаполняемости.

Чистый операционный доход


Операционные расходы
приняты в

соответствии с принятыми ниже рассуждениями и
расчетами.

Обязательной статьей операционных р
асходов являются арендные
платежи за
земельный участок

в течение прогнозного периода. Для определения арендной ставки
была использована методика, утвержденная Постановлением Правительства Санкт
-
Петербурга от 14.09.2004 № 1561. Ставка аренды зависит от осн
овного вида

ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



62

деятельности арендатора, номера налоговой зоны, площади земельного участка,
перечисленных в соответствующем приложении.

Налог на имущество

(согласно ст
а
тье 380 Налогового Кодекса) (2,2%) и страховой сбор
взимаются с остаточной стоимости объек
та. Остаточная стоимость объекта получается
уменьшением первоначальной стоимости на величину амортизационных отчислений.

Порядок определения налоговой базы определяется статьей 376 Налогового Коде
к
са:
«Среднегодовая (средняя) стоимость имущества, признава
емого объектом
налогообл
о
жения, за налоговый (отчетный) период определяется как частное от деления
суммы, пол
у
ченной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на
1
-
е число ка
ж
дого месяца налогового (отчетного) периода и 1
-
е число следующ
его за
налоговым (отче
т
ным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном)
периоде, увеличенное на един
и
цу».

Расчет налога на имущества представлен ниже в таблице

Для расчетов налога на имущество была определена остаточная стоимость объекта
недвижимости.


Параметры

Стоимость
строительства 1
кв.м объекта в ценах
2000 года, кв.м/руб.

Текущий индекс
перехода от цен
2000 года к
ценам на дату
отчета

Площадь
помеще
-
ния, кв.м

Затраты на
замещени
е объекта,
руб.

Процент
износа,
%

Остаточная
стоимость

объекта,
руб.

Значение

4 330

10,379

80,2

3 604 274

35%

2 342 778

Примечание

аналог: встроенные
помещения в 5
-
этажном здании,
табл.14.53, УПБС
-
2001

журнал "ЦиСН"

0
7
(
4
24
), для
СПб










Расчет налога на имущества представлен ниже в таблице

Период

Год

1, 1
полугодие

Год 1, 2
полугодие

Год 2

Примечание

Остаточная стоимость строений (руб.)

2 342 778

2 342 778

2 319 350

Расчетная величина

Налог на имущество (руб.)

25 771

25 771

51 026

2,2% от остаточной
стоимости


Страховой сбор
36

составляет 0,5 % от н
алогооблагаемой

стоимости (также итерационная
процедура).

Основание


обзор тарифов страховых компаний действующих на рынке г. Санкт
-

Петербурга:



«Ингосстрах», ссылка в сети Интернет
-

http://www.ingos.ru/ru/private/property/calc/
;



«Росгосстрах», ссылка в сети Интернет
-

http
://
www
.
rgs
.
ru
/
products
/
juristic
_
person
/
property
/
index
.
wbp

При этом предполагается, что будет увеличиваться износ строений, который приводит к
снижению стоимост
и объекта, поэтому страховые сборы приняты убывающими
пропорционально амортизации улучшений. В качестве базы для расчета страхового сбора
оценщик использовал остаточную стоимость здания без учета НДС.


К переменным

относятся расходы, которые связаны с инте
нсивностью использования
собственности. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе
переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для
всех объектов.




36

Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию об
ъекта.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



63

Расходы на управление

и рекламу

-

имеют место неза
висимо от того, кто управляет
-

сам
владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление

и рекламу

определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от действительного
валового дохода. В данном отчете эта величина определена в р
азмере 10% от ДВД
по
данным
Управляющей компании lackStone Keeping Company
(http://www.blackstonekeeping.ru/ serv.aspx)
.


Ставка дисконта

Определение ставки дисконтирования при использовании доходного подхода
определения стоимости объекта недвижимости,
является одной из наиболее сложных и
ответственных задач процедуры оце
н
ки.

Существует три основных метода определения ставки дисконтирования или нормы
прибыли, метод рыночной экстракции, метод кумулятивного построения и метод модели
цены капитальных вложен
ий.

Метод рыночной экстракции (метод выделения)
основан на анализе норм прибыли,
получаемых владельцами сопоставимых объектов. Данный метод является самым
надежным, но для его использования необходима достоверная информация о большом
количестве реальных сд
елок. В данной работе этот метод не использовался, т. к. по
мнению Оценщиков, данный метод может применяться только в экономически стабильных
государствах.

Метод модели цены капитальных вложений
использует для определения необходимой
нормы дохода три компо
нента:



безрисковую норму дохода;



рыночную премию за риск;



коэффициент β (относительный уровень специфических рисков
рассматриваемого проекта по сравнению со среднерыночным риском).

Этот метод основан на следующей предпосылке: инвестору необходим

дополнительный
доход, превышающий возможный доход от полностью застрахованных от риска ценных
бумаг. Дополнительный доход является компенсацией за вложения в рисковые активы. По
существу, этот метод основан на анализе рынка ценных бумаг и может давать дос
таточно
объективные результаты для оценки инвестиционных проектов, сравнимых с вложениями
в ликвидные акции обществ открытого типа. К сожалению, на фондовом рынке
отсутствуют не только акции компаний, управляющих объектами недвижимости, но и
акции строител
ьных предприятий, поэтому корректно и объективно определить
коэффициент ß не представляется возможным. В условиях существенного сужения
объемов циркулирующих на рынке ценных бумаг становится проблематичным и
определение реальной рыночной премии за риск. Ме
тод МЦКВ оценщиками не
использовался.

Метод кумулятивного построения
предполагает построение ставки дисконтирования на
основе последовательного учета большого числа составляющих, отражающих в той или
иной степени риски, присущие объекту недвижимости.

Расче
т ставки дисконтирования методом кумулятивного построения начинается с
определения безрисковой ставки, к которой затем прибавляются премии инвестора за
дополнительные риски. Таким образом, ставка дисконтирования представляет собой
характеристику, существен
но зависящую от следующих параметров:



уровня безрисковой ставки;



уровня странового риска;



уровня рискованности вложений (дополнительные риски).

В данном отчете ставка дисконтирования определялась методом кумулятивного
построения.

Математическое выражение м
етода кумулятивного построения:


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



64

, где:

Y
B



базовая ставка;

d
Y
i




i
-
тая поправка.

На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты,
относимые к условно безрисковым
-

ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих
российских банк
ов высшей категории наде
ж
ности, доходность по государственным и
муниципальным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ),
доходность по государственным облиг
а
циям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и
еврооблигации).

По мнению Оценщико
в, наиболее безрисковым вложением средств явл
я
ются вложения в
государственные облигации ГКО (ОФЗ). Поскольку срок экономической жизни для
объектов оценки равен 50 годам, в качестве безрисковой ставки оценщиками определена
ставка д
о
ходности по вложениям в г
осударственные облигации ГКО (ОФЗ) со сроком
погашения на длительный срок. Таким образом, на дату проведения оценки в качестве
безрисковой ставки оценщиками пр
и
нята ставка доходности государственных облигаций
ГКО (ОФЗ) составляет
8,
85
% год
о
вых

37
.

При прове
дении расчетов в рамках данного Отчета денежные потоки приняты
пост
о
янными, то есть без учета инфляции, поэтому необходимо от номинальной
безрисковой ста
в
ки перейти к реальной безрисковой ставке. При пересчете номинальной
ставки в реальную ставку использов
алась формула И. Ф
и
шера:

;



где:




номинальная ставка;




реальная ставка;

Jинф


индекс инфляции (годовой темп инфляции).


Поскольку номинальная безрисковая ставка определена по ставке доходности по
вложениям в государственные облигации ГКО (ОФЗ
), необходимо определить индекс
инфляции в РФ.

При определении долгосрочных изменений темпов инфляции Оценщик исходил из
зарегистрированных темпов роста, а также из прогнозируемых значений.

По различным источникам прогнозируется, что тенденция поступатель
ного снижения
инфляции, наблюдавшаяся в предыдущих годах, сохранится и в будущем, несмотря на
возможные колебания в отдельные годы относительно основного тренда.


В соответствии с Концепцией долгосрочного социально
-
экономического развития
Российской Федера
ции (
http
:
www
.
economy
.
gov
.
ru
) предполагается постепенное снижение
инфляции потребительских цен следующими темпами: к 2012 году


около 6%; к 2017


около 4,5%; к 2020 году и на перспективу


от 3,5% до 4,0%.

Предполагается, что к 2025 году темпы инфляции
достигнут среднегодового уровня около
3,5% и в дальнейшем будут колебаться вблизи данной величины.


Таким образом, динамический тренд темпов инфляции в РФ в долгосрочной перспективе
можно спрогнозировать следующим образом:





37

По данным информационного сайта
www.c
br
.ru

(см. приложение).


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



65

Год

%

2017

4,5

2020

3,75

2025

и далее

3,5


Исходя из данной логики, Оценщик определил показатели инфляции и безрисковой
ставки:

Год

%

2017

4,
4

2018

4,3

2019

4,1

2020

3,8

2021

3,7

2022

3,7

2023

3,6

2024

3,6

2025 и далее

3,5

значение среднегодовых темпов
роста на долгосрочную

перспективу

3,49

номинальная безрисковая ставка
составляет

8,85

В результате получено следующее значение среднегодовых темпов роста на
долгосрочную перспективу


3,
49
%.

Поправки на риск определяются на основе анализа факторов, приведённых ниже в
табл
и
це
.

Риски

Премия (%)

1. Риск строительства

0
-
5

2. Риск управления проектом

0
-
5

3. Риск конкуренции

0
-
5

4. Риск неликвидности

0
-
5

5. Прочие риски

0
-
5

Риск строительства (реконструкции, ремонта) включает в себя риски, возникающие на
этапе получения раз
р
е
шительной документации на строительство (реконструкцию) и
возведения планируемых улучшений, которые могут включать: риск неполучения
окончательного разрешения на строительство (реконструкцию), риск н
е
выполнения работ
в запланированные сроки, риск отсутст
вия должного качества работ, риск отсутствия
инженерного обеспечения квартала и др. При реализации строительного риска возможен
срыв ср
о
ков ввода объекта в эксплуатацию, изменения в проекте возводимых улучшений.

Под риском управления проектом понимаются ри
ски, связанные с реализацией
инвестиционной стратегии. Деятельность по продвижению проекта включает в себя
следующее: привлечение консультантов по различным вопросам, св
я
занных с проектом,
проведение кампании по освещению проекта в средствах массовой инфор
мации,
реклама, разработка и реализация стратегии и др. При реализации риска управления
проектом возможна потеря интереса к проекту у рынка, использование
н
е
профессиональных выводов и заключений консультантов, рост расходов по
продвижению проекта и т.п. На

стадии эксплуатации возникает риск некомпетентного
управления, который связан с привлечением недостаточно квалифицированной
управляющей компании, что может привести к повышению расходов и снижению дохода.

Риск конкуренции это риск появления конкурентных п
роектов в ближайшем о
к
ружении
объекта, вследствие чего возможна частичная потеря потенциальных клиентов
строящегося объекта, и недополучение дохода.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



66

Риск неликвидности связан со спецификой инвестирования средств в здание. Ликвидность
показывает, насколько

быстро актив может быть превращен в денежные сре
д
ства.

Под прочими рисками понимаются риски, не учтённые выше, а также риски связанные с
самой сферой инвестиций в недвижимость и её стабильн
о
стью.

Для определения размера поправок на различные виды риска О
ценщиками был проведен
опрос экспертов, работающих на рынке недвижимости и строител
ь
ства Санкт
-
Петербурга
38
. Обобщение результатов опроса позволило сделать следующие выводы о
ра
з
мере рисков, возникающих в процессе реализации подобных проектов.

Базовые зн
а
че
ния для расчета ставки дисконтирования и расчет приведены в таблице
ниже.

Премия за риск

Обоснование

Премия за
риск, %

Безрисковая ставка
(номинальная)



8,85

1. Риск
строительства

С учетом особенностей оцениваемого объекта риск оценивается
на уровне

1,5

2. Риск управления
проектом

Данный риск совмещает в себе две составляющих: риск
управления проектом на стадии строительства (реконструкции) и
риск управления на стадии эксплуатации. С учётом
характеристик проекта, данный риск принят на уровне

2

3. Риск
конкуренции

Спрос на подобные объекты в городе на данный момент есть,
поэтому данный риск может быть принят на уровне

1

4. Риск
неликвидности

Определяется общей площадью и потенциалом объекта,
местоположением и окружением. Объект расположен в
центральном
районе города, площадь объекта
-

ликвидная;
поэтому для объекта оценки данный риск принят на уровне

1,5

5. Прочие риски

Приняты на среднем для данного сегмента рынка уровне

1

Номинальная ставка дисконтирования


15,85

Реальная ставка дисконтирования

11
,95

Таким образом, р
е
альная ставка дисконтирования составляет:

11,
9
5
%=(0,
1
5
85

0,0
3
49
)/(1+0,0
3
49
)*100%.

Расчет показал, что для указанного местоположения объекта и использования под

складское
назначение ставка дисконтирования составляет
11,
9
5
%
.

Согласно а
нализа рынка встроенных помещений
торгово
го

назначения (см.12.3.1 «Обзор
рынка коммерческой недвижимости»), диапазон

ставки дисконтирования для подобных
помещений составляет:
6,8
-
16,5%
%.

Таким образом, величина ставки дисконтирования для определения текущ
ей стоимости
потока доходов, которые м
о
гут быть получены от реализации инвестиционного проекта
строительства
подобного

объекта, сост
а
вит
11,
9
5
%.

Полученный результат находится в данном диапазоне.


Изменение ставки дисконта

Оценщик не прогнозировал изменени
я ставки дисконта для оцениваемого объекта при
определении текущей стоимости потоков будущих доходов, связанных с
функционированием объекта в течение трех лет.


Коэффициент капитализации

В соответствии с классической теорией оценки недвижимости для опреде
ления цены, за
которую может быть продана недвижимость через три года,
чистый операционный доход
собственника за 3
-
й год (принимается нами равным чистому операционному доходу за 2
-
й
год) должен быть поделен на соответствующий
коэффициент капитализации
.

Коэ
ффициент капитализации учитывает стремление инвестора не только получить доход



38

Опрос был проведен среди экспертов на основании их профессиональных знаний и опыта на рынке недвижимости.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



67

на инвестированный капитал, но и обеспечить возврат капитала.

Доход на капитал
это процент, который хочет получить инвестор за использование
денежных средств. Ставки дохода на к
апитал (ставка дисконта)
на начало 3
-
го года
уже
определены.

Возврат капитала (рекапитализация)
означает возмещение всей суммы первоначально
вложенных инвестиций.

Коэффициент рекапитализации был рассчитан Оценщиком по методу Хоскольда.

Учитывая тот факт,

что будущие строения представляют собой капитальные здания,
эффективный срок жизни которых 50 лет, коэффициент рекапитализации был рассчитан
Оценщиком по методу Хоскольда, который подразумевает, что возврат суммы
инвестированного капитала происходит по бе
зрисковой ставке, которая принята в
размере
8,
85
% годовых.

Полагая, что через 2 года
оставшийся экономический срок жизни
объекта (количество
лет, в течение которых объект сможет приносить доход) составит: около 50 лет. Тогда
получаем, что ставка рекапитали
зации равна: 0,
0
8
%.

Таким образом, коэффициент капитализации составляет:
11,
9
5
%+0,
0
8
%=
12.03
%.


Приведение чистого операционного дохода

к тек
у
щей стоимости

Для определения
текущей стоимости

чистого операционного дохода (ЧОД)
собственника используется
«факт
ор дисконта»

по квартальной или годовой ставке
дисконта (в зависимости от прогнозного периода). Указанная операция отражена в
расчетной таблице отдельной строкой.

Результаты расчетов

Для предложенного варианта был составлен отчет о прогнозируемых денежных
потоках
расходов и доходов в виде таблицы. Расчеты выполнены в рублях.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



68


Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в соответствии с
Доходным подходом, составляет:
4 042 779
руб. (или
50
409

руб./кв.м)
, без учета НДС
.

Согласно анализа рынка
встроенных помещений
торгового

назначения (см.12.3.1 «Обзор
рынка коммерческой недвижимости»), диапазон цен за встроенные помещения
в
центральных районах города составляет: от
25

037
-
2

193

600
руб./кв.

м.

Полученный результат находится в данном диапазоне це
н.


Вывод: стоимость объекта оценки, полученная в соответствии с доходным
подходом, составляет:
4 042

779
руб
.



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



69

13.5

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик

оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при
помощи использованных классических подходов оценки.

Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости
прав собственности на оцениваемый объект

на дату оценки через взвешивание
преимуществ и недостатков проведенных расчетов. Эти преимущества и недостатки
оцениваются по следующим критериям:

1.

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой
проводится анализ;

2.

Способность отр
азить действительные намерения типичного покупателя/арендатора
и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения;

3.

Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и
инвестиций (включая риски);

4.

Способность подхода учи
тывать структуру и иерархию ценообразующих факторов,
специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и
отделки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д.

Затратный подход

приводит к объективным результатам, если
дост
а
точно надежно
просчитывается восстановительная стоимость и определяется н
а
копленный износ
улучшений, которые находятся на рассматриваемом земельном участке.

Принято выделять следующие области применения затратного подхода:



оценка новых или недавно пос
троенных зданий (до 5 лет);



оценка земельного участка методами извлечения;



оценка для целей налогообложения, что обусловлено возможностью расчета
стоимости как для улучшений, так и для земельного участка;



переоценка основных фондов предприят
ия; оценка для целей страхования;



оценка ущерба от стихийных бедствий или в результате низкого качества
строительства;



оценка объектов для страхования;



оценка объектов незавершенного строительства;



оценка специальных (недоходных, с
оциальных) объектов, таких как школы,
больницы, кладбища, церкви и т. д.


Сравнительный подход
основывается на сравнении оцениваемого объекта с
сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены
в листинг на продажу, с
внесением корректировок по параме
т
рам, по которым объекты
отличаются друг от друга.

В качестве аналогов, в рамках данной оценки, были приняты
информация об объектах
-

аналогах, предоставленная риэлт
о
рами

(см. ссылки и копии интернет страниц в гл.14.3)
.


Доходный подход
учитывает перспективу получения доходов от эксплуатации объекта и
опирается при расчетах на рыночную информацию.

Расчет стоимости объекта доходным подходом был произведен, учитывая следующее:



проект застройки рассматриваемого земельного у
частка принят в соответствии с
градостроительными документами;



рыночная стоимость возможной сдачи в аренду 1кв.м объекта рассчитана на
основании рыночной информации о близких оцениваемому объекту аналогах
.





ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



70

Согласование результатов расчета

Целью сведения

результатов всех используемых подходов является определение
преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.
Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости
определяются по следующим критериям:

-

учет влияния рыночной ситуации;

-

достоверность информации;

-

учет специфики объекта;

-

учет цели оценки.

Определение весов примененных подходов к оценке





Учет влияния рыночной ситуации

Код


Вес



Затратный подход

0

0%



Сравнительный подход

3

50%



Доходный подход

3

50%



Сумма

6

100%



Наличие необходимой информации


Код


Вес



Затратный подход

0

0%



Сравнительный подход

3

50%



Доходный подход

3

50%



Сумма

6

100%



Учет специфики объекта


Код


Вес



Затратный подход

0

0%



Сравнительный

подход

3

50%



Доходный подход

3

50%



Сумма

6

100%



Учет цели оценки


Код


Вес



Затратный подход

0

0%



Сравнительный подход

3

50%



Доходный подход

3

50%



Сумма

6

100%



Определение весов примененных подходов по факторам влияния



Наименован
ие фактора

Вес
фактора

Затратный
подход

Сравнительный
подход

Доходный
подход

Учет влияния рыночной ситуации

25%

0%

50%

50%

Наличие необходимой информации

25%

0%

50%

50%

Учет специфики объекта

25%

0%

50%

50%

Учет цели оценки

25%

0%

50%

50%

Весовой коэф
фициент подхода

100%

0%

50%

50%

Согласование результатов





Применяемый подход/ валюта



Вес
подхода




Затратный подход



0,0%




Сравнительный подход, руб.



50,0%




Доходный подход, руб.



50,0%






ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



71

Учитывая все вышесказанное, три традиционных
подхода к оценке стоимости дали
следующие результаты:

Подходы оценки

Стоимость

Весовой
к
о
эффициент

Затратный Подход
, в руб.

не применялся

-

Сравнительный Подход, руб.

от 3 317 475 руб. до 4 440 458 руб.

поверочно в
диапазоне цен

Доходный Подход

4 042 77
9

1

Согласованная стоимость объекта, руб.

4 042 779


Согласованная стоимость объекта
(округленно), руб.

4 000 000


Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет, округленно:
4 0
00 000
руб.
, без учета НДС


Согласно анализа рынка встроенных
помещений
торгового

назначения (см.12.3.1 «Обзор
рынка коммерческой недвижимости»), диапазон цен за встроенные помещения
в
центральных районах города составляет: от
25

037
-
2

193

600
руб./кв.

м.

Полученный результат находится в данном диапазоне цен.


Исходя
из приведенных в отчете данных
:

рыночная стоимость
39

объекта недвижимости
(нежилого помещения)
,
расположенного по адресу:
Санкт
-
Петербург, Шпалерная ул., д.44а, лит.А, пом.
1
-
Н
, по состоянию на
17 июля

2017 года, составляет:

4 0
00 000 (
четыре

миллион
а
) рубл
ей
.






39

Здесь все суммы представлены без учета

НДС


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



72

14.

ПРИЛОЖЕНИЯ

14.1

Список литературы



Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая.



Федеральный Закон РФ от 29 июля 1998 г. № 135
-
ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».



Федеральные стандарты оценки (ФСО 1
-
3,7).




«Методи
че
ские рекомендации по определению рыночной стоимости земельных
участков», ут
вержденными распоряжением Министерства имущественных отношений РФ
№ 568
-
р от 06.03.2002;



Стандарты
Саморегулируемой организации Ассоциация оценщиков «Сообщество
профессионалов оцен
ки»
40
;



Дж. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.

М., Дело Лтд, 1995.



Г. Харрисон. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М.,1994.



В. Мягков, Е. Платонова. Экономика недвижимости. Толковый словарь. С.
-
Петербург,
1993



В. М
ягков, Е. Платонова. Толковый словарь терминов из области экономики
недвижимости. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и
международная практика. С.
-
Петербург, 1994.




Санкт
-
Петербург. Петроград. Ленинград. Энциклопедический справ
очник. «Большая
Российская энциклопедия», 1992.



А. Даринский. География Ленинграда. Л., 1982.



А. Черняк. Оценка городской недвижимости. М., 1996.




С. Грибовский. Методы капитализации доходов. С.
-
Петербург, изд
-
во “Росстро
-
Пресс”,
1997.



С. Грибовский. Оценк
а доходной недвижимости.


С.
-
Пб., изд
-
во ПИТЕР, 2001.



С. Смоляк. О норме дисконта для оценки эффективности инвестиционных проектов в
условиях риска. Аудит и финансовый анализ.




40

Интернет
-
источник:
www.cpa
-
russia.org



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



73

14.2

Копии документов Оценщика, подтверждающих членство в СРО




ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



74



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



75






ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



76





ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



77





ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



78





ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



79


14.3

Копии материалов и распечаток, свидетельствующие источники
информации



Информация об объектах аналогах была актуализирована путем телефонного опроса
представителей собственников (арендодателей) с целью уточнения адресов объектов,
ценовой информации

ключен ли в стоимость НДС, коммунальные платежи их размер
на стоимость 1 кв. м).
Оценщики не несут ответственности за достоверность
предоставленной информации. Информация представленная в сети интернет
признается достоверной, не смотря на тот факт, что дан
ные объявления не носят
характер публичной оферты, а носят лишь информативный характер, что отражено
на специализированных сайтах (emls, domofond, bn и др.).


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



80

Аналоги для расчета стоимости объекта недвижимости (для расчетов
Сравнительного подхода)


Дополн
ительные сведения
, полученные при разговоре с представителем собственника:



Стоимость представлена
без

учет
а

НДС
,


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



81


Дополнительные сведения
, полученные при разговоре с представителем собственника:



Стоимость представлена без учета НДС,


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



82


Дополнительные све
дения
, полученные при разговоре с представителем собственника:



Стоимость представлена без учета НДС,


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



83


Дополнительные сведения
, полученные при разговоре с представителем собственника:



Стоимость представлена без учета НДС,







ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



84

Аналоги для расчета ставки

арендной платы за объект недвижимости (для расчетов
Доходного подхода)


Д
ополнительные сведения
, полученные при разговоре с представителем собственника:



состояние
-

удовлетворительное;



в стоимость аренды
без

учет
а

НДС и
без

КУ
.



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



85


Дополнительные сведени
я
, полученные при разговоре с представителем собственника:



в стоимость аренды
не
входят КУ и
без учета
НДС
;



состояние


неудовлетворительное.
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



86

Дополнительные сведения
, полученные при разговоре с представителем собственника:



в

стоимость аренды
не
входят
КУ и
без
НДС
;



состояние
-

хорошее (ремонту 7 лет)
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



87


Дополнительные сведения
, полученные при разговоре с представителем собственника:



в стоимость аренды
не
входят КУ и
без
НДС
;


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



88


14.4

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные

и качественные характеристики объекта оценки,
предоставленных Заказчиком

Источниками рыночной информации являлись: данные сети «Internet», аналитические
статьи и статистика некоторых периодических изданий, в частности:



Данные сайта министерства экономичес
кого развития и торговли РФ


www.economy.gov.ru



Данные сайта КУГИ СПб
www
.
kgainfo
.
spb
.
ru



Данные Комитета статистики Санкт
-
Петербурга и т.п.



Данные Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт
-
Петербурга
;



www.eip.ru
;



www.bcn.ru;



www.bn.ru;



Газета «Недвижимость Петербурга» (еженедельное информационное обозрение)


www.np
-
inform.ru



Газета «Деловой Петербург»
-

www.dp.ru



Газета «Частная недвижимость» (еженедельное информационное обозрение)

Справочно
-
информационные издания издательского дома «БН»
-

«Бюллетень
недвижимости», «Деловая недвижимость»,
-

www.bn.ru, www.emls.ru и т.п.

Для определения рыноч
ной стоимости объекта оценки Оценщиком использовалась
информация, полученная от Заказчика, из правовых баз данных и рыночная информация.

Для проведения работ Заказчиком были предоставлены документы, приведенные в ниже
:



Задание на оценку;



Распоряжение КИО;



Выписка из реестра собственности Санкт
-
Петербурга;



Справка КГИОП,



Справка (выписка из инвентарного д
е
ла) ГУП ГУИОН;



Выписка из ЕГРН;



Расчет арендной платы за нежилое помещение КУГИ;



План вторичного объекта недвижимости ГУ ГУИОН;



Кадастровый паспорт помеще
ния
.


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



89



ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



90


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



91


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



92


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



93


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



94


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



95


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



96


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



97


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



98


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



99


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



100


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



101


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



102


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



103


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



104


ОЦЕНКА
-
СЕРВИС



105



Приложенные файлы

  • pdf 11046947
    Размер файла: 4 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий