Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города об обязании ответчика заключить с истцом на новый срок договор аренды земельного участка на


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте его и откройте на своем компьютере.
Утверждено

постановлением Президиума

Арбитражного Суда

Республики М
а
рий Эл

от
26.01.2
010


09

/
10


в новой редакции

постановлением Президиума
Арби
т
ражного суда Республики
Марий Эл №
19/15

от
7 июля
2015
года









О
БОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ П
О ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ

З
Е
МЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ









2

Содержание


I. Общие положения


I
I. Практика Высшего Арбитражного Суда
РФ,
Верховного Суда РФ

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельн
о-
го участка
, о внесении изменений в договор аренды

2. Сп
оры

об изм
е
нении

арендной платы

3. Споры о расторжении договора аренды

4. Споры о взыскании арендной платы
,
в том числе за публичные
земли, и о
возврате земельного участка

5. Споры о признании недействительным договора аренды з
е-
мельного участка


III.

Практ
ика
Арбитражного суда Волго
-
Вятского окр
у
га

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельн
о-
го участка

2. Сп
оры об изменении арендной платы

3. Споры о расторжении договора аренды

4
. Споры о взыскании арендной платы,
в том числе за публичные
земл
и, и о

возврате земельного уч
а
стка

5
. Споры о признании недействительным договора аренды з
е-
мельного участка


IV.
Практика Арбитражного суда Республики Марий Эл

1. Споры о понуждении к заключению договора аренды земельн
о-
го участка
, о внесении изменений в до
говор аренды

2. Споры об изм
е
нении арендной платы

3. Споры о расторжении договора аренды

4. Споры о взыскании арендной платы,
в том числе за публичные
земли, и о

возврате земельного уч
а
стка

5. Споры о признании недействительным договора аренды з
е-
мельного

участка


3

I
. Общие положения


1. В соответствии с планом работы Арбитражного суда Республики
Марий Эл судьями Черных В.А. и Светл
а
ковой Т.Л
.,
помощниками судей
Домрачевой Л.С.
и Фурзиковой Е.Г.
изучена и проанал
и
зирована практика
рассмотрения дел
, связанны
х с
применением законод
а
тельства об

аренд
е

земельн
ых

участк
ов
.


2.
Правовой
основой

для
раз
решения споров
из арендных земельных
правоотношений

явля
ю
тся
глава
34 Гражданского кодекса
РФ

(далее


ГК
РФ),
Земельный кодекс
РФ
, а также иные
нормативные
правовые

акты
,
принятые в с
о
ответствии с ними.

Отдельные вопросы практики рассмотрения анализируемой категории
дел отражены в постановлении Пленума Высшего Арби
т
ражного Суда РФ
от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением з
е-
мельного законодате
льства», а также в Информационном письме Презид
и-
ума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор пра
к
тики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжен
и-
ем договоров», Информационном письме Президиума Высшего Арби
т-
ражного Суда

РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор
практики разрешения спо
ров,
связанных с арендой»
, постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №
73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения пр
а-
вил Гражданского кодекса Российской Федерации о дог
о
воре арен
ды».

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит
его
собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земля, наход
я-
щаяся в государственной или в муниципальной собствен
ности, пред
о
ста
в-
ляется в аренду соответствующим г
о
сударственным или муниципальным
органом власти.


3
. При составлении обобщения судебной практики использованы д
е-
ла, рассмотренные Арбитражным судом Республики Марий Эл
период с
2006 года по 20
14

год.


4

II
.
Пр
актика Высшего
Арбитражного Суда РФ
, Верховного Суда РФ


1. Споры о понуждении к заключению

договора аренды земельного
участка
, о внесении изменений в договор аренды земельного участка


1.
Если собственники здания (помещений в нем), находящегося на
неделим
ом земельном участке, имеют право
исключительно
на аренду
с множестве
н
ностью лиц на стороне арендатора, то в таких случаях
понуждение к заключению договора аренды земельного участка в о
т-
ношении отдельных вл
а
дельцев помещений не допускается.

Администрация г
орода обратилась в арбитражный суд
с иском
к о
б-
ществу
с ограниченной ответственностью

о понуждении заключить дог
о-
вор аренды земельного участка путем подписания соглашения о присоед
и-
нении к дог
о
вору аренды земельного участка с множественностью лиц на
ст
о
рон
е арендатора.

Решением, оставленным без изменения постановлением Первого а
р-
битражного апелляционного суда, в удовлетвор
е
нии
иска

отказано
.

Арбитражный суд

сделал вывод о том
, что
в
пунктах

1 и 3 статьи 36
Земельного кодекса РФ установлено право, а не обяза
нность собственн
и-
ков здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном
участке, на приобрет
е
ние данного земельного участка в общую долевую
собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендат
о-
ра
(Определение ВАС РФ от 19.05.2008



5803/08 по делу


А11
-
536/2006
-
К1
-
17/58)
.


2.
С учетом того, что стороны не урегулировали условие, с которого
договор распространяется на правоотношения сторон,
договор может
быть признан заключенным только после вступления решения суда в
законную силу

(
Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2014

301
-
ЭС14
-
6592 по делу

А11
-
5818/2013
).


3.
Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на
ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи
36 Земельного кодекса РФ получить
земельные участки в аренду самосто
я-
тельно от уполномоченного органа собственника, в связи с чем
оснований
для понуждения к изменению договора аренды

земельного участка не
им
е
ется
(Определение ВАС РФ от 17.07.2009 № ВАС
-
9076/09 по делу №
А32
-
12188/2008
-
10/1
93).



4.
Письмо арендодателя
об отказе в продлении договора

аренды з
е-
мельного участка является основанием для его прекращения, поэтому вн
е-
сение изменений, касающихся срока действия названного договора, нево
з-
можно

(Определение ВАС РФ от 15.01.2009 № 16944/
08 по делу № А42
-
5406/2007).



5

5.
Исковые требования об изменении условия договора аренды в части
запрета арендатору передавать свои права и обязанности

по договору
др
у
гому лицу, вносить арендные права в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ
или паевого взноса в производственный коопер
а-
тив удовлетворены, поскольку указанное условие противоречит пункту 5
ст
а
тьи 22 Земельного кодекса РФ
(Определение ВАС РФ от 11.02.2008 №
17417/07 по делу № А49
-
7356/2006
-
28/20).


2.
Споры об изменении

арендной п
латы


1.
В случае
невнесения
в договор аренды земельного участка
изм
е-
нений порядка (способа) расчета арендой платы
, установленного реш
е-
нием орг
а
на местного самоуправления,
задолженность по арендной плате
на основании статей 452, 453
ГК РФ

подлежит взыскан
ию исходя из су
м-
мы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами
при заключ
е-
нии догов
о
ра.

(Определение ВАС РФ от
13.11.2009 № ВАС
-
14843/09
.


2.
Фактическое изменение размера арендной платы
в результате ко
р-
ректировки на
процент

индексации

не является из
менением условия д
о-
говора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данн
о-
го условия
.

С
ледовательно, в силу статьи 614 ГК РФ извещение

арендод
а-
теля

об

изменени
и коэффициента индексации
не является соглашением об
измен
е
нии условий договора
в
части его цены
.

В случаях, когда арендная
плата определяется путем расчета, осн
о
ванного на каких
-
либо постоянных
исходных данных (базовая ставка арендной платы, коэффициенты, пр
о-
цент индексации),
изменение величины этих исходных данных не явл
я-
ется изменени
ем размера арендной платы
, поскольку при этом не изм
е-
няется сам принцип (способ, порядок) опреде
ления арендной платы

(Опр
е-
деление ВАС РФ от 27.10.2009 № ВАС
-
11720/09).


3.
Довод
ответчика
о том, что размер арендной платы должен исчи
с-
ляться, исходя из базов
ых ставок в связи с осуществлением им произво
д-
ственной деятельности на арендуемом земельном уч
а
стке, был отклонен
судами, поскольку в соответствии с договором аренды земельного участка
спорный земельный участок предоставлен под складские помещения,
фа
к-
тиче
ское изменение деятельности автоматически не изменяет условия
договора,

изменений, дополнений зарегистрированных в установленном
законом порядке, сторо
нами не вносилось
(
Определение ВАС РФ от
16.09.2009


ВАС
-
11643/09 по делу


А73
-
11998/2008
).


4.
При исп
ользовании арендатором земельного участка
с нарушением
его целевого назначения,

указанного в договоре аренды, арендодатель
вправе применить при расчете арендной платы коэффициент, соотве
т-
ствующий фак
тическому использованию участка
(Определение ВАС РФ от
22
.05.2009 № ВАС
-
3690/09 по делу № А59
-
1948/08
-
С8).


6

5.
А
рендная плата за земли, находящиеся в муниципальной собстве
н-
ности
,

является
регулируемой

уполномоченными органами и примен
я
ется
с даты вступления в силу

соответствующего нормативного ак
та
(Опред
е-
ление В
АС РФ от 28.03.2008 № 3583/08 по делу № А32
-
4480,4478,4476/2006
-
41/131
-
135
-
136).


6.
При заключении договора на срок более года, прошедшего госуда
р-
ственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды
недвижимого имущества, включающие в себя
изменение механизма расч
е-
та арендной платы, также подлежат государственной регистрации и вст
у-
пают в силу
с момента государственной регистрации изменений к д
о-
гов
о
ру
(Определение ВАС РФ от 07.07.2009 № ВАС
-
8378/09 по делу №
А55
-
14599/2007).


7.
Оценив услови
я договора, которыми предусмотрено право аренд
о-
дателя на
изменение арендной платы в бесспорном и одностороннем
порядке

в случае изменения вида деятельности арендатора, суды указали,
что произведенное комитетом увеличение размера арендной платы не пр
о-
тивор
е
чит положениям статей 450, 452

ГК РФ

(
Определение Верховного
Суда РФ от 20.10.2014

307
-
ЭС14
-
3509 по делу

А56
-
42677/2013
).


8
.
Иск о внесении изменений в пункт договора аренды земельного
участка, касающийся размера арендной платы, удовлетворен
, п
о-
скольк
у ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны
обязаны руководствоваться предписанным нормативными актами разм
е-
ром арендной платы за земельные участки, находящиеся в государстве
н-
ной или муниципальной собственности, и не вправе применя
ть дру
гой
размер арендной платы
(
Постановление Президиума ВАС РФ от
02.02.2010

12404/09 по д
е
лу

А58
-
2302/2008
).

Формулировка правовой позиции
изложена
в
п
остановлени
и

ФАС
Волго
-
Вятского округа от 30.09.2011 по делу


А31
-
7549/2010
:

«
С
огласно
пункту 3 статьи
65 Земельного кодекса

РФ
, стоимость аренды госуда
р-
ственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых
цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна
определяться с учетом применимой в соответствии с действующим зак
о-
нодатель
ством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных д
о-
говором аренды. Поскольку
ставки арендной платы являются регул
и-
руемыми ценами,

стороны обязаны руководствоваться предписанным
размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в госуда
р-
стве
нной или муниципальной собственности, и не вправе применять др
у-
гой размер арендной платы. Поэтому
независимо от предусмотренного
договором механизма изменения арендной платы новый размер
арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу с
о-
ответст
вующего нормативного акта,
что согл
а
суется с правилами статьи
424

ГК РФ
»
.


7

9
.
И
зменение размера арендной платы в результате принятия уполн
о-
моченными органами нормативных актов, предусмотренное договором
аренды,
не является изменением условий договора о разм
ере арендной
платы,

а представляет собой исполнение согласованного сторонами усл
о-
вия дог
о
вора, необходимость заключения дополнительного соглашения и
его гос
у
дарс
твенной регистрации отсутствует
(
Постановление Президиума
ВАС РФ от 26.01.2010

11487/09
).



1
0
.
Расчет платы должен производиться исходя из площади аренду
е-
мого участка,
за исключением занятого введенным в эксплуатацию
жилым домом участка

и необходимой для его использования террито
рии
(
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2014 № 309
-
ЭС14
-
5058 по

д
е-
лу № А47
-
9047/2012
).


1
1
.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соо
т-
ветствующими органами нормативных актов не является в данном случае
изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет
с
о
бой исполнение согласованного

сторонами условия договора, в связи с
чем
заключение дополнительного соглашения для применения изм
е-
ненного размера арендной платы не требуется

(
Определение Верховн
о-
го Суда РФ от 24.11.2014

309
-
ЭС14
-
4785 по делу

А60
-
43391/2013
).


3. Споры о расторжении

договора аренды


1.
Неиспользование ответчиком земельного участка
по целевому
назначению

-

строительство гостиничного комплекса
,
при отсутствии в
д
о
говоре аренды земельного участка срока строительства
,

не может быть
квал
и
фицировано как нарушение условий д
оговора

и
стать

основанием для
досрочного расторжения договора аренды

данного участка
(Определение
ВАС РФ от 20.10.2009
№ ВАС
-
12985/09 по делу №

А56
-
14331/2008).


2.
Незаключенный договор

не является основанием возникновения
прав и обязанностей сторон и не

может быть расторгнут в судебном п
о-
рядке.

В удовлетворении требований о расторжении договора долгосро
ч-
ной аренды земель рекреационного назначения и обязании возвратить
арендуемый земельный участок отказано, поскольку договор признан с
у-
дом незаключенным
вв
иду неопределенности границ земельного учас
т-
ка

(Определение ВАС РФ от 09.10.2009 № ВАС
-
12459/09 по делу № А50
-
17982/2008
, Определение ВАС РФ от 03.03.2009 № 1587/09 по делу №
А50
-
1887/2007
-
Г24
).


3.
В удовлетворении заявления
об отмене одностороннего отказ
а от
договора аренды участка

отказано, так как реализация арендодателем
своего права на отказ от договора аренды и прекращение аренды не нар
у-
шают прав лица, имеющего в собственности недвижимость на участке, п
о-

8

скольку не лишают его права пользования участко
м, необходимым для
эксплуатации недвижимости. Такой отказ не лишает лицо возможности р
е-
ализовать исключительное право на
приватизацию или аренду участка
(Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10)
.


4. Споры
о взыскании арендной платы
,
в том

числе за публичные зе
м-
ли, и о

возврате земельного участка


1.
За арендатором сохраняется обязанность по внесению арендной
платы
до момента
возврата

арендодателю
земельного участка

по акту

приема
-
передачи
, независимо от демонтажа и вывоза торгового павильо
на
с земельного участка, предоставленного
в аренду
для использования под
торговый па
вильон
(Определение ВАС РФ от 21.02.2008 № 1224/08 по д
е-
лу № А56
-
46180/2006).


2.
Земельный участок, который сформирован до введения в де
й-
ствие Жилищного кодекса Российской

Федерации и в отношении к
о-
торого проведен государственный кадастровый учет, переходит бе
с-
платно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме
. Если участок сформирован после введения в
действие названного Кодекса, то он пере
ходит бесплатно в общую дол
е-
вую собственность собс
т
венников помещений в многоквартирном доме с
момента формирования земельного участка и проведения его госуда
р-
ственного кадастрового уче
та
(
Определение ВАС РФ от 14.12.2009 №
ВАС
-
13147/09 по делу № А67
-
945/2
008).


3.
В

договоре
, заключенном до введения в действие Земельного
коде
к-
са

РФ,
стороны

согласовали
твердый размер арендной платы

и не
пред
у-
смотрели

возможности ее изменения арендодателем в одностороннем п
о-
рядке. Поэтому с последующим переходом прав арендодателя к муниц
и-
пальному образованию последнее не могло приобрести право в одност
о-
роннем порядке изменять установленный договором размер арендной пл
а-
т
ы
(
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 № 9069/11 по делу
№ А76
-
37104/2009
-
21
-
1051/196
-
63
-
397
)
.


4.
Поскольку публично
-
правовое образование не уплачивает земел
ь-
ный налог, в случае если оно выступает продавцом (арендодателем) з
е-
мельного участка, в
силу Земельного кодекса РФ
до государственной р
е-
гистрации перехода права собственности на землю обязательство по
внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами
договора аренды с
о
храняется

(Постановление Президиума ВАС РФ от
10.11.2011 № 8472
/11 по делу № А40
-
70298/10
-
135
-
265)
.




9

5.
Изменение методики определения арендной платы было прои
з-
ведено истцом в нарушение условий договора аренды, что повлекло
с
у
щественное увеличение ее размера, это нарушает разумный баланс
частных и публичных интересов
, а также принцип правовой опред
е-
ленности.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса

РФ

сто
и-
мость аренды земельного участка относится к категории регулируемых
цен, органы государственной власти вправе изменять ставки арендных
платежей, которые

используются при определ
е
нии объема обязательств по
оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение ра
з-
мера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным
собственником земельного участка не является с его стороны нарушение
м
условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных
участков, находящихся в государственной и муниципальной собственн
о-
сти, может содержать методику расчета размера арендной пл
а
ты, котора
я
включается в этот договор в качестве его условий в соо
т
ветствии с актами
органов государственной власти и местного сам
о
управления, принятыми в
порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса

РФ
.

Однако в настоящем деле увеличение размера ар
ендной платы, пред
ъ-
явленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а измен
е-
нием методики ее определения в односторон
нем порядке
.

Между тем
,

п
о-
скольку при заключении договора аренды стороны с
о
гласовали методику
определения размера арендной плат
ы за земельный участок по определе
н-
ной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться
и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее стор
о-
нами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому
изменение исп
ользованной в ней формулы возможно только в порядке,
установленном пунктом 1 статьи 452
ГК РФ
.

Содержащееся в договор
е

аренды условие о том, что арендная плата
может пересматриваться арендодателем в одн
о
стороннем порядке в случае
внесения изменений в право
вые нормы, рег
у
лирующие размер арендной
платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласов
а-
ния сторонами договора определенного порядка форм
и
рования платы.

Т
олкование условий договора аренды указывает на то, что арендод
а-
тель вправе в однос
тороннем порядке изменять лишь показатели, испол
ь-
зуемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вн
о-
сить коррективы в способ определения размера арендных платежей п
о-
средством упразднения старых или введения новых расчетных коэффиц
и-
ентов.

П
оскольку
договор

аренды не предусматрива
е
т возможности изм
е-
нения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утве
р-
жденной в качестве его условия, принятие правительством области пост
а-
новления само по себе не может повлечь за собой автоматическ
ого пер
е-
смотра способа рас
ч
ета размера платежей за пользование зе
мельным
участком
(
Постановление Презид
и
ума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1709/11
)
.


10

6.
В иске о взыскании задолженности, пени за просрочку платежа по
договору аренды земельного участка отказано, так
как
ответчик не пол
ь-
зовался спорным земельным участком
, на котором принята в эксплу
а-
тацию первая очередь коттеджного поселка, жилые дома переданы физ
и-
ческим лицам, для которых и за
счет которых они были построены
(Пост
а-
новление Президиума ВАС РФ от 05.07.2
011 № 1721/11)
.


7.
В иске
об обязании освободить земельный участок
, привести его
в первоначальное состояние и вернуть арендодателю отказано, так как
освобождение земельного участка от принадлежащего предпринимателю
пав
и
льона невозможно без разрушения сосе
дних магазинов, находящ
ихся
в собственности других лиц.

П
ринадлежащий ответчику
павильон обл
а-
дает признаками недвижимого имущества,

поэтому возврат земельного
участка невозможен по правилам, которые регулируют правоотношения,
возник
а
ющие из договора аренды

(Постановление Президиума ВАС РФ от
25.01.2011 № 10661/10 по д
е
лу № А32
-
24835/2008
-
10/293)
.


8.
В соответствии с
договором

аренды расчет арендной платы прои
з-
водился
исходя из кадастровой стоимости

1 кв. метра земельного учас
т-
ка, которая явл
ялась

неправиль
ной

из
-
за технической ошибки

Росреестра
,
в результате чего арендатором произведено ошибочное исполнение обяз
а-
тельства по вн
е
сению арендной платы в размере большем, чем следовало
бы исходя из действительной кадастровой стоимости земельного участка, а
у муни
ципального образования во
з
никло неосновательное обогащение в
виде излишне полученной арендной платы, которое в силу положений ст
а-
тьи 1102 и подпункта 3 статьи 1103
ГК РФ

подлеж
ало

возврату
арендат
о
ру

(Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 17475/1
1).


9.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в пу
б-
личной собственности,
не может быть выше ставок, нормативно уст
а-
новленных для земель федеральной собственности
, за исключением
случаев, когда он определяется по результатам торгов или пре
дписан ф
е-
деральным законом
.

Р
азмер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публи
ч-
ной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов
РФ

и земель, государственная собственность на кот
о
рые не разграничена),
не может быть выше ста
вок, установленных
п
остановлением Правител
ь-
ства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в госуда
р-
ственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения
размера арендной

платы, а также порядка, условий и сроков внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности
РФ
»

для земель
федеральной собственности,
подлежит применению судами с момента
опубликования данного постановления в уста
новленном порядке
(Пост
а-
новлени
е Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11).


11

Формулировка правовой позиции по этому постановлению
изложена
в
постановлении от 17.12.2013 № 9707/13
: Учитывая единство экономич
е-
ского пространства и правовой системы Российской Федерации, основные
принципы о
пределения арендной платы, установленные
постановлением


582,
являются общеобязательными при определении арендной пл
а-
ты за находящуюся в публичной собственности землю для всех случ
а-
ев
, когда размер этой платы определяется не по результатам то
р
гов и не
пре
дписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит
установлению соответствующими компетентными органами в качестве р
е-
гулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за ук
а-
занные земельные участки осуществляется в нормативном пор
ядке, прин
я-
тие уполномоченными органами государственной власти и местного сам
о-
управления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно уст
а-
новленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изм
е-
нение условий дог
о
воров аренды таких земельны
х участков
независимо
от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров п
о-
добных изменений.


10.
Пунктом 3 (подпункты
«
а
»

-

«
д
»
) Правил, утвержденных
п
ост
а-
новлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, для ряда конкретных
сл
у
чаев использова
ния земельных участков, находящихся в федеральной
собственности, установлены предельные размеры арендной платы, опред
е-
ляемые
в процентах от кадастровой стоимости земельного участка
, я
в-
ляющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в
этих сл
учаях за земельные участки, относящиеся
к публичной собстве
н-
ности, не может быть выше ставок, установленных для земельных
участков из земель, наход
я
щихся в федеральной собственности.

Подпунктом
«
д
»

пункта 3 Правил установлен предельный размер
арендной плат
ы
-

два процента от кадастровой стоимости

в отношении
земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с пре
д-
варительным согласованием места размещения объектов в порядке, уст
а-
новленном Земельным кодексом
РФ
. Указанное правило распространяетс
я
на случаи аренды земельных участков не только для жилищного стро
и-
тельства, но и
для любого строительства
, когда договор аренды земел
ь-
ного участка заключен с предварительным согласо
ванием места размещ
е-
ния объекта
(
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.
2013

10782/13 по д
е
лу

А47
-
11260/2012
)
.


11.
Основные
принципы

определения арендной платы при аренде з
е-
мельных участков, нах
одящихся в государственной или муниципальной
соб
ственности
являются обязательными для всех случаев, когда размер
этой платы определяется не по результатам торгов, но подлежит устано
в-
лению полномочным органом местного самоуправления, т.е. и при опред
е-
лении
арендной платы за землю,
собственность на которую не разгран
и-
че
на

(
Определение

Верховного Суда РФ от 08.10.2014 № 1
-
АПГ14
-
14)
.


12

12.
Стороны должны руководствоваться установленным размером
арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной
или м
у
ниципальной собственности, и не вправе применять другой размер
арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются рег
улиру
е-
мыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с д
а-
ты вступления в силу соответствующего норматив
ного акта
(Постановл
е-
ние Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 № 15117/11).


13.
Арендодатель не доказал своего права на взыскание с арендатора
п
омещения платы за пользование земельным участком или частью земел
ь-
ного участка, поскольку
не обладал полномочиями по сдаче в аренду
нах
о-
дящегося в общей долевой собственности владельцев помещений в
мног
о-
квартирном
доме
земельного участка,

которы
й
с момента

введения в де
й-
ствие Жилищного кодекса
РФ

перешел в общую долевую собственность
собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме


о-
становление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 № 13966/11).


14.
Правила статьи 614 ГК РФ не запрещают
устанавливать

ра
змер
арендной платы

из двух частей

-

единовременного платежа (приобрет
е-
ние права на заключение договора) и периодической арендной пла
ты

о-
становление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 5081/12).


15.
С

момента регистрации права собственности первого лица н
а
любое из помещений в многоквартирном доме

соответствующий з
е-
мельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а
аренд
о-
датель

утрач
и
вает право на распоряжение им
(Постановление Президиума
ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по д
е
лу № А55
-
17896/2010)
.


16.
Акт уполномоченного органа, включающий различные методики
определения регулируемой арендной платы за публичные земли, в резул
ь-
тате применения которых устанавливается разная арендная плата за з
е-
мельные участки, отнесенные к одной категории земель, ис
пользуемые или
предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставля
е-
мые по одним и тем же основаниям, свидетельствует о
создании дискр
и-
минационных условий и нарушает принцип запрета необоснованных
предпочтений.

Такой акт не соответствует

пун
кту 8 части 1 статьи 5

Ф
е-
дерального закона от 26.07.2006


135
-
ФЗ
«
О защите конкуренции
»

и
п
о-
становлению
Правительства РФ от 16.07.2009


582
(Постановление Пр
е-
зидиума ВАС РФ от 17.12.2013


9707/13 по делу N А73
-
16475/2012)
.


17.
У арендодателя возникло п
раво требовать арендной платы в ра
з-
мере, рассчитанном
с учетом измененного нормативным актом субъе
к-
та РФ одного из показателей формулы расчета

арендной платы (размера
к
а
дастровой

стоимости земельного участка)
(Постановление Президиума
ВАС РФ от 25.02.2014
№ 15534/13 по д
е
лу N А07
-
20211/2012)
.


13

18.
О
тказывая в удовлетворении иска в части
возвращения земел
ь-
ного участка,
суды первой и кассационной инстанций исходили из того,
что данный участок занят объектом недвижимого имущества, являющимся
собственностью обще
ства. Посчитав, что возвращение данного участка
предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого
имущества, суды пришли к выводу об отсутствии условий для применения
в настоящем споре положений статьи 622

ГК РФ
.

Принимая во внимание
невозмо
жность фактической передачи з
е-
мел
ь
ного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом
,
суды, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недв
и-
жимости, сочли заявленное требование не подлежащим удовлетв
о
рению
(
Определение Верховного Суда РФ

от 12.09.2014

309
-
ЭС14
-
1617 по д
е-
лу

А50
-
14974/2013
).


19.
Суд признал, что
юридическое лицо
использовало ту часть земел
ь-
ного участка, которая расположена непосредственно под зданиями, и
взыскал
неоснов
а
тельное обогащение в пределах площади застройки
к
аждого об
ъ
екта
, но не учел, что в границы земельного участка должн
а

входить и часть, н
еобходимая для ее использования
(
Определение Верхо
в-
ного Суда РФ от 14.11.2014 по делу А40
-
17110/2013
).


20.
Требования об обязании арендатора
освободить земельный уч
а-
сток

и привести его
в состояние, пригодное для дальнейшего испол
ь-
зов
а
ния по целевому назначению,

удовлетворен
ы
, поскольку
спорный
объект недвижимого имущества возведен на земельном участке, пред
о-
ставленном в аренду, для размещения временного сооружения, а не д
ля
строительства недвижимости. При этом воля собственника земли была
определенно выражена на предоставление участка не для строительства
недвижимости, а для размещения временного сооружения, и договор аре
н-
ды прекратил свое действие в связи с истечением сро
ка.

Суд
ом

также

было

установ
лено
, что предпринимателем фактически создан объект недвиж
и-
мости
без разрешения на строительство
, мер по получению такого ра
з-
решения им не предпринима
лось
(
Определение Верховного Суда РФ от
20.08.2014 по делу

310
-
ЭС14
-
447, А08
-
3303/2012
).


5
. Споры о признании недействительным

договора аренды з
е
мельного участка


1.
Иск в части требований
о признании недействительным допо
л-
нительного соглашения к договору аренды

и применении последствий
н
е
действительности сделки в виде обязания
передать земельный участок
удовлетворен, поскольку с
о
глашение противоречит
пункту

4 статьи 20 ЗК
РФ
, согласно которо
му

юридические лица

не вправе
ими
ра
с
поряжаться

земельными участками на праве постоянного (бессрочного)
пользования

(
П
остановление Президиум
а ВАС РФ от 25.03.2008 № 16810/07)
.


14

2.
Поскольку администрация распорядилась земельным участком, о
т-
носящимся к собственности субъекта Российской Федерации, не имея на
это соответствующих полномочий, суд правильно указал, что договор
аренды и соглашение нед
ействительны

(ничтожны) в силу статьи 168
Гражда
н
ского кодекса
РФ

(Определение ВАС РФ от 30.10.2009 № ВАС
-
13439/09 по делу № А32
-
11142/2008
-
28/187).


3.
Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным
договора аренды земельного участка и приме
нении последствий неде
й-
ствительности сделки, суд исходил из того, что в силу норм ст
а
тьи 36 ЗК
РФ ответчик, являясь собственником объекта недвижимости, расположе
н-
ного на спорном участке, находящемся в собственности Российской Фед
е-
рации, имеет
исключительно
е право аренды

земельного

участка

(Опр
е-
деление ВАС РФ от 22.10.2009 № ВАС
-
10187/09).


4.
Законодательство не предусматривает права органов местного с
а-
моуправления на передачу прав управления муниципальным имуществом
ор
ганам государственной власти.

П
ризнани
е недействительной госуда
р-
ственной регистрации договора и снос здания законом в качестве
применения последствий недействительности сделки не предусмотр
е-
ны

(Определение ВАС РФ от 26.01.2007 № 16738/06 по делу № А65
-
31630/05
-
Сг2
-
24).



15

III
. Практика
Федераль
ного арбитражного суда

Волго
-
Вятского окр
у
га


1. Споры о понуждении к заключению

договора аренды земельного
участка


1.
Собственник находящегося на земельном участке строения, я
в-
ляющегося движимым имуществом, не имеет

исключительн
ого

прав
а

на
аренду
земел
ьн
ого

участ
ка и не может требовать заключения с ним
договора аренды.


Индивидуальный предприниматель обратился в
а
рбитражный суд с
иском к мэрии города и
д
епартаменту по управлению земельными ресу
р-
сами об обязании заключить договор аренды земельного участ
к
а, поскол
ь-
ку ему отказали в

аренд
е

земельн
ого

участ
ка
, на
котором расположен м
и-
ни
-
магазин
.

Иск

основывал
ся

на статье 271 ГК РФ, статье 35 Земельного
кодекса РФ, а также на статье 36 Земельного кодекса РФ, устанавлива
ю-
щей порядок приобретения прав на земель
ные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, на которых распол
о-
жены объекты недвижимости,
поскольку

истец
является собственником
маг
а
зина.

Арбитражный суд

пришел к выводу о том, что
индивидуальный пре
д-
приниматель

не доказал
с
воего
исключительн
ого

прав
а

на испрашиваемый
земельный участок ввиду отсутствия
свидетельства о государственной р
е-
гистрации права собственности и иных
документов,
подтвержда
ющих о
т-
несени
е

мини
-
магазина к объектам недвижимого имущества. Кроме т
о
го,
спорный
земельный участок надлежащим образом не сформирован, не п
о-
ставлен на государственный кадастровый учет и потому не может выст
у-
пать в качес
т
ве
объекта аренды
.

И
з содержания
пункта

2 статьи 6 Земельного кодекса
РФ

и статьи 1
Федерального закона
«
О государстве
нном земел
ь
ном к
адастре»

следует,
что объектом земельных отношений может стать
только
земельный уч
а-
сток, прошедший государственный кадастровый учет.

Факт постановки
земельного участка на государственный кадастровый учет не док
а
зан.

Поскольку

п
редпринимател
ь не доказал прав
о

собственности на зд
а-
ние мини
-
магазина

как на объект недвижимости, у отве
т
чика не возникл
а

обязанност
ь

по заключению договора аренды зе
мельного участка. В
силу
пункта 1 статьи 421
ГК РФ

п
онуждение к заключению договора не допу
с-
кается, за
исключением случаев, когда обязанность заключить договор
предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязател
ь-
ст
вом
(Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от 20.02.2009 по делу
№ А82
-
1242/2008
-
56).


2.
Закон не обязывает арендодателя заключа
ть на новый срок д
о-
говор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими л
и-
цами право на заключение договора аренды.


16

Индивидуальный предприниматель обратился в
а
рбитражный суд с
иском к комитету по управлению городскими земл
я
ми и муниципальным
имущес
твом администрации города об обязании ответчика заключить с
истцом на новый срок договор аренды земель
ного участка

на
основании
пункта

1 статьи 621
ГК РФ
, поскольку до истечения срока действия дог
о-
вора
истец

обращался к арендодателю с зая
в
лениями о продлен
ии срока
действия договора либо о заключении догов
о
ра на новый срок.

Арбитражным судом

отказано в удовлетворении исковых требов
а
ний.

Согласно части 4 статьи 445
ГК РФ
, если сторона, для которой в соо
т-
ветствии с настоящим Кодексом или иными законами заключе
ние догов
о-
ра обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе о
б-
ратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Т
ем с
а-
мым
понуждение к заключению договора допускается в строго определе
н-
ных случаях. По правилам пункта 1 статьи 6
21
ГК РФ
, если иное не пред
у-
смотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, по ист
е
чении срока договора имеет при
прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право
на заключение договора а
ренды на новый срок. Арендатор обязан пис
ь-
менно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок,
указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в р
а-
зумный срок до окончания действия дог
о
вора.

Названная норма права не у
станавливает обязанности арендодателя
заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды на н
о
вый срок, и
определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае о
т
каза в
заключении догов
ора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445
ГК РФ
(
П
о
становление ФАС Волго
-
Вятского округа от 12.09.2007 по делу


А31
-
6308/2006
-
18).


3.
Если

арендатор продолжает пользоваться земельным участком
после истечения срока договора при отсутствии возражений с
о стор
о-
ны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же усл
о-
виях на неопределенный срок
,

и основания для заключения нового д
о-
говора аренды данного земельного участка о
т
сутствуют.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с
иском

к администрации города о понужд
е
нии заключить договор аренды
земельного участка.

Из материалов дела следовало
,
что а
дминистрация и предприним
а
тель
заключили договор аренды земельного участка
с конкретным
сроком де
й-
ствия.
Истец продолжал пользоваться земел
ьным участком, на котором
расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недв
и-
жимости, и администрация не возражала против этого.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о
том, что договор аренды земельного участка возоб
новил действие на н
е-
определенный срок.



17

В соответствии с пунктом 2 статьи 621
ГК РФ
, если арендатор пр
о-
должает пользоваться имуществом после истечения срока договора при
отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается во
з-
обно
в
ленным на тех

же условиях на неопределенный срок.

Поэтому необходимости в заключении нового договора на новых
условиях не имелось. С
татья 22 Земельного кодекса
РФ
, регулирующая
порядок аренды земельных участков, не содержит запрета на возобновл
е-
ние договора аренды на н
еопределенный срок после истечения срока его
дей
ст
вия
(Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от 23.10.2006 по
делу


А79
-
753/2006).


4.
В удовлетворении иска о понуждении к заключению договора аре
н-
ды земельного

участка отказано, поскольку
не
завершенный с
троител
ь-
ством объект не является недвижимым имуществом,

поэтому

преим
у-
щественное право на заключение указанного договора у общества отсу
т-
ству
ет
(
Пост
а
новление ФАС Волго
-
Вятского округа от 22.02.2013 по делу


А29
-
5618/2012
).


5.
В удовлетворении требования

о понуждении к заключению догов
о-
ра аренды земельного участка отказано, поскольку факт передачи аренд
о-
дателем спорного участка в аренду третьему лицу в течение о
д
ного года
после прекращения договора

(статья 621 ГК РФ)

не доказан, а потому
тр
е-
бование аренда
тора о продлении срока аренды не носит обязательного
х
а
рактера и не подлежит судебной защите

(
Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от 05.08.2014 по делу

А39
-
5086/2013
).


2. Споры об изменении арендной платы


1.
Договором аренды предусмотрено право ар
ендодателя произв
о-
дить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке только в
случае индек
сации ставок земельного налога. Поэтому

увеличение
истцом арендной платы исходя из кадастровой стоимости земел
ь
ного
участка неправомерно.

Администрация муниципаль
ного образования
обратил
ась

в
а
рбитра
ж-
ный суд
с иском

к закрытому акционерному обществу
о взыскании
задо
л-
женности по арендной плате.

А
рендодатель и ЗАО (арендатор) заключили договор аренды земел
ь-
ного участка, по условиям

которого

п
ерерасчет арендной платы
произв
о-
дится арендодателем в случае индексации ставок земельного налога упо
л-
номоченными на это органами.

Администрация предложил
а

ответчику
подписать дополнительное со
глашение к договору об
установ
лении

год
о-
в
ой

арендн
ой
плат
ы
, исходя из кадастровой стоимос
ти земельного учас
т
ка.

Арбитражный суд отказал в иске.


18

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы м
о-
жет изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные догов
о-
ром, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614
ГК РФ
).


В рассмат
риваемом случае
договор
ом

предусмотрено право арендод
а-
теля в одностороннем порядке произвести перерасчет арендной платы
только в случае индексации ставок земельного налога уполном
о
ченными
на это органами. Администрация произвела перерасчет в соответствии с

постановлением Правительства
субъекта РФ, которым

предусмотрен пор
я-
док исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земел
ь-
ного участка, а не в результате индексации ставок земельного налога, что
противоречит условиям заключенного договора. Пр
и этом соглашения о
внесении изменений на этот счет участниками сделки не до
с
тигнуто.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что
арендод
а-
тель не доказал наличие условий, позволяющих ему в одностороннем п
о-
рядке изменять размер арендной пла
ты,
и удовлетворил иск частично

о-
становление ФАС Волго
-
Вятского округа от 13.10.2009 по д
е
лу № А29
-
10722/2008).


2.
В удовлетворении
иска

об

изменени
и

размера арендной платы
отказано, так как
такая
возможность вследствие изменения действ
у-
ющего законодательст
ва или нормативных правовых актов, регул
и-
рующих использование земель, договором не предусмотр
е
на.

Из материалов дела следовало
,
что комитет (арендодатель) и ЗАО

(арендатор) подписали договор аренды земельного участка.

Комитет направил
обществу

дополнительн
ое соглашение с предлож
е-
нием внести изменения в дого
вор следующего содержания: «
Размер
арендной платы может быть пересмотрен аре
н
додателем в одностороннем
порядке, о чем арендодатель извещает аренд
а
тора уведомлением в течение
трех месяцев со дня вступления

в силу соо
т
ветствующего нормативного
акта с приложенным к нему расчетом. Изм
е
нение размера арендной платы
производится на основании решений органов государственной власти, о
р-
ганов государственной власти субъектов Российской Федерации или орг
а-
нов местного
самоуправления, устанавливающих оценочные зоны, кадас
т-
ровую стоимость земельного участка, ставки арендной платы и земельного
налога (или их составляющие), коэффициенты территориального зонир
о-
вания. Измененный размер арендной платы действует с даты, ук
а
занн
ой в
уведом
лении»
.

Уклонение арендатора от согласования изменений договора аренды
послужило основанием для обращения

к
омитет
а

в арбитражный суд с и
с-
ком.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и
на условиях, предусмотренных договором
, законом либо в установленном
законом порядке (пункт 2 статьи 424
ГК РФ
).

Между тем с
тороны включ
и-
ли в договор прямой запрет на изменение размера арендной платы в связи
с изменением закон
о
дательства.


19

При таких обстоятельствах
арбитражный суд

пришел к выво
ду о том,
что
о
снований для изменения договора, предусмотренных
ГК РФ

или др
у-
гими законами,
не имеется

(Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от
18.09.2009 по делу № А43
-
1740/2009
-
2
-
42).


3.
Арбитражный суд

взыскал
арендную плату
,
исходя из площади
земел
ьного участка
, указанной в дополнительном соглашении к договору
аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном зак
о-
ном порядке
(
Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от 13.04.2009 по
делу № А39
-
2682/2008
-
252/8
)
.


4.
В удовлетворении исков
ого требования о взыскании задолже
н-
ности по договору аренды земельного участка отказано, так как
вследствие приостановления действия постановления мэра муниц
и-
пальн
о
го образования арендатор не имел возможности пользоваться
арендованным объектом н
е
движимости
.

Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к
индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по
арендной плате.

Предприниматель (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключили договор
подряда на строительство автосалона с инженерными
коммуникациями.
Постановлением мэра города приостановлено действие прежнего пост
а-
новления о предоставлении земельного участка. В связи с чем предприн
и-
матель приост
а
новил работы по строительству автосалона. В дальнейшем
мэр города признал утратившим силу по
становление о приостановлении
действия правового акта о предоставлении земельного участка,
а

предпр
и-
ниматель возобновил работы на арендованном уч
а
стке.

Решением арбитражного суда первой инстанции требование удовл
е-
творено частично.
У
казанный договор аренды
признан

действующим, ст
о-
роны не приняли мер к приостановлению его действия либо расторж
е
нию,
поэтому

довод
учреждения о
невозможности
использовать

земельный уч
а-
сток

отклонен
.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в связи с приост
а-
новлением действия

постановления о предоставлении земельного учас
т
ка
предпринимателю ответчик не имел возможности пользоваться арендова
н-
ным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому у
суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответч
и-
ка а
рендных платежей за этот период
.

А
рендные правоотношения возникают из сложного юридического с
о-
става, который включает в себя распоряжение собственника о предоста
в-
лении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды,
поэтому если действи
е распоряжения собственника о предоставлении з
е-
мельного участка приостановлено, то следует считать приостано
в
ле
нным и
действие договора аренды
.


20

В силу изложенного заключать соглашение о приостановлении дог
о-
вора аренды не требовалось
(
Постановление ФАС Вол
го
-
Вятского округа
от 22.01.
2009 по делу № А82
-
5125/2008
-
38
)
.


5.

Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер
платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как
при аренде данных земель применяются регулируемые цены.

Размер
арендно
й платы должен определяться исходя из законодательно
утвержденных ставок земельного налога с учетом коэффициентов
дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффиц
и-
ентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих
вид деятельн
о
сти и

категории арендаторов.

Открытое акционерное общество
,

посчитав, что
пере
платило арен
д-
ную плату,
обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту фина
н-
совой, бюджетной и налоговой политики администрации, финансовому
управл
е
нию администрации города, упра
влению земельными ресурсами
администрации города о взыскании
из бюджета области
излишне уплаче
н-
ных денежных средств по договору аренды земельного уч
а
стка.

Заявленное требование основано на статьях 421, 422, 424
ГК РФ
, ст
а-
тье 21 Закона Российской Федерации
от 11.10.1991
№ 1738
-
1 «
О плате за
зем
лю»

и мотивировано тем, что плата за аренду земель, находящихся в
государс
т
венной и муниципальной собственности, не может определяться
по согл
а
шению сторон в нарушение норм, определяющих ее размер.

Д
оговор аренды земел
ьного участка
содержал условие о том
, что еж
е-
квартальная сумма арендной платы может быть пересмотрена арендодат
е-
лем в одностороннем порядке в связи с решениями органов местного с
а-
моуправления города, изменением ставок земельного налога и базовых
размеров а
рен
д
ной платы.


По смыслу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи
424
ГК РФ
, договор должен соответствовать обязательным для сторон пр
а-
вилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующ
и-
ми в момент его заключения; при наличи
и предусмотренных законом сл
у-
чаев применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполном
о-
ченными на то государственными органами.

Согласно статье 21 Закона
Российской Федерации
«
О плате за землю
»

при аренде земель, находящи
х-
ся в государственной или мун
иципальной собственности, соответству
ю-
щие органы исполнительной власти устанавливают базовые ставки арен
д-
ной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Однако

при заключении договора размер арендной платы был зав
ы-
шен и не соответствовал
действовавшим на тот момент нормативным а
к-
та
м
.
В результате ОАО изл
ишне уплатило денежные средства
.

Суд округа

указал
, что о
шибочное применение судом статьи 1102
ГК РФ

к требов
а-
нию о возврате суммы, излишне уплаченной по условиям договора аренды,
не повлия
ло на правильность принятого реше
ния (
Постановление ФАС
Волго
-
Вятского округа от 04.06.2007 по делу № А11
-
11901/2006
-
К1
-
2/538).


21

6.
Сам по себе факт опубликования для общего сведения норм
а-
тивно
-
правового акта, изменяющего размер арендной платы, не явл
я-
ется
уведо
м
лением арендатора.

Комитет по управлению городскими землями обратился в
а
рбитра
ж-
ный суд с иском к закрытому акционерному общест
ву

о взыскании задо
л-
женн
о
сти по арендной плате.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.

С
огласно у
словиям договора, арендодатель обоснованно в одност
о
роннем
порядке произвел перерасчет платы за пользование земельным участком в
связи с изменением ставок земельного налога, поэтому аренд
а
тор обязан
вносить арендную плату в новом размере.

Арбитражный суд

о
круга
измени
л

судебные акты

в связи с непр
а-
вильным применен
и
ем норм материального права.

По правилам статей 450 (пункта 1), 452 (пункта 1)
ГК РФ

изменение
договор
а возможно по соглашению сторон
.

В статье 424 (пункте 2)
ГК РФ
установлено, что изменение цены

после заключения договора допускается
в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в
установленном законом порядке.

Стороны в договор
е
аренды согласовали, что арендная плата за пол
ь-
зование земельным участком в последующие периоды аренд
ы земли
начисляется ежегодно арендодателем. Размер ежегодной арендной платы
устанавливается на основании действующих на момент расчета ставок з
е-
мельного налога. В случае изменения ставок земельного налога арендная
плата подлежит перерасчету арендодателем в

одностороннем порядке.
Расчет арендной платы вручается ЗАО.

Тем самым

право арендодателя требовать от арендатора внесения
арен
д
ных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву
обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере в
о
з-
никают
только при условии предварительного письменного извещения
арендатора об изменении арендной платы

на основании изменений в но
р-
мативно
-
правовых актах федерального, областного и местного уровня п
у-
тем вручения арендодателем соответствующ
е
го расчета ар
ендатору.

Арендодатель не представил доказательства ежегодного начисления
размера арендной платы и вручения соответствующего расчета арендатору
в соответствии с
условиями

договора, поэтому при удовлетворении иска
следовало исходить из т
ого, что размер арен
дной платы
не изменен в уст
а-
новленном п
о
рядке и правовые основания для взыскания арендной платы
по новым ставкам отсутств
овали
(Постановление ФАС Волго
-
Вятского
округа от 03.05.2006 по делу № А31
-
4768/2005
-
21).


7.
Перерасчет платы за пользование участком,

произведенный
арендодателем с момента вступления в законную силу нормативного
акта органа местного самоуправления, которым была утверждена н
о-
вая кадастровая стоимость земельного участка, противоречит при
н-
ципу предсказуемости определения арендной платы.


22

Со
гласно принципу предсказуемости расчета размера арендной пл
а-
ты
, содержащемуся в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 №
582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде з
е-
мельных участков, находящихся в государственной или муниципаль
ной
собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а та
к-
же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, наход
я-
щиеся в собственности Российской Федерации»
,

случаи, в которых возм
о-
жен пересмотр размера арендной платы в односто
роннем порядке по тр
е-
бованию арендодателя, должны быть закре
п
лены в нормативном правовом
акте соответствующего органа государственной власти или органа местн
о-
го самоуправления, в данном случае
-

в акте уполномоченного органа
местного самоуправления.

В пунк
те 9 указанных Правил
предусмотре
н
о, что при заключении д
о-
говора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная
плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельн
о
го участка,
перерасчет платы за пользование участком подлежит по сост
о
янию на 1
января года, следующего за годом, в котором произошло изменение к
а-
дастровой стоимости.

Органы местного самоуправления вправе установить порядок расчета
размера арендной платы за земельные участки, государственная собстве
н-
ность на которые не разгр
аничена, но при этом указанный порядок должен
соответствовать установленным Постановлением от 16.07.2009


582 о
с-
новным принципам определения арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собстве
н-
ности.

В рас
смотренном случае утвержденные органом местного самоупра
в-
ления правила не предусматрива
ли

случаи и порядок перерасчета арен
д-
ной платы, а условия договора аренды устанавлива
ли

возможность ее д
о-
срочного перерасчета арендодателем. Вместе с тем наличие полномо
чий у
органа местного самоуправления в одностороннем порядке изменять ра
з-
мер платы за пользование земельными участками не предполагает, что
этот размер может применяться с любого момента и произвольной даты.

Поэтому суды исчислили размер арендной платы

за
период

с
01.01.2012 по 31.12.2012
исходя из старой кадастровой стоимости,
так как
новая кадастровая стоимость, установленная вступившим в силу
05.03.2012 постановлением
п
равительства области, мо
гла

быть использ
о-
ван
а в расчете только с 01.01.2013
(
Постановл
ение ФАС Волго
-
Вятского
округа от 09.12.2013 по делу

А17
-
366/2013
).


8.
Размер арендной платы по договору аренды земельного учас
т-
ка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности,
определяется согласно порядку, который установлен уполномоч
е
н-
ным органом на основании соответствующего федерального закона,
вступившего в силу к моменту заключения договора, даже если в м
о-
мент его заключения такой порядок не был установлен.


23

Возражая против взыскания арендной платы в увеличенном размере,
арендатор
указал, что в нарушение пункта 1 статьи 452
ГК РФ

и договора
аренды
а
дминистрация необоснованно в односторо
н
нем порядке изменила
методику расчета арендной платы. Стороны предусмотрели во
з
можность
перерасчета размера арендной платы в одностороннем порядке и
сключ
и-
тельно в случае изменения ставки арендной платы, поэтому при отсу
т-
ствии письменного соглашения об изменении порядка определения арен
д-
ной платы расчет арендных платежей должен быть осуществлен с учетом
методики, согласованной контрагент
а
ми.

Удовлетвор
яя иск, суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер
арендной платы за пользование земельным участком определяется догов
о-
ром аре
н
ды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость
аренды земельно
го участка из земель, находящихся в государственной или
мун
и
ципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.
П
о
рядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
РФ
,
субъектов
РФ

или муниципальной собственности, устанавливаются соо
т-
ветственно Правительством
РФ
, органами государственной власти субъе
к-
тов
РФ
, органами местного с
а
моуправления.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерал
ь-
ного закона,

предусматривающего необходимость государственного рег
у-
лирования размера арендной платы, подлежит применению порядок опр
е-
деления размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным о
р-
ганом в соответствии с этим федеральным законом
,

даже если в момент
ег
о заключения такой порядок еще не был установлен (пункт 16 постано
в-
ления Пленума Высшего Арбитражного Суда
РФ

от 25.01.2013 № 13 «
О
внесении дополнений в постановление Пленума Вы
с
шего Арбитражного
Суда
РФ

от 17.11.2011


73
«
Об отдельных вопросах практики
примен
е-
ния правил Гражданского кодекса Российской Федер
а
ции о договоре
»
).

При этом увеличение размера арендной платы в результате изменения
порядка ее исчисления или ставок арендной платы публичным собстве
н-
ником земельного участка в соответствии с предоста
вленными полном
о-
чиями не является с его стороны нарушением условия договора о соглас
о-
ванном размере арендной платы, поскольку устанавливается нормативным
правовым актом, который является обязательным к применению в равной
степени для обеих сторон договора
аренды. Независимо от предусмотре
н-
ного договором механизма изменения арендной платы новый размер
арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соотве
т-
ствующего нормативного акта. При этом дополнительного изменения д
о-
говора аренды не требуется
.


Договор аренды от
2004 г
ода

заключен после введения в действие З
е-
мельного кодекса
РФ
, поэтому при определении объема обязательств по
оплате за пользование спорным участком подлежит применению регул
и-
руемая цена.


24

Суды приняли во внимание нормативно
-
правов
ые акты, устанавлив
а-
ющие порядок расчета арендной платы за использование земельных учас
т-
ков на территории города, и признали произведенный истцом расчет не
противоречащим требованиям действующего законодательства.

(п
остано
в-
лени
я

ФАС Волго
-
Вятского округа о
т 27.11.2013 по делу

А11
-
1423/2012
, от 27.11.2013 по делу

А11
-
13314/2011,
от
27.11.2013 по д
е
лу

А11
-
1240/2012
).


3. Споры о расторжении договора аренды


1.
Требование о расторжении договора аренды
оставлено без ра
с-
смотрения
,
поскольку истцом не соблю
ден досудебный порядок ра
с-
торж
ения договора.

Н
аправленные истцу письма
-
уведомления не с
о-
держа
ли

предупреждения о необходимости исполнения арендатором
договорных обязательств в разумный срок и предложения о расто
р-
жении д
о
говора.

Управление земельных ресурсо
в мэрии обратилось в
а
рбитражный суд
с иском к з
акрытому акционерному обществу

о расторжении договора
аренды земельного участка, находящегося в государственной собственн
о-
сти
,

и об обязании передать
земельный уч
а
сток
по акту приема
-
передачи.

Исковые требова
ния были мотивированы тем, что арендатор не и
с
пользует
земельный участок по целевому назначению
-

для жилищного строител
ь-
ства.

Арбитражный суд первой инстанции оставил требование о расторж
е-
нии договора без рассмотрения, а в остальной части отказал в удовле
тв
о-
рении исковых требований. Руководствуясь
пунктами 1

и
2 статьи 450
,
статьей 452
,
статьей 619

ГК РФ
,
пунктом 23

постановления Плену
ма Вы
с-
шего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005


11
«
О
некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодател
ь-
ства
»

и
пунктом 2 части 1 статьи 148

АПК РФ
, суд посчитал, что истцом не
соблюден досудебный порядок расторжения договора. Наличие догово
р-
ных отношений препятств
овало

возвращению земельного участка аренд
о-
дателю.

Расторжение договора судом по тр
ебованию одной из сторон может
быть реализовано только после направления арендатору письменного пр
е-
дупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный
срок и требования о расторжении договора. Суды всех инстанций оценили
письмо с
сообщением
об установлении

факт
а

неиспользования земельного
участка
и

необходим
остью

досрочно
го расторжения

договор аренды

и п
о-
считали, что оно не содержит предупреждения о необходимости исполн
е-
ния арендатором договорных обязательств в р
а
зумный срок и предложения
о р
асторжении договора, а потому не может быть принято в качестве док
а-
зательств соблюдения требований о досудебном урегулировании спора.



25

Аргумент арендодателя о том, что неполучение разрешения на стро
и-
тельство в течение шести месяцев является основанием для

прекращения
договора, был отклонен судом округа. Оценивая
довод

истца, суды пр
и-
шли к выводу о том, что арендатор на протяжении всего срока аренды
предпр
и
нимал меры к согласованию изменений в исходно
-
разрешительную документацию, которая необходима для полу
чения ра
з-
решения на строител
ь
ства, а потому неполучение разрешения обусловлено
объективными обст
о
ятельствами, а не является результатом бездействия
или умысла со стор
о
ны арендатора
(
Постановлени
я

ФАС Волго
-
Вятского
округа от 09.12.2011 по делу


А82
-
978/20
11
, от 20.12.2013 по делу


А28
-
3691/2013
).


2.
В
озможность прекращения договора аренды земельного учас
т-
ка в случае если арендатор по истечении шести месяцев с даты закл
ю-
чения договора не получил в установленном порядке разрешение на
строительство

(
пункт 1
5 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001


137
-
ФЗ
«
О введ
е-
нии в действие Земельного кодекса Российской Федерации
»
)
, не осв
о-
бождает арендодателя от соблюдения процедуры расторжения догов
о-
ра, предусмотренной законодател
ь
ством.

Управление земельных ресурсов обратилось в
а
рбитражный суд с и
с-
ком к обществу с ограниченной ответственностью об обязании освободить
земельный участок и передать
его

по акту приема
-
передачи.

Арендодатель
утверждал, что арендатор не использ
овал

земельный уч
а
сток по целевому
назначению
-

для жилищного

строительства, а также не представил ответа
на предложение о досрочном расторжении договора аренды земельного
участка.

В удовлетворении иска было отказано по следующим основаниям.

В силу п
ункт
а

1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного
участка
прекращается по основаниям и в порядке, кот
о
рые предусмотрены
гражданским законодательством. Согласно статье 450 ГК РФ досрочное
расторжение договора возможно только по соглашению сторон, по треб
о-
ванию одной из сторон в судебном порядке, либо в случае одно
стороннего
отказа от исполнения договора, когда такой отказ допу
с
кается законом или
соглашением сторон.

Тем самым к
аждый из названных способов расто
р-
жения договора требует соблюдения процедуры, предусмотренной зак
о-
ном, после чего договор сч
и
тается расторгн
утым.

В договор
е

стороны предусмотрели возможность досрочного расто
р-
жения договора только по письменному согласию сторон или по решению
суда.

Однако

стороны не достигли соглашения по расторжению договора,
в судебном порядке договор не расторгался, а потому

суды пришли к в
ы-
воду о том, что договор аренды является действующим
, поэтому

у аренд
а-
тора не возникла обязанность по освобождению и передаче земельного
участка по акту приема
-
передачи
(
Постановление ФАС Волго
-
Вятского
округа от 09.12.2011 по делу

А82
-
97
9/2011
).



26

3.
Довод арендатора о том, что
в процедуре конкурсного произво
д-
ства

расторжение договора аренды земельного участка

невозможно,
поскольку земельный участок вошел в конкурсную массу и может быть
исключен из нее только в связи с продажей прав на нег
о в установленном
законом порядке, отклонен, поскольку включение земельного участка в
конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть
договор в с
о
ответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунк
том 2 статьи 450 ГК
РФ

(
Постановление ФАС Волго
-
Вя
тского окр
у
га от 14.10.2011 по делу

А31
-
9245/2010
).


4.
В удовлетворении
иска

о расторжении договора аренды земел
ь-
ного участка отказано, так как договор расторгнут по истеч
е
нии трех
месяцев с момента уведомления ответчика об отказе от него.

Администрация

городского округа обратилась с исковым требованием
к обществу о расторжении договора аренды земельного участка и об об
я-
зании освободить земельный участок.

Из материалов дела следовало, что договор аренды земельного учас
т-
ка был заключен сроком на пять лет.

По истечении срока действия догов
о-
ра и в отсутствие возражений со стороны арендодателя, арендатор пр
о-
должал пользоваться имуществом, потому
в силу

пункта 2 статьи 621
ГК
РФ

такой договор считается возобновленным на тех же условиях на н
е-
определенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610
ГК РФ

если
договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон
вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую
сторону при аренде недвижимого имущества за три мес
я
ца.

Суды устано
вили, что
а
дминистрация, направив письмо, отказалась от
договора аренды. Общество получило

данное

письмо,
поэтому
по истеч
е-
нии трех месяцев договор аренды считается расторгнутым
, а потому тр
е-
бование о расторжении договора аренды в судебном порядке было отк
л
о-
не
но
(
Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от 09.02.2011 по делу

А39
-
1486/2010
).


5.
Для отказа от заключенного на неопределенный срок договора
аренды

в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 610 ГК РФ, дост
а-
точно волеизъявления только одной сторо
ны договора, при этом не имеет
зн
а
чения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя
на отказ от дого
вора

(
Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от
20.08.2013 по делу

А28
-
11317/2012
).


6.
Аренда земельного участка прекращена в связи с ис
течением
срока действия договора, поскольку основания для продления срока
действия договора о
т
сутствовали.

Собственник
обратился в арбитражный суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью об обязании освободить земельный уч
а-
сток и передать его по

а
к
ту приема
-
передачи.


27

С
уд кассационной инстанции
удовлетворил иск
.

Сторонами был заключен договор аренды земельного участка для
строительства
здания.

До ист
е
чения срока действия договора
арендодатель
сообщил
о
бществу
об отказе от

продлени
я
договора аренды

земельного
участка в связи с длительным его неосвоением и отсутствием разрешения
на строит
ельство
и о прекращении договора в связи с истеч
е
нием срока его
действия.

В

период действия договора
о
бщество не приступило к строительству
объекта, разрешение на ст
роительство выдано только за дв
а
дцать дней до
истечения срока действия договора аренды.
Арендатор

не представил д
о-
каза
тельств того
, что арендодателем создавались какие
-
либо препятствия
для надлежащего пользования земельным участком.

В соответствии с правов
ой позицией, изложенной в постановлении
Президиума
ВАС

РФ от 23.12.2008 №

8985/08, правовой режим земель в
период строительства имеет особенности, установленные земельным зак
о-
нодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на аре
н-
датора опред
еленных обязанностей на период стро
и
тельства, определении
ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований
для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 З
емельн
о-
го кодекса

РФ не допускается необоснованный отказ в предоставл
ении з
е-
мельного участка в аренду для целей строительства или в продлении дог
о-
вора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первон
а-
чал
ь
ного срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продл
е-
нии
договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлеж
а-
щему использованию земельного участка, добросовестности его действий,
направленных на достижение цели договора, а также возможности ее д
о-
стижения в пределах срока действия договора аренды.

Пре
дставленные в дело доказательства свидетельствуют о ненадл
е-
жащем исполнении
о
бществом обязанности по использованию арендова
н-
ного земельного участка, обеспечивающем возведение объекта строител
ь-
ства в сроки, установленные договором аренды и предусмотренные з
ак
о-
ном. Технический паспорт на объект незавершенного строительства, с
о-
держащий информ
а
цию о готовности объекта строительства два процента,
не свидетельствует о том, что
о
бщество достигло бы цели договора (возв
е-
дение техцентра) в период его

действия
(
Постан
овление Арбитражного с
у-
да Волго
-
Вятского округа от 18.12.2014

Ф01
-
4810/2014 по делу

А28
-
10733/2013
).


7.
Договор аренды расторгнут, поскольку
арендатор

в нарушение
услови
й

договора

о целевом использовании земельного участка, пред
о-
ставленного в целях се
льскохозяйственного производ
ства, и статьи 46 З
е-
мельного кодекса РФ
,
н
е приступил к его использованию

(
Постановл
е-
ние Арбитражного суда Волго
-
Вятского округа от 23.10.2014 по делу

А11
-
9805/2013
).


28

8.
Досрочное расторжение договора аренды лишает бывшего
аре
ндатора права на преимущественное заключение договора на н
о-
вый срок.

Сельскохозяйственный производственный кооператив обратился в а
р-
битражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и
администрации района о пр
и
знании недействительными трех д
оговоров
аренды земельных участков, заключенных между ответчиками.

Требов
а-
ние основано на статьях 174, 610 и 621 ГК РФ и мотивировано тем, что а
д-
министрация неправомерно заключила договоры аренды, поскол
ь
ку часть
земельных участков арендуется кооперативом
по ранее заключенному д
о-
говору. Кроме того, истец имеет преимущественное право на з
а
ключение
нового договора аренды на данный земельный уч
а
сток.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Администрация и кооператив заключили договор аренды земельного
у
частка сроком на 25 лет. Данный договор зарегистрирован в установле
н-
ном законом порядке. Соглашением администрация и кооператив растор
г-
ли договор по письму кооператива. По акту приема
-
передачи коопер
а
тив
возвратил администрации арендованное имущество.

В да
льнейшем адм
и-
нистрация по договорам сдала в аренду обществу с ограниченной отве
т-
ственностью земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обяз
а-
тельства сторон прекращаются. В материалах дела отсутствовали какие
-
либо доказател
ьства ограничения права
собственника

сдавать в аренду з
е-
мельные участки.

У истца не имелось преимущественного права перед
другими лицами на заключение нового договора аренды земельного учас
т-
ка согласно статье 621 ГК РФ, поскольку сделка между кооперативом
и
администрацией расторгнута досрочно по взаимному согласию ст
о
рон.

Федеральный арбитражный суд поддержал судебные акты по данному
спору

(Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от 13.03.2006 по делу
№ А28
-
11166/2005
-
187/20).


4
. Споры о взыскании арендной

платы,
в том числе за публичные зе
м-
ли, и о
возврате земельного уч
а
стка


1.
С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ аре
н-
дованный земельный участок бесплатно перешел в общую долевую
собственность всех собственников помещений в многоквартирном
жил
ом
доме и
аренда считается прекращенной
.

М
униципальн
ый

собственн
ик

обрат
и
л
ся

в
а
рбитражный суд с иском

к
индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по
арендной плате.

Решением
а
рбитражного суда
первой инстанции

в удовл
е-
творении требо
вания

от
казано.

Как следовало и
з материалов дела,
арендодатель

и
п
редприниматель
(арендатор) заключили договор аренды

земельн
ого

уч
а
ст
ка
.

По истечении
срока действия договора арендатор при отсутствии возраж
е
ний со стороны

29

арендодателя продолжал пользоваться земель
ным учас
т
ком, в связи с чем
договор считается возобновленным на тех же у
с
ловиях на неопределенный
срок в силу части 2 статьи 621
ГК РФ
.

Предприниматель направил истцу письмо, в котором просил считать
договор аренды расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2
статьи 36 З
е-
мельного кодекса
РФ

в сущ
е
ствующей застройке земельные участки, на
которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества
многоквартирного дома, жилые зд
а
ния и иные строения, предоставляются
в качестве общего имущества в общую долевую

собственность домовл
а-
дельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным зак
о-
нодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадл
е
жит на
праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на
котором расположен
данный дом (пункт 1 статьи 36 Ж
и
лищного кодекса
РФ
).

В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного к
о-
декса
РФ

установлено, что земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты н
е-
движим
ого имущества, который
сформирован

до

введения в действие
Жилищного кодекса
РФ

и в отношении которого проведен государстве
н-
ный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собстве
н-
ность собственников помещений в многоква
р
тирном доме.

Спорный
земел
ьный участок, расположенный под многоквартирным
домом, сформирован и п
о
ставлен на государственный кадастровый учет до
введения в действие Жилищного кодекса
РФ
.

С
ледовательно, с момента
введения
его в

действие (01.03.2005) земельный участок перешел беспла
т-
н
о в общую долевую собственность всех собственников помещений в мн
о-
гоквартирном доме в силу прямого указ
а
ния Закона.

В

силу

стать
и

413
ГК РФ

обязательство прекращается совпадением
должника и кредитора в одном лице.

В случае, если публичный собстве
н-
ник земел
ьного участка з
а
ключил договор аренды участка до введения в
действие Жилищного кодекса
РФ
, то с момента
его
введения в действие
договор аренды прекращается ввиду совпадения должника и кр
е
дитора в
одном лице.

Таким образом, с 01.03.2005
муниципалитет

не обл
адал полномочи
я-
ми по распоряжению
земельным участком
.

Ссылка на
части

5 и 6 статьи 36
Земельного кодекса
РФ
, предусматривающие заявительный порядок пр
и-
обретения земельных участков в общую долевую собственность лиц
-

с
о-
собственников расположенных на них зда
ний, отклон
ена
, поскольку
часть

2 статьи 36 Земельного кодекса
РФ
, касающ
ая
ся права общей долевой со
б-
ственности на земельные участки под многоквартирными домами, соде
р-
жит отсылку к жилищному законодательству, устанавливающему искл
ю-
чение из общего правила
з
аявительного
поряд
ка
(Постановлени
я

ФАС
Волго
-
Вятского округа от
19.05.2009 по делу №

А28
-
12886/
2008
-
338/32
, от
19.12.2013 по делу

А17
-
396/2013
, от 18.12.2013 по делу

А79
-
14388/2012
).


30

При этом право собственности на земельный участок у собственников
по
мещений в многоквартирном доме возникает автоматически
-

либо с
принятием Жилищного кодекса РФ в том случае, если земельный уч
а
сток
был сформирован до введения в действие ЖК РФ, либо с момента пров
е-
дения кадастрового учета участка.

То есть определ
я
ющим явл
яется именно
кадастровый учет земельного участка, подтверждающий факт формиров
а-
ния и индивидуализации соответствующего участка.

Пока земельный уч
а-
сток остается несформированным, он пр
о
должает находиться в публичной
собственности
, что является основанием дл
я взимания арендной платы по
договорам аренды земельного участка, заключенн
ым

до введения в де
й-
ствие ЖК РФ.

Тем самым

у собственников помещений в многоквартирных домах
право общей долевой собственности на земельный участок, на которой
расположены такие дом
а, возникает в силу прямого указания з
а
кона.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ,
содержащимся в письме от 16.10.2009 № Д23
-
3410 «О передаче земельных
участков собственникам помещений в многоквартирном доме», госуда
р-
ственная регис
трация права собственности на земельный участок, расп
о-
ложенный под многоквартирным домом, не требуется.

В соответствии с
пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г
ода



122
-
ФЗ
«
О государственной регистрации прав на н
е
движимое имущество и сде
лок
с ним
»

(далее
-

Закон


122
-
ФЗ) государственная регистрация возникн
о-
вения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на
жилое или нежилое помещение в мног
о
квартирных домах одновременно
является государственной регистрацией неразрывно св
язанного с ним пр
а-
ва общей долевой собственности на общее имущество. При этом свид
е-
тельство о государственной регистрации права в связи с государственной
регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижим
о-
сти собственнику помещения в многок
вартирном доме не выдается. С
о-
гласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый госуда
р-
ственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при гос
у-
дарственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, явл
я-
ющиеся общим имуществом
в многоквартирном доме, предоставления и
н-
формации о зарегистрированных пр
а
вах общей долевой собственности на
такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Мин
и-
стерства юстиции
РФ

от 14 февраля 2007 г
ода



29, сведения о госуда
р-
ственной регистр
ации права общей долевой собственности на объекты н
е-
движимости включаются в свидетельство о госуда
р
ственной регистрации
права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, п
о-
средством внесения в него описания объектов н
е
движимости и указания
р
азмера доли в праве общей собственности на н
е
го.

Учитывая положения статьи 23 Закона


122
-
ФЗ, статьи 16 Закона


189
-
ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности
на земельный участок, являющийся общим имуществом в многокварти
р-
ном доме
, носит правоподтверждающий характер.


31

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных д
о-
мах право общей долевой собственности на земельный участок, на кот
о-
ро
м

расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона


189
-
ФЗ возникает с момен
та формирования земельного участка и проведения
его государственного кадастрового учета. При этом государственная рег
и-
страция права хотя бы одного собственника жилого или нежилого пом
е-
щения в многоквартирном доме (и одновременная государственная рег
и-
страци
я н
е
разрывно связанного с ним права общей долевой собственности
на о
б
щее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный
участок) является юридическим актом признания и подтверждения гос
у-
дарством возникновения прав собственников помещений в мног
окварти
р-
ном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких
-
либо дополнительных договоров передачи общего
имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность де
й-
ствующим зак
онодательством не предусмотрено.

В

Закон
е


189
-
ФЗ та
к-
же отсутствуют требования об издании органами государственной власти
или органами местного самоуправления решений о предоставлении з
е-
мельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исключение сведений о переданных в соответс
твии со статьей 16 З
а-
кона


189
-
ФЗ земельных участках из реестра федерального имущества
осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 16 Положения об
учете федерального имущества, утвержденного
п
остановлением Прав
и-
тельства Российской Федерации от 16 ию
ля 2007 г
ода



447
«
О соверше
н-
ствовании учета федерального имущества
»

(далее
-

Положение).

В

соо
т-
ветствии с пунктом 16 Положения после прекращения права собственн
о-
сти Российской Федерации на имущество лицо, которому оно принадлеж
а-
ло на соответствующем вещн
ом праве, в 2
-
недельный срок со дня получ
е-
ния сведений о прекращении указанного права представляет для исключ
е-
ния из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориал
ь-
ный орган установленные пунктом 16 Положения документы.

Согласно пункту 32 Поло
жения после прекращения права собственн
о-
сти Российской Федерации на имущество, составляющее государственную
казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в
3
-
недельный срок со дня получения документа, подтверждающего пр
е-
кращение либо г
осударственную регистрацию прекращения указанного
права на имущество, если им является недвижимое имущество, после пр
о-
ведения экспертизы поступившего документа формирует запись о прекр
а-
щении права собственности Российской Федерации на имущество, соста
в-
ляющ
ее государственную казну Российской Федерации, и исключает все
сведения из соответствующих карт сведений об объекте учета.

Документами, подтверждающими государственную регистрацию пр
е-
кращения указанного права на имущество, могут служить предоставле
н-
ные Рос
реестром в установленном порядке документы, содержащие и
н-
формацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в мн
о-
гоквартирном доме.


32

При отсутствии Российской Федерации в списке пр
а
вообладателей на
жилые и неж
и
лые помещения в многоквартирном доме

право Российской
Федерации на земельный участок, на котором расположен многокварти
р-
ный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права со
б-
ственности Российской Федерации на помещение(я) в мн
о
гоквартирном
доме (и, соответственно, наличии неразрывн
о связанного с ним права о
б-
щей долевой собственности на общее имущество в мног
о
квартирном доме,
в том числе на земельный участок) право собственности Российской Фед
е-
рации на весь земельный участок, на котором расположен многокварти
р-
ный дом, прео
б
разуется в

соответствующую долю в праве собственности
на данный земельный участок пропорционально площади помещений в
многокварти
р
ном доме.

На основании изложенного следует вывод о том, что издание органом
государственной власти или органом местного самоуправления н
енорм
а-
тивного правового акта о предоставлении земельного участка в общую д
о-
левую собственность собственников помещений многоквартирного дома
(решения о предоставлении земельных участков собственникам помещ
е-
ний в многоква
р
тирных домах) не требуется.


2.
С м
омента первой регистрации права собственности на пом
е-
щение в жилом доме (первой очереди строительства) у арендатора
прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользов
а-
ние земельным участком под жилым дом
ом. О
днако после введения в
эксплуатацию
первой очереди для строительства второй и третей оч
е-
редей жилого дома в пользовании остался земельный участок и об
я-
занность по внесению арендной платы за эту часть з
е
мельного участка
не прекрат
и
лась.

Довод о том, что спорный земельный участок является неде
лимым
объектом недвижимости, а значит, с момента государственной регистр
а-
ции права собственности первого лица земельный участок поступает в о
б-
щую долевую собственность, а истец утрачивает право по его распоряж
е-
нию и взысканию за него арендной платы, отклон
ен. После ввода в эк
с-
плуатацию первой очереди строительства и регистрации права собстве
н-
ности на квартиру, ответчик полностью не заве
р
шил строительные работы
на арендованном земельном участке и продо
л
жал строительство второй и
третьей очередей, следователь
но, пользовался земельным учас
т
ком и бы
л
обязан вносить арендную плату
(
Постановление Арбитражного суда Во
л-
го
-
Вятского округа от 09.10.2014 по делу

А43
-
17503/2013
).


3.
Обязанность внесения арендных платежей по зарегистрирова
н-
ному договору аренды прекращ
ается после фактического возврата
имущества арендодателю, даже если стороны предусмотрели, что ук
а-
занный договор считается расторгнутым с момента государственной
регистрации соглаш
е
ния о расторжении.


33

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к общес
тву о
взыскании арендной платы по договору
аренды земельного участка
и н
е-
жилых зданий
. Истец полагал, что арендатор (ответчик) обязан заплатить
ему арендную плату до дня внесения записи в Едином государственном
реестре прав о прекращении обр
е
менения, то ес
ть до 30.12.2010.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что п
о смыслу
стат
ей 614,
622, 655 ГК РФ
арендная плата вносится за фактическое владение и пол
ь-
зование арендатором имуществом арендодателя.

Арендуемое имущество

б
ы
ло

возвращено арендодателю по акту

13.12.2010, следовательно, с этого
момента не может быть признано сохранившимся и встречное обязател
ь-
ство арендатора по внесению арендной платы. Довод истца о том, что
арендные платежи подлежат взысканию до внесения в Единый госуда
р-
ственный реестр прав со
ответствующей записи о прекращении обремен
е-
ния,
признан
не
основан
ным

на но
р
мах права
(
Постановление ФАС Волго
-
Вятского округа от 11.10.2011 по делу

А29
-
719/2011
).


4.
Обязанность вносить арендн
ую плату

прекращается после сн
я-
тия
земельного
участка с кадас
тров
о
го учета.

Индивидуальный предприниматель обратился в
а
рбитражный суд с
иском к
к
омитету по управлению муниципальным имуществом о взыск
а-
нии неосновательного обогащения, образовавшегося
, по его мнению, в
связи
с необоснованн
ым

начислением

арендн
ой

плат
ы

за использование
земельного участка
,

снятого с кадастрового учета.

Сославшись на статью 416 ГК РФ и условия договора, суды апелл
я-
ционной и кассационной инстанций посчитали, что с момента снятия з
е-
мельного участка с кадастрового учета он перестал существов
ать как об
ъ-
ект земельных отношений и гражданских прав, что свидетельствует о пр
е-
кращении договора
аренды
в связи с невозможностью его исполнения. Тем
самым после утраты земельным участком статуса объекта гражданских
прав в силу статьи 622 ГК РФ у арендатор
а отсутствовало обязательство по
внесению арендных платежей за его использование,
поэтому
внесение пл
а-
ты
п
редпринимателем по договору, прекратившему свое действие, пр
и
вело
к неосновательному обогащению ответчика за счет ис
т
ца
(
Постановление
ФАС Волго
-
Вятск
ого округа от 28.11.2012 по делу

А43
-
34631/2011
).


5.
Арендодатель не согласовал с арендатором изменение
пред
у-
смотренной договором
методики исчисления размера арендной платы,
поэтому

подлежит возврату по правилам неосновательного обогащ
е-
ния внес
енная

в з
авышенном размере

арендная пл
а
та
.

Из материалов дела следовало, что при заключении договора аренды
стороны согласовали порядок определения размера арендной платы, вкл
ю-
чив методику расчета в условия договора. Таким образом, методика расч
е-
та арендных платеже
й, согласованная сторонами в приложении, стала
условием договора аренды.


34

Впоследствии арендодатель рассчитал арендную плату, подлежащую
оплате, применяя иную методику, не согласованную с контрагентом.

Оценив действия
ответчика

и
ис
толковав условия договора

по прав
и-
лам статьи 431
ГК РФ
, суды пришли к выводу

о том
, что договор
ом

не
предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять
условия договора относительно методики расчета арендной платы. Однако
арендодатель

в нарушение статьи 45
0

ГК РФ

из
менил методику расчета
размера арендной платы, не согласовав такое изменение с арендатором п
у-
тем заключения соглашения в письменной форме. При таких обстоятел
ь-
ствах суды посчит
а
ли, что у
арендатора

отсутствовали основания вносить
иную арендную плату, чем т
у, которая была согласована сторон
а
ми.

Арендатор ошибочно исполнил обязательства по внесению арендной
платы в большем размере, чем следовало, исходя из согласованной стор
о-
нами методики расчета,
поэтому
на стороне
ответчика

возникло неоснов
а-
тельное обогащен
ие в виде излишне уплаченной ему арендной платы, к
о-
торое в силу положений статьи 1102
ГК РФ

подлежит взысканию с аре
н-
додателя

(
Постановления ФАС Волго
-
Вятского округа от 26.10.2012 по
делу

А28
-
11723/2011, от 29.06.2012 по делу

А39
-
2866/2011
).


6.
Поско
льку уровень арендной платы при строительстве нежилых
зданий не дифференцирован федеральным законом исходя из сроков з
а-
вершения строительства, суды признал
и
, что арендные платежи за земел
ь-
ный участок
не могут быть выше платы за аналогичные федеральные
земл
и
, размер которой определен на основании
п
остановления

Правител
ь-
ства РФ
от 16.07.2009 №

582

«Об основных принципах определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в госуда
р-
ственной или муниципальной собственности, и о Правилах определ
ения
размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Фед
е-
рации»

(принцип запрета необо
с
нованных предпочтений)

(
Постановление
Арбитражного суда Волго
-
Вятского округа от 31.10
.2014 по делу


А11
-
4094/2012
).


7.
Арендодатель не вправе требовать
внесения
арендной платы за
период, в котором арендатор был фактически лишен возможности и
с-
пользовать
земельный участок
.

При рассмотрении дела суды установили, у ответчика возникли юр
и-
диче
ские препятствия в использовании предоставленного для застройки
земельного участка по назначению


арендатором при производстве зе
м-
ляных работ
были обнаружены объекты культурного наследия
. Между тем
согласно пункту 1 статьи 37 ФЗ «Об объектах культурного н
аследия (п
а-
мятниках истории и культуры) народов Россий
ской Федерации»

земляные,
строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы должны
быть немедленно приостановлены исполнителем работ в случае обнаруж
е-
ния объекта, обладающего призн
а
ками объекта к
ультурного наследия.


35

Тем самым
с момента обнаружения

данных объектов

у арендатора
прекра
тилась

обязанность по внесению арендной пла
ты
(
Постановление
Арбитражного суда Волго
-
Вятского округа от 24.09.2014 по делу


А82
-
14771/2013
).


5
. Споры о признании нед
ействительным

договора аренды з
е
мельного участка


1.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в
муниципальной собственности и предоставленные арендаторам на
льготных условиях, рассчитывается исходя из государственной к
а-
дастровой оценки земе
ль и ставок арендной платы за землю, устана
в-
ливаемых главой муниципального органа.

Исчисление арендной платы за земельные участки, арендуемые
на льготных условиях, исходя из рыночной стоимости участка
,

не я
в-
ляется о
с
нованием для признания договора недейст
вительным.

Общество с

ограниченной ответственностью

обратилось в
а
рбитра
ж-
ный суд
с иском
к муниципальному учреждению о признании недейств
и-
тельным дог
о
вора аренды земельного участка и о применении последствий
недействительности сделки в виде возврата ответч
иком упла
ченной

по д
о-
говору арендной платы.

Исковые требования основ
ывались

на статьях 167
и 168
ГК РФ

и мотив
и
рованы тем, что существенное условие договора о
размере арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости з
е-
мельного участка, не соответс
твует статье 65 Земельного кодекса
РФ
, а п
о-
тому договор аренды н
и
чтожен.

Арбитражный суд

отказал в удовлетворении требований, поскольку
условие договора о размере арендной платы не противоречит законод
а-
тельству.

Из материалов дела следовало
,
что
по условия
м

договор
а

арендная
плата исчисляется на основании отчета об определении рыночной стоим
о-
сти земельного участка
в твердой сумме

на весь период действия догов
о
ра.

Применительно к аренде земельных участков порядок определения
размера арендной платы, порядок,
условия и сроки внесения арендной пл
а-
ты за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъе
к-
тов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавл
и-
ваются соответственно Правительством Ро
с
сийской Федерации, органами
государственной

власти субъектов Российской Федерации, органами мес
т-
ного самоуправления (
пункт

3 ст
а
тьи 65
ЗК РФ
).

На момент заключения договора аренды на территории области де
й-
ствовало
положение о
том
, что

размер арендной платы при предоставлении
земельного участка для
строительства без проведения то
р
гов определяется
по рыночной стоимости, исчисляемой в соответствии с
ФЗ «
Об оценочной
деятельности в Российской Федера
ции»
.

Решение
м
униципалитета не
оспорено и не признано недействител
ь
ным в установленном порядке.


36

З
емельный

участок предоставлен
о
бществу на льготных
условиях без
проведения торгов
. Кроме того,
о
бщество в силу статьи 421
ГК РФ

добр
о-
вольно приняло обязательство по заключению сделки аренды на изложе
н-
ных в договоре усл
о
виях.

При таких обстоятельствах
оспариваемый
пункт договора не против
о-
речит законодательству, что исключает основания для применения статьи
168
ГК РФ

и признания д
о
говора недействительным
(
Постановление ФАС
Волго
-
Вятского округа от 20.04.2009 по делу № А82
-
1124/2008
-
56).


2.
Иск
о признании недействи
тельным
и

договоров аренды з
е
мельных
участков удовлетворен, поскольку оспариваемые сделки противоречат
требованиям
статей 45

и
53

Земельного кодекса
РФ

из
-
за отсутствия
до
б-
ровольного отказа
бюджетного учреждения
от права постоянного (бе
с-
срочного) пользовани
я земельными участками

и согласования данного
отказа с
его

учредителем

(
Постановление Арби
т
ражного суда Волго
-
Вятского округа от 25.12.2014

Ф01
-
5319/2014 по делу

А79
-
8279/2013
).


3.
Заключенные
муниципальным образованием

и
обществом

догов
оры
аренды земельных участков в силу
168
ГК РФ
признаны

недействител
ь-
ными

по иску УФАС
, поскольку заключены с нарушением
установленной
Земельным кодексом РФ
процедуры
без проведения торгов
, н
е
смотря на
наличие
заявки другого участника на
предоставление
в а
ренду данных
участ
ков
(
Постановление Арбитражного суда Волго
-
Вятского округа от
25.12.2014

Ф01
-
5254/2014 по делу

А79
-
315/2014
).


4.
Арендуемый участок относился к землям сельскохозяйственн
о-
го назначения

и его предоставление в целях, предусмотренных дог
овором
аренды, противоречило статье 78 Земельного кодекса РФ,
поэтому

суды
признали
договор аренды

недействительн
ым

в силу статьи 168 ГК РФ
.

Довод о том, что участок расположен в границах водоохранной зоны
защитной полосы правого берега реки Волги, поэтому

порядок его испол
ь-
зования регулируется статьей 65 Водного кодекса РФ
,

отклонен. З
аконод
а-
тельство не исключает нахождения земель сельскохозяйственного назн
а-
чения в прибрежной защитной полосе водоохранной зоны водных объе
к-
тов, а лишь устанавливает на таких
территориях дополнительные огран
и-
чения хозяйственной и иной деятельности (статья 65 Водного к
о
декса РФ).
(
Постановление Арбитражного суда Волго
-
Вятского округа от 31.10.2014
по делу

А79
-
7989/2013
).



37

IV
. Практика Арбитражного суда Республики Марий Эл


1.

Споры о понуждении к заключению

договора аренды земельного
участка
,

о внесении изменений в договор аренды земельного участка


1.
Земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не может
быть предметом аренды, поэтому отсутствуют основания для пону
ж-
дени
я

к заключению договора аренды в отношении неопр
е
деленного
объекта.

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к м
у-
ниципальному образованию в лице администрации и комитета по управл
е-
нию муниципальным имуществом о пону
ж
дении к заключению дого
вора
аренды земельного уч
а
стка.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд исходил из того, что
пунктом 1 статьи 432, статьей 607 ГК РФ не допускается заключение дог
о-
вора аренды, предмет которого не согласован.

По смыслу пункта 2 статьи 6
Земельного кодекс
а РФ, статьи 7 Фед
е
рального закона от 2.01.2000 № 28
-
ФЗ «О государственном земельном кадастре», объектом аренды может
быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, при нал
и-
чии в договоре сведений о его размере с приложением к договору кадас
т-
ро
вого плана с описанием границ земельного уч
а
стка.

Однако кадастровый учет земельного участка, в отношении которого
истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аре
н-
ды, не проводился, что сторонами не оспаривалось.

Следовательно, з
е-
мельный
участок не име
л

индивидуально
-
определенных признаков и не
мо
г

стать

объектом аре
н
ды.

Изложенная позиция отражена в решении Арбитражного суда Респу
б-
лики Марий Эл по делу № А38
-
384/2008
-
21
-
74. Решение участниками сп
о-
ра не обжаловалось.

Аналогичный вывод соде
ржится в решении Арби
т-
ражного суда Ре
с
публики Марий Эл по делу № А38
-
426/2008
-
10
-
83.


2.
Распространение действия договора на предшеств
овавшие
его
заключению отношения
возможно только по соглашению сторон
. А
р-
битражный суд не вправе
по иску арендатора утвер
дить

такое условие

вне зависимости от
его
целесообразн
ости
.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с
исковым заявлением к муниципальному образованию в лице комитета по
управлению имуществом об урегулировании разногласий, возникших при
з
аключении договора аренды з
е
мельного участка.

По мнению индивидуального предпринимателя, ответчик необосн
о-
ванно предложил распространить действие договора аренды на прошедшее
вр
е
мя без его согласия. В подтверждение своих доводов предприниматель
указал, что

фактич
е
ски не пользовался спорным земельным участком.


38

Возражая против иска,
собственник

указал, что дата начала догово
р-
ных отношений определена с момента издания постановления главы адм
и-
нистрации о предоставлении спорного земельного участка.

Арбитражный с
уд принял решение об удовлетворении искового зая
в-
ления в части требования об определении условий проекта договора аре
н-
ды земельного участка в редакции, предложенной индивидуальным пре
д-
принимателем.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в с
илу и ст
а-
новится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны
вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются
к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из смысла прив
е-
денных норм следует, что возможность распростр
анения условий договора
на отношения сторон, возникшие до его заключения, является только пр
а-
вом этих сторон и требует согласия лиц, заключающих договор. По одн
о-
стороннему требованию такое условие не может быть включено в д
о
говор,
поскольку до заключения д
оговора правоотношения сторон регулиров
а-
лись иными нормами гражданского права.

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение
условий договора на предшеств
овавш
ий его заключению период возможно
только в том случае, когда между сторонами су
ществовали
фактические
отношения.

Между тем в судебном заседании стороны признали, что истец спо
р-
ным земельным участком фактически не пользовался, поэтому гражда
н-
ско
-
правовые отношения по поводу земельного участка отсутствовали
,

и
истец не обязан выплачива
ть арендную плату за тот период, в течение к
о-
торого земельный участок не находился в его фактическом владении
(пункт 6
Информационного письма Президиума Высшего Арбитра
ж
ного
Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор

практики разрешения сп
о-
ров, свя
занных с

арендой»
)
.

Изложенная позиция отражена в решении Арбитражного суда Респу
б-
лики Марий Эл по делу № А38
-
4895/2007
-
21
-
102 (21/24
-
2008). Решение
участниками спора не обжаловалось.


3.
Предметом мирового соглашения может быть
полный
текст
проекта договора

по ис
ку о понуждении заключить договор аренды
земельного участка.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с
иском к муниципальному образованию в лице комитета по управлению
муниципальным имуществом о понуждении к заключению договора аре
н-
ды з
е
мельного участка.

До принятия
арбитражным судом

решения стороны представили на
утверждение мировое соглашение, в которое включ
или

текст договора
аренды с указан
и
ем всех
его
существенных условий.

Рассмотрев мировое соглашение, арбитражный суд
утвердил его и

прекратил производство по делу.


39

В соответствии со
стат
ьями

138 и 139 АПК РФ стороны могут урег
у-
лировать спор, заключив мировое согл
а
шение, если это не противоречит
федеральному за
кону
.

Т
ем самым
АПК РФ дает право сторонам заключить
мировое соглашение по с
пору о понуждении заключить договор. При этом
может

быть представлен текст мирового соглашения,
соответствующий

текст
у

д
о
говора, подписанного
сторонами
.

Изложенная позиция отражена в определении Арбитражного суда
Республики Марий Эл по делу № А38
-
4908/2007
-
21
-
103 (21/25
-
2008).

Ан
а-
логичным образом Арбитражным судом Республики Марий Эл рассмотр
е-
ны 4 дела (№

А38
-
2183/2007
-
16
-
195, №

А38
-
2184/2007
-
16
-
196, №

А38
-
3368/2007
-
21
-
47, №

А38
-
122/2008
-
21
-
55).

Данная правовая позиция подтверждена рекомендациями Научно
-
кон
сультативного совета при Федеральном арбитражном суде Во
л
го
-
Вятского округа по итогам заседания Совета от 27 февраля 2008 года.


4.
Получение в аренду прошедшего кадастровый учет обособле
н-
ного земельного участка осуществляется не путем его присоединения
к
другому арендованному земельному участку или внесения измен
е-
ния в договор аренды об увеличении площади земельного участка, а
тол
ь
ко в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитра
ж-
ный суд
с иско
м
к муниципальному образованию

и
просило образовать з
е-
мельный участок в соответствии с вариантом сведений о характерных то
ч-
ках границ образуемого земельного участка и внести изменения в договор
аренды в части площади вновь образованного земельного учас
т
ка
(цифры
и текст «1169 кв.м» изменить на новые цифры и текст «8326 кв.м»).

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 17.05.2011,
оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инста
н-
ции от 01.08.2011, отказал в удовлетворении исковых требо
ваний. Рук
о-
водствуясь статьей 69 АПК РФ, суд посчитал установленным, что общ
е-
ству для строительства предоставлялся земельный участок площадью 1169
кв.м, который при межевании прошел кадастровый учет как ранее учте
н-
ный объект недвижимости и которому присвое
н кадастровый

номер
. Факт
строительства истцом на соседнем участке с другим кадастровым номером
объекта недвижимости не свидетельствует о наличии оснований для
предоставления этого участка в пользование, минуя процедуру наделения
земельным участком, опреде
ленную Земельным кодексом РФ.

Не согласившись с данными судебным
и актами, истец обратил
с
я

в
Федеральный арбитражный суд Волго
-
Вятского округа с кассационной
жалобой.

По мнению заявителя, суды не приняли во внимание, что пост
а-
новка на кадастровый учет земел
ьного участка нарушает права ис
т
ца на
здание (объект незавершенного строительства), которое фактически ра
с-
положено на двух земельных участках и к которому отсутствует доступ с
земель общего пользования в виде проездов и проходов.


40

Заявитель считал, что его
требования соответствуют пункту 6 статьи
11.2 Земельного кодекса РФ и должны были быть удовлетворены незав
и-
симо от наличия или отсу
т
ствия согласия муниципального образования на
образование нового з
е
мельного участка.

Кроме того, заявитель указал, что
единст
венным способом восстано
в
ления его прав является объединение
спорных земельных участков по решению суда без согласия правооблад
а-
теля.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обж
а-
луемых судебных актов.

Вступившими в законную силу судебными
актами
по делам № А38
-
1630/2008 и А38
-
1762/2008 установлено, что обществу
под строительство культурно
-
развлекательного центра предоставлен з
е-
мельный участок пл
о
щадью 1169 кв.м. При межевании спорных земельных
участков данный участок прошел кадастровый учет

как ранее учтенный
объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер, его границы б
ы-
ли согласованы
с
представителем истца.

В пределах
земельного
участка общество
имело
прав
о

осуществлять
строительство.
С
троительств
о

на ином земельном участке, не отведен
ном
для указанных целей в установленном законом порядке, не д
о
пускается.

По мнению арендатора,
предоставление дополнительного земельн
о
го
участка необходимо
ему для завершения строительства.

С
уды с
о
слались на
пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ, согласн
о которо
му

предоста
в-
ление земельных участков для строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, осуществляется с
проведением работ по их формированию: без предварительного согласов
а-
ния мест размещения объектов; с пр
едварительным согласованием мест
размещения объектов.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда
Республики Марий Эл от 24.02.2010 по делу № А38
-
6998/2009 установлена
правомерность отказа администрации городского округа обществу в выб
о-
р
е земельного участка с предварительным согласованием места размещ
е-
ния объекта строительства. Следовательно, предоставление
второго
з
е-
мельного участка возможно только по результатам торгов. Поэтому в ра
с-
сма
т
риваемом случае объединение двух смежных участков
привело бы к
нар
у
шению установленного законом порядка предоставления земельных
учас
т
ков в собственность или аренду.

Кассационная инстанция отметила, что исковые требования истца по
существу направлены на приобретение прав на смежный земельный уч
а-
сток в обх
од действующего законодательства, поэтому суд первой инста
н-
ции правомерно отказал в их удовлетворении.

Утверждение заявителя об обязательности образования земельного
участка независимо от согл
асия муниципального образования

со ссылкой
на пункт 6 статьи 11.
2 Земельного кодекса РФ
признано
ошибочн
ым
, п
о-
скольку основано на неверном толковании приведенной нормы права. В
настоящем споре безусловная необходимость объединения спорных з
е-
мельных учас
т
ков отсутствует
(Дело № А38
-
2643/2010)
.


41

5.

Вопросы

внутриведомстве
нно
й

организации
, связанные с п
о-
рядком принятия решений о предоставлении земельного участка в
аренду, не должны
быть

препятствием праву лица, обратившегося с
зая
в
лением в государственный орган, на получение соответствующего
решения в уста
новленный законом
срок
путем направления договора
аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с
предложением о его подпис
а
нии.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что отсу
т-
ствие ответа от Федерального агентства по управлению государственным
и
муществом не может являться препятствием для заключения договора
аренды в порядке, предусмотренном статьей 34, 29 Земельного кодекса
РФ
.

И
сполнительным органом государственной власти, уполномоченным
на распоряжение земельными участками, находящимися в госу
дарстве
н-
ной собственности и расположенными на территории Ре
с
публики Марий
Эл, является Территориальное управление

Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл
, п
о-
этому оно

было

вправе принять решение о предоставлени
и земельного
участка

в аренду
, осуществляя от имени государства права собственника
по владению, пользованию и распоряжению данным им
у
ществом

(Дело №
А38
-
1972/2011)


2. Споры об изменении

арендной платы


1.
Стоимость аренды государственно
го

(муниципально
го
) зем
ел
ь-
ного участка
относится к регулируемы
м

цен
ам
,
устанавливаемым

полномочным органом.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению имущ
е-
ством обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному
обществу о взыскании основного долга
по договору аренды земельного
участка и пеней за просрочку исполнения обязательства.

Как след
овало

из материалов дела, сторонами заключен договор аре
н-
ды
земельного участка

для размещения клубного центра.

Д
оговор зарег
и-
стрирован.

Удовлетворяя требования ист
ца в части взыскания с ОАО о
с-
новного долга по договору в меньшем размере, чем это было заявлено в
исковых требованиях,
арбитражный суд

пришел к выводу об отсутствии
государственной регис
т
рации изменений существенного условия договора


размера арендной пла
ты, и исходил из цены, указанной в договоре.

Арбитражный суд

апелляционной инстанции решение изменил, с
о-
славшись на пункт 1 статьи 424 ГК РФ
.
При аренде земель, находящихся в
муниципал
ь
ной собственности, соответствующие органы исполнительной
власти устанав
ливают базовые размеры арендной платы по видам испол
ь-
зования земель и категориям арендаторов (статья 21 Закона «О плате за
землю»).



42

В соответствии с условиями договора размер арендной платы пер
е-
сматривается арендодателем в одностороннем порядке ежегодно в

связи с
реш
е
ниями органов местного самоуправления или государственной власти
РФ, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер норм
а-
тивной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), б
а
зовые
ставки арендной платы и льготы (уменьшения
арендной платы или полн
о-
го освоб
о
ждения от нее).


Постановлением мэра города установлен иной размер базовых ставок
арендной платы за пользование земельными учас
т
ками, находящимися в
территориально
-
экономической оценочной зоне г
о
рода и относящимися к
муници
пальной собственности.

Арендодатель уведомил арендатора об изменении базовой ставки
арендной платы.

По мнению арбитражного суда апелляционной инста
н-
ции, изменение договора в части арендной платы не подлежало госуда
р-
ственной регистрации.
При изложенных обст
оятельствах исковые треб
о-
вания подлежат удовлетворению в заявлен
ной истцом сумме долга
(
П
о-
становлени
е

Первого
арбитражного
апелляционного суда от 31.01.2008
по

делу № А38
-
2704/2007
-
21
-
25
)
.


2.
Порядок определения размера платы за пользование земел
ь-
ным учас
тком
после заключен
ия договора аренды

может быть прим
е-
нѐн лишь
в результате

внесения изменений в действующий договор по
с
о
глашению сторон.

Арендодатель

обратился с исковым заявлением к потребительскому
гаражно
-
строительному кооперативу о взыскании осн
овног
о долга по
арендной плате и указал
, что размер арендной платы определен им на о
с-
новании пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за земли,
наход
я
щиеся в собственности или ведении муниципального образования,
утвержденного постановлением главы адм
ин
и
страции города.

Арбитражный суд, отказывая в иске, признал расчет арендной платы
необоснованным по следующим правовым прич
и
нам.

В договоре аренды определен порядок расчета годовой арендной пл
а-
ты за пользование земельным участком, по условиям которого р
азмер
арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем поря
д-
ке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введ
е-
ния новой ставки арендной платы. В случае изменения ставки арендной
платы арендодатель извещает арендатора письмом,

которое является
неотъемлемой частью дог
о
вора.

Однако истец увеличил арендную плату не в связи с изменением его
ставки, что допустимо
договором
, а изменил сам порядок определения
размера платы за пользование земельным участком.

По правилам статей 450, 452

ГК РФ изменение договора возможно по
соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими зак
о-
нами или договором.


43

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что
и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обы
чаев д
е-
лового оборота не вытекает иное.

Из

условий
договор
а аренды

след
овало
, что
его
изменения и дополн
е-
ния действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме.
Такое соглашение представлено не было, что позволило сделать вывод об
отсутствии
правовых оснований для увеличения ра
з
мера арендной платы
.

(Дело № А38
-
1814/2007
-
16
-
160).


3.
В другом случае арбитражный суд удовлетворил требование мун
и-
ципального образования по аналогичному делу, поскольку сторонами д
о-
говора аренды земельного участка был
о согласовано, что размер арендной
платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном
порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня
введения новой ставки арендной платы (
порядка определения размера
арендной платы
). В сл
учае изменения ставки арендной платы арендод
а-
тель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой ч
а-
стью настоящего договора, принимается и исполняется арендатором в бе
с-
спорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам
производитс
я с м
о
мента принятия соответствующего нормативно
-
правового акта об измен
е
нии ставки арендной платы.

Исходя из смысла указанного пункта договора

аренды,

арбитражным
судом был сделан вывод о том, что
право арендодателя требовать от
арендатора внесения арендн
ых платежей в новом размере

и корр
е-
спондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду
имущества в ином размере возникают
при условии предварительного
письменного извещения арендатора

об изменении арендной платы на
основании изменений в норма
тивно
-
правовых актах федерального, о
б-
ластного или местного уровня путем вручения арендодателем соотве
т-
ствующего расчета аренд
а
тору.

Данная правовая позиция подтверждена
постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от
07.04.2008, принятым по расс
мотренному Арбитражным судом Республ
и-
ки Марий Эл д
е
лу № А38
-
3292/2007
-
2
-
251.


4.
Если договором аренды земельного участка предусмотрена
возможность одностороннего изменения
арендодателем

арендной пл
а-
ты и принятия нового порядка определения размера арендной

платы,
то арбитражный суд отказывает в иске о внесении изменения в дог
о-
вор об увеличении арендной платы.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению мун
и-
ципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к общ
е-
ству о внесении изменений

в договор аренды земельного уч
а
стка в связи с
утверждением нового порядк
а

определения размера арендной платы и с
целью ее увеличения на основании оценки р
ы
ночной стоимости годового
размера арендной пл
а
ты земельных участков.


44

Иск обоснован указанием на воз
можность изменения договора аренды
по пр
а
вилам статей 450 и 614 ГК РФ.

Арбитражный суд в иске отказал, поскольку
договор аренды земел
ь-
ного участка содержал определенное условие о возможности измен
е
ния
арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.

Сог
ласно услов
и-
ям договора «размер арендной платы пересматрив
а
ется арендодателем в
одностороннем и бесспорном порядке, при этом ра
з
мер арендной платы
считается измененным со дня введения новой ставки арендной пл
а
ты. В
случае изменения ставки арендной платы ар
ендодатель извещает аренд
а-
тора письмом, которое является неотъемлемой частью д
о
говора аренды,
принимается и исполняется арендатором в бесспорном п
о
рядке».

Т
ем самым
условие договора аренды устанавливало согласованную
процедуру изменения размера арендной п
латы во внесудебном порядке

в
случае изменения базовой ставки арендной платы

по требованию со
б-
ственника земельного участка без обращения в арбитра
ж
ный суд.

Поэтому арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о том, что
право истца не нарушено,
иск лишен
предмет
а
, поскольку как изменение
ставки арендной платы, так и принятие нового порядка определения ра
з-
мера арендной платы могут осуществляться арендодателем в односторо
н-
нем и бесспорном порядке

(Дел
о

№ А38
-
2428/2009).


3. Споры о расторжении договора аренд
ы


1.
В удовлетворении
иска

о расторжении договора аренды земел
ь-
ного участка отказано в связи с недоказанностью нецелевого испол
ь-
зования земельного участ
ка
.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению мун
и-
ципальным имуществом обратилось в арбит
ражный суд с иском к общ
е-
ству о расторжении договора аренды и воз
врате земельного участка
на
о
с-
новании
стат
ей

309, 452, 619, 622 ГК РФ, стат
ей

22, 46 Земельного кодекса
РФ
, поскольку

ответчик использует земельный участок не по целевому
назначе
нию
.

Решением

Арбитражного суда Республики Марий Эл требования уд
о-
влетворены.
Факт использования земельного участка
не для ведения пр
о-
изводственной деятельности, а под размещение
функционирующей пла
т-
ной стоянки
признан доказанным
материалами административного д
е
ла и
ак
том обследования земельного участка
, что существенно наруш
ило

усл
о-
вия договора аренды и
стало

основанием для досрочного его расторжения
и возврата арендуемого имущества.


Арбитражный суд апелляционной инстанции
отменил решение и

в
удовлетворении
иска отказ
ал из
-
за
недоказанности нецелевого использ
о-
вания
земельного участка
.
По его мнению, п
редметом деятельности общ
е-
ства является перевозка грузов и другие виды деятельности, поэтому орг
а-
низаци
я

автостоянки на земель
ном участке

нельзя

расценить как наруш
е-
ние це
левого испол
ь
зо
вания земельного участка
.


45

Оценивая в качестве доказательства постановление о назначении а
д-
министративного наказания по статье 8.8 КоАП РФ, арбитражный суд
апелляционной инстанции отметил, что в нем отсутствуют данные о пе
р
и-
оде правонарушения
, площадь земельного участка не соответствует пл
о-
щади
указанной в
договор
е
, отсутств
овал

кадастровый номер. Из прил
о-
женных к акту обследования земельного участка фотоснимков (фоток
о-
пий) не представляется возможным установить, что на них зафиксирован
именно

спорный земельный участок. Документального подтверждения
функционирования на земельном участке платной автостоянки не пре
д-
ставлено.

Арбитражный суд

кассационной инстанции поддержал выводы суда
апелляционной инстанции.

Изложенная позиция отражена в постано
вл
е-
нии ФАС Волго
-
Вятского округа от 16.04.2009, постановлении Первого
арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009, принятыми по рассмо
т-
ренному Арбитражным судом Ре
с
публики Марий Эл делу № А38
-
1629/2008
-
3
-
172.


2.
Расторжение договора судом по требованию

одной из сторон
может быть реализовано только после направления арендатору пис
ь-
менного предупреждения о необходимости исполнения им обязател
ь-
ства в разумный срок и требования о расторжении договора.

Арбитражный суд Республики Марий Эл иск удовлетворил, ра
сторг
договор аренды земельного участка с момента вступления решения арби
т-
ражного суда в законную силу и обязал ответчика освободить и передать
истцу спорный земельный участок по акту приема
-
передачи в течение м
е-
сяца с момента вступления в силу решения. Су
д пришел
к

выводу о сущ
е-
ственных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосво
е-
нии земельного участка. Истцом были представлены д
о
казательства того,
что в течение трех лет арендатор не приступил к освоению земельного
участка в целях использован
ия его по назначению. Объе
к
тивные причины,
которые исключили возможность начала использования земельного учас
т-
ка, арбитражным судом не установлены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции решение арбитражного
суда первой инстанции отменил и указал, что ист
цом не был соблюден
обязательный досудебный порядок при расторжении договора аренды з
е-
мельного участка (пункт 2 статьи 452, часть 3 статьи 619 ГК РФ). В пр
е-
тензии, направленной в адрес ответчика, содержалось предложение о ра
с-
торжении договора аренды в связ
и с нарушением арендатором условий д
о-
говора. Однако в претензии, вопреки требованиям части 3 ст
а
тьи 619 ГК
РФ, не содержалось предупреждения о необходимости исполнения отве
т-
чиком обязательств в конкретный разумный срок. На основании изложе
н-
ного суд апелляц
ионной инстанции сделал вывод о том, что исковые тр
е-
бования подлежат оставлению без рассмотрения на основании пун
кта 2 ч
а-
сти 1 статьи 148 АПК РФ
.

Суд кассационной инстанции постановление
апелляционного суда оставил без изменения

(Дело № А38
-
8048/2012)
.


46

3.
Введение в отношении арендатора процедуры конкурсного
производства не лишает арендодателя права на расторжение договора
аренды.

Д
овод ответчика о том, что
в случае расторжения договора аренды
будут нарушены и ущемлены права кредиторов

арендатора
, поскольк
у
право аренды является конкурсной массой в деле о банкротстве и подл
е-
жит продаже в порядке статьи 139 ФЗ «О несостоятельности (банкро
т-
стве)»,
отклон
ен

арбитражным судом как необоснованный
. Включение
права аренды земельного участка в конкурсную массу не ли
шает со
б-
ственника им
у
щества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом
3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Более того, перечень основ
а-
ний для прекращения аренды земельного участка и случаи, при которых
прекращение аренды не допускается, соде
ржатся в статье 46 ЗК РФ. Ме
ж-
ду тем н
а
званная норма не устанавливает запрет на прекращение арендных
правоотношений по основанию, прив
е
денному ответчиком. Не установлен
такой запрет также и Законом о бан
к
ротстве
(Дело № А38
-
6071/2013).


4. Споры о взыскании

арендной платы,
в том числе за публичные зе
м-
ли, и о

возврате земельного участка


1.
Отсутствие надлежащим образом оформленного договора аренды
влечет

взыскани
е
неосновательного обогащения вместо
арендной пл
а-
ты

за пользование земельным участком с лица, кот
орое фактически пол
ь-
зовалось земельным учас
т
ком.


2.
Иск

о возвращении земельного участка до истечения трехм
е-
сячного срока
может быть расценен

как
выраженный арендодателем
о
т
каз от договора аренды.

Поскольку на момент рассмотрения спора срок предупреждени
я
превышен, ответчик польз
овал
ся земельным участком без законных
оснований, арбитражный суд
вправе
прин
ят
ь

решение о возложении
на ответчика

принудительной обязанности по возвращению собстве
н-
нику земельного уч
а
стка.

Арендодатель

земельного участка обратилс
я с исковым заявлением к
индивидуальному предпринимателю о возвращении арендованного з
е-
мельного участка.

Ответчик мотивировал свои возражения вручением ему уведомления
арендодателя о прекращении договора после даты окончания действия д
о-
говора и предложил с
читать его возобновленным на неопределе
н
ный срок.

Арбитражный суд
исковые требования удовлетворил по следующим
правовым основаниям
.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пол
ь-
зоваться имуществом после истечения срока договора при отсут
ствии во
з-
ражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на
тех же условиях на неопр
е
деленный срок (статья 610 ГК РФ).


47

Собственник земельного участка в лице органа местного самоупра
в-
ления направил почтой в адрес
арендатора

уведомление о п
рекращении
договора аренды с требованием возвратить земельный участок. Однако з
а-
казное письмо органом почтовой связи вручено индивидуальному пре
д-
принимателю под роспись только после истечения действия договора. Тем
с
а
мым несвоевременное, за пределами срока

действия договора извещение
арендатора не могло стать основанием для немедленного прекращения д
о-
гов
о
ра аренды земельного участка.

Исходя из пункта 2 статьи 621, статьи 610 ГК РФ, арбитражный суд
признал договор аренды земельного участка возобновленным на

тех же
условиях на неопределе
н
ный срок.

Однако п
о смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон дог
о-
вора, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в
любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде недвиж
и-
мого имущества

за три м
е
сяца.

Из содержания уведомления истца, полученного индивидуальным
предпринимателем под роспись, прямо след
овало
, что арендодатель заявил
о намерении прекратить договорные отношения с ответчиком по истеч
е-
нии срока дейс
т
вия договора аренды.

Несмот
ря на преждевременное предъявление иска, н
а день принятия
судебного акта предусмотренный статьей 610 ГК РФ трехмесячный срок
предупреждения ис
тек, поэтому

в результате отказа собственника дог
о
вор
аренды земельного участка арбитражный суд признал прекраще
н
н
ым.

Изложенная позиция отражена в постановлении Первого
арбитражн
о-
го
апелляционного суда от 21.02.2008, принят
о
м по рассмотренному А
р-
битражным судом Республики Марий Эл д
е
лу № А38
-
2697/2007
-
16
-
232.


3.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отн
ош
е-
ниям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности
аренд
а
тора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии
арендат
о
ра оплатить фактическое использование земельного участка
на условиях, предусмотре
н
ных договором аренды.

Министерств
о государственного имущества обратилось в арбитра
ж-
ный суд первой инстанции с исковым заявлением о взыскании с индивид
у-
ального предпринимателя основного долга по арендной плате по договору
аренды земельного участка.

Решением суда исковые требования удовлетв
орены.

Мнение ответчика о том, что арендодатель неправомерно предъяв
ил

требование о взыскании платы за период с января по май 2005 года, п
о-
скольку объект аренды был передан арендатору лишь 24 мая 2005 года,
признано с
у
дом ошибочным по следующим основаниям.


Министерство государственного имущества и предприниматель 24
мая 2005 года заключили договор аренды земельного участка и соглаш
е-
нием сторон установили срок договора с 01 января 2005 года по 31 мая
2005 г
о
да.


48

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправ
е установить, что
условия заключѐнного ими договора применяются к их отношениям, во
з-
никшим до заключения договора. Поскольку фактические правоотношения
существовали до даты заключения договора,
арбитражный суд

удовлетв
о-
рил иск

ешени
е

Арбитражного суда Ре
спублики Марий Эл

по делу №
А38
-
1888
-
10/200
-
2006
).


4.
Создание
третьим лицом
препятствий в пользовании
аренд
о-
ванным

имуществом не является обстоятельством, которое освобо
ж-
д
ает
от ответственности за нарушение договорного обязательства по
внес
е
нию арендной
платы.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению мун
и-
ципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к общ
е-
ству о взыскании долга по арендной плате, пеней, о досрочном расторж
е-
нии договора аренды земельного участка и о возвращении а
рендованного
имущества.

Решением
арбитражного суда

первой инстанции исковые требования
в части взыскания основного долга по арендной плате и неустойки удовл
е-
творены частично в связи с применением срока исковой давности по зая
в-
лению отве
т
чика. Кроме того, у
довлетворены требования о расторжении
договора аренды и об обязании ответчика возвратить истцу земельный
участок по передаточному а
к
ту.

Возражая против иска, ответчик указ
ыв
а
л
, что подл
е
жит применению
пункт

4 статьи 614 ГК РФ, согласно которо
му

арендатор в
праве потреб
о-
вать уменьшения арендной платы, если в силу обсто
я
тельств, за которые
он не отвечает, условия пользования, предусмотренные догов
о
ром аренды,
или состояние имущества существенно ухудшились. По мнению ответч
и-
ка, истец как арендодатель не обеспеч
ил предусмотренные договором
условия пользования арендованным
земельным
учас
т
ком.

П
ри принятии судебного акта
арбитражный суд
исходил из того, что
обществом

не подтверждено отсутствие у него во
з
можности пользоваться
арендованным участком в спорный период п
о вине арендодателя, не док
а-
зано совершение истцом каких
-
либо действий, н
а
правленных на изъятие
земельного учас
т
ка.

Апелляционный суд согласился с позицией арбитражного суда первой
инстанции (Дело №А38
-
1311/2009).


5.
Отсутствие государственной регистрации

права собственности
на земельные участки, государственная собственность на которые не
разграничена, не препятств
ует

распоряжени
ю

ими.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению мун
и-
ципальным имуществом администрации муниципального образования

о
б-
ратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной отве
т-
ственностью о взыскании неосновательного обогащения за пользование
земел
ь
ным участком.


49

П
о мнению истца, договор аренды земельного участка является нез
а-
ключенным в связи с отсутствием его
государственной регистрации. П
о-
этому ответчик неосновательно обогатился в результате незаконного вл
а-
дения земельным участком, что доказано перед
а
точным актом.

О
тветчик указал, что он изначально был лишен возможности польз
о-
ваться земельным участком, так как

истцом не зарегистрировано право
собственности на спорный земельный участок.

Решением
арбитражного суда
исковое требование удовлетворено.

Довод ответчика о том, что комитет не обладает правом собственн
о-
сти на земельный участок, отклонен на основании пунк
та 10 статьи 3 Ф
е-
дерального закона от 25.10.2001 №137
-
ФЗ «О введении в действие Земел
ь-
ного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым распор
я-
жение земельными участками, государственная со
б
ственность на которые
не разграничена, в поселениях, яв
ляющихся администрати
в
ными центрами
(столицами) субъектов
РФ
, осуществляется органами местного самоупра
в-
ления указанных поселений, если законами соответствующих суб
ъ
ектов
Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земел
ь-
ными участками осу
ществляется исполнительными органами госуда
р-
ственной власти
РФ
.

Апелляционный суд согласился с позицией арбитражного суда первой
инстанции (Дело №А38
-
5416/2008).


6.
Иск о взыскании арендной платы
и процентов за пользование
чужими денежными средствами
удов
летворен, поскольку передача
земельного участка в субаренду и получение согласия арендодателя на
передачу его имущества в субаренду другим лицам доказа
ны
.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с и
с-
ком к обществу о взыскании долга по ар
ендной плате и процентов за пол
ь-
зование чужими денежными средствами.

Руководствуясь статьями 309, 395, 606, 614, 615 ГК РФ, статьями 22,
42 и 65 Земельного кодекса РФ,
арбитражный суд

удовлетворил
иск
.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик
обратился
в апелляционный суд с жалобой. Доводы сводились к тому, что договор
субаренды в силу части 2 статьи 618 ГК РФ является ничтожной сделкой,
поскольку собственник земельного участка отозвал у арендатора свое с
о-
гласие на передачу арендатором спорного

имущества в субаренду.

Арбитражный суд

апелляционной инстанции оставил решение без и
з-
менения в силу следующего.

И
з материалов дела следовало и было
доказано
, что требования к
форме договора аренды соблюдены, все существенные условия договора
соглас
о
ваны,
в
связи

с чем договор субаренды в силу статей 154, 432, 433
ГК РФ является заключенным. На момент передачи земли в субаренду с
о-
гласие соб
ственника было получено
. Таким образом, последующий отзыв
собственником согласия на
передачу имущества в субаренду не п
овлек
признания спорного догов
о
ра субаренды земельного участка ничтожным.


50

7.
Арбитражный суд апелляционной инстанции признал договор
аренды земельного участка незаключенным, поскольку земельный
участок, являющийся предметом договора, прекратил сущ
е
ствовани
е
в связи с преобразованием земельного участка до заключения де
й-
ствующего догово
ра аренды.

Российская Федерация обратилась с исковым заявлением о взыскании
с
общества
основного долга
и
договорной неустойки и о досрочном ра
с-
торжении договора аренды земельно
го участка.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования
удовлетворены в полном объеме, при этом суд исходил из преюдициальн
о-
го значения для дела решения арбитражного суда, которым с ответчика в
пользу истца взыскан долг за арендную плату

за предыдущий период. Р
е-
шение суда первой инстанции вступило в законную силу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции решение арбитражного
суда первой инстанции отменил, в удовлетворении иска отказал, сосла
в-
шись на дополнительные доказательства, представл
енные ответчиком в
ходе разбирательства дела в суде апелляционной инстанции. Согласно ук
а-
занным документам земельный участок, являющийся предметом договора
аренды, был преобразован и разделен на несколько вновь образованных
земельных участков
до заключения

действующего договора аренды
.
Тем самым на момент заключения спорного договора земельный участок
пр
е
кратил свое существование и не мог являться объектом гражданско
-
правовых отношений. При отсутствии между сторонами договорных пр
а-
воотношений требование о в
зыскании арендной платы и договорной н
е-
устойки, а также требование о расторжении договора аренды земельного
участка удовлетворению не подлеж
а
т.

По мнению суда апелляционной инстанции, решение арбитражного
суда первой инстанции, которым с отве
т
чика в польз
у истца взыскан долг
за арендную плату за предыдущий период, не имеет преюдициального зн
а-
чения, поскольку при рассмотрении дела установлены
новые

обстоятел
ь-
ства.

Суд кассационной инстанции постановление Первого арбитражного
апелляцион
ного суда оставил без
изменения
(Дело № А38
-
3627/2010).


8.
Отсутствуют основания для взыскания с ответчика платы за
землю на основании статьи 65 Земельного кодекса РФ и статьи 1102
ГК РФ, поскольку решением арбитражного суда, имеющ
им

преюд
и-
циальное значение, договор аренды на
основании статей 166 и 168 ГК
РФ признан ничтожным с момента его совершения, фактическое
польз
о
вание ответчиком земельным участком не доказано.

Муниципальное образование в лице Комитета обратилось в арби
т-
ражный суд с исковым заявлением к товариществу собст
венников жилья о
взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки.

Решением арбитражный суд удовлетворил исковые требования.


51

Тов
а
рищество собственников жилья обратилось в апелляционный суд
с жалобой, в которой указал на недействительность

договора аренды з
е-
мельного участка на основании статьи 168 ГК РФ.

Апелляционный суд производство по апелляционной жалобе приост
а-
новил до вступления в законную силу решения арбитражного суда по иску
товарищества к муниципальному образованию о признании дог
овора
аренды недействительной сделкой в силу ничтожности.

Вступившим в з
а-
конную силу решением арбитражного суда было установлено, что регл
а-
ментированный законом порядок заключения дог
о
вора аренды земельного
участка не был соблюден, в связи с чем договор ни
чтожен и на основании
статей 166 и 168 ГК РФ является недействител
ь
ной сделкой с момента его
совершения.

Суд апелляционной инстанции с учетом преюдициальных обстоятел
ь-
ств, установленных по делу о признании договора аренды ничтожным,
пришел к выводу о том,
что договор не порождает у ТСЖ обязанности
платить арендн
ую плату и договорную неустойку
(Дело № А38
-
3200/2010).


9.
В удовлетворении
иска

об освобождении земельного участка и
передаче его по акту приема
-
передачи отказано
, поскольку арендатор
не получал ув
едомления

арендодателя об одностороннем отказе от д
о-
говора аренды
.

Муниципальное образование обратилось
в арбитражный суд
с
иском

о
взыскании с производственного кооператива основного долга по арендной
плате
, процентов за пользование чужими денежными средс
твами,
об об
я-
зании освободить земельный участок и передать
его

по а
к
ту приема
-
передачи.

В исковом заявлении изложены доводы о нарушении должником
условий договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной
платы, а также о прекращении заключенного

на неопределенный срок д
о-
говора аренды земельного участка по инициативе арендодателя и об укл
о-
нении ответчика от исполнения обязанности по возвращению арендова
н-
ного земельного участка во владение собственника.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца

в полном объеме. В
решении указано, что договор аренды прекращен по инициативе арендод
а-
теля, поскольку п
о смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон
договора, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от н
е-
го в любое время, предупредив

об этом другую сторону при аренде недв
и-
жимого имущества за три месяца. В договор
е

согласован срок для пред
у-
преждения о расторжении договора


1 месяц.
И
стец соо
б
щил ответчику о
расторжении договора аренды через один месяц с момента получения ув
е-
домления и

предложил освободить земельный участок, передав его по акту
приема
-
передачи. Уведомление направлено по адресу, указанному в дог
о-
воре аренды и подтвержденному выпиской из Единого государственного
реестра юридических лиц, однако получено кооперативом не был
о. Пис
ь-
мо возвращено с отметкой об отсу
т
ствии адресата по указанному адресу.


52

И
стец повторно направил в адрес ответчика уведомление о расторж
е-
нии договора, которое также было возвращено почтовой службой без вр
у-
чения. Арбитражный суд сделал вывод о том, что

и
с
тец со своей стороны
принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение о
т-
ветчиком (арендатором) письменного уведомления о расторжении догов
о-
ра аренды и возвращении земельного участка. Тем самым истец как аре
н-
додатель надлежащим образом реал
изовал свое право в одностороннем
порядке отказаться от заключенного договора аренды. При этом им с
о-
блюдены требования гражданского законодательства об уведомлении
аренд
а
тора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил в силе судебный
акт. Однако суд
кассационной инстанции отменил решение в части уд
о-
влетворения требований об обязании освободить арендованный земельный
участок и передать его арендодателю
. При
этом суд кассационной инста
н-
ции указал
, ч
то само по себе направление письменного уведомления об
о
т-
казе от исполнения договора не является основанием для вывода о бе
з-
условном наступлении указанных правовых последствий. Лицо, состоящее
в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о пр
е-
кращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи

450 ГК РФ до тех
пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе
контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения сч
и-
таются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомл
е-
ния. Следовательно, раз

ответчиком не было

фактически
получено ув
е-
домление о прекращении договора аренды, то основания для удовлетвор
е-
ния требований об освобождении и возврате земельного участка отсу
т-
ствуют.

(
Дело № А38
-
2447/2010
).


10.
Фактическая передача нежилых помещений новым собстве
н-
никам до

момента государственной регистрации перехода права со
б-
ственности на недвижимое имущество не повлекла изменение обяз
а-
тельств, возникших из договора аренды земельного учас
т
ка.

Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовл
е-
творил частично, взы
скал с ответчика основной долг
и
договорную н
е-
устойку исходя из представленного ответчиком расчета. В остальной части
иска отказал. При этом арбитражный суд указал на то, что
,

поскольку при
отчуждении объе
к
та недвижимого имущества его покупатель приобретае
т
право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник,
то
в
силу прямого ук
а
зания закона, принимая тем самым права и обязанности
арендатора земельного участка, прежний собс
твенник объекта недвижим
о-
сти выбывает из обязательства по аренде земельного участка. При этом д
о-
говор аренды земельного участка не прекращает своего действия, он пр
о-
должает регулировать отношения по пользованию земельным участком
уже с н
о
вым собственником
недвижимости.


53

Фактическая передача нежилых помещений в возведенном ответч
и-
ком здании магазина состоялась 18.08.2011, право собственности инвест
о-
ров зарегистрировано в различные сроки. Тем самым фактическое испол
ь-
зование объекта недвижимости и соответствующ
ей ему части земельного
участка инвесторы получили с момента передачи им нежилых помещений.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что с момента передачи
инвесторам нежилых помещений в здании магазина к ним перешло право
пользования соответствующей частью
земельного участка на тех же усл
о-
виях, что и у ответчика и, соответственно, обязанность оплачивать польз
о-
вание землей. Поскольку соарендаторами земельного участка в связи с п
о-
купкой нежилых помещений в здании магазина стали собственники этих
помещений, арб
итражный суд считает обоснованным и законным расчет
размера арендной платы, составленный ответчиком пропорционально его
доле нежилых помещений в здании магазина, составляющей 45,65 % от
общей площади здания.

Арбитражный суд апелляционной инстанции решение

арбитражного
суда первой инстанции изменил, исковые требования истца удовл
е
творил
полностью. Суд апелляционной инстанции указал, что 18.08.2011 нежилые
помещения в здании магазина были переданы инвесторам по актам при
е-
ма
-
передачи, при этом право собственн
ости инвесторов зарег
и
стрировано
позднее в различные сроки. Тем самым покупатели объектов недвижим
о-
сти, находящихся на спорном земельном участке, принадлежащем прода
в-
цу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности
на такую недвижимос
ть приобретают право пользования земельным
участком, занятым объектом недвижимости, необходимым для их испол
ь-
зования, на праве аренды в силу закона.

Таким образом, фактическая передача ответчиком указанных неж
и-
лых помещений новым собственникам до момента
государственной рег
и-
страции перехода права со
б
ственности на данное недвижимое имущество
не повлекла изменение обязательств ответчика, возникших из договора
аренды.

С момента государственной регистрации за покупателями права со
б-
ственности на нежилые помеще
ния, договор аренды земельного участка
вследствие отчуждения арендатором находящегося на земельном участке
здания магазина новым собственникам трансформировался в договор
аренды со множественн
остью лиц на стороне арендатора
(Дело № А38
-
6704/2012)


11.
С
огл
ашение

о расторжении договора, в котором

размер долга
и период задолженности в соглашении не указаны,
не может являт
ь
ся
признанием суммы долга со стороны арендатора и основанием для п
е-
рерыва

течения
срока исковой давн
о
сти.

Решением Арбитражного суда Респу
блики Марий Эл иск

о взыскании
долга по арендной плате

удовлетворен в полном объеме.


54

Отказывая в применении
заявления о пропуске
срока исковой давн
о-
сти, арбитражный суд указал, что заключение соглашения о расторжении
договора аренды земельного участка
сле
дует считать

прерыванием течения
срока исковой дав
ности в связи с признанием

арендатор
ом

задо
л
женно
сти
.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изменяя решение а
р-
битражного суда первой инстанции, сделал вывод о том, что отказ в пр
и-
менении положений об иск
овой давности необоснован, вывод суда о пр
и-
знании ответчиком задолженности путем подписания дополнительного с
о-
глашения ошибочен, поскольку дополнительное соглашение не свидетел
ь-
ствует о признании индивидуальным предпринимателем долга. Из текста
дополнитель
ного соглашения следует, что стороны решили расторгнуть
договор аренды земельного участка. С момента подписания соглашения
обязательства сторон по договору аренды земельного участка прекращ
а-
ются, за исключением обязательства арендатора по уплате з
а
долженно
сти
по арендной плате. При этом из текста соглашения о расторжении догов
о-
ра не
известно
, какая сумма задолженности имелась на момент подписания
соглашения, за какой период. Указание на начисление арен
д
ной платы до
момента заключения соглашения не означает н
аличия задолже
н
ности по
арендной плате.

Таким образом, поскольку размер долга и период задолженности в с
о-
глашении не указаны, данное соглашение не может являться признанием
суммы долга со стороны арендатора и основанием для прерывания срока
исковой давнос
ти. Тем самым арбитражный суд пришел к выводу о том,
что имеются основания для применения срока исковой давности. Прим
е-
нив нормы о сроке исковой давности, суд апелляционной инстанции уд
о-
влетворил треб
о
вания час
тично
(Дело № А38
-
2423/2013)
.


12.
И
сходя из п
ункта 15 статьи 3
Федерального закона от
25.10.2001 №

137
-
ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Ро
с-
сийской Федерации»
размер
арендной
платы не может быть ниже ук
а-
занного в
законе

размера, однако максимальные значения названным
нормативным а
к
том не о
граничены.

Муниципальное образование
обратилось в арбитражный суд с иск
о-
вым заявлением о взыскании
с

обществ
а

основного долга по арендной пл
а-
те и неустойки.

Арбитражный суд

первой инстанции пришел к выводу о наличии у
ответчика задо
л
женности за предъявленн
ый период.

Арбитражный суд

апелляц
ионной инстанции отказал в иске и

указа
л
,
что публичное образование не могло установить размер арендной платы за
спорный земельный участок свыше 2,5% и 5% от их кадастровой стоим
о-
сти в силу положений Федерального закона от

25.10.2001


137
-
ФЗ
«
О
введении в де
й
ствие Земельного кодекса Российской Федерации
»
.

Окружной суд счел данный вывод апелляционной инстанции ошибо
ч-
ным в силу следующего.


55

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса
РФ

за земли,
переданные в аренд
у, взимается арендная плата. Порядок определения
размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной пл
а-
ты за земли, находящиеся в собственности
РФ
, субъектов
РФ

или муниц
и-
пальной собственности, устанавливаются соотве
т
ственно Правительством
РФ
, органами государственной власти субъектов
РФ
, органами местного
с
а
моуправления.

Согласно постановлению Правительства
РФ

от 16.07.2009


582
«
Об
основных принципах определения арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в государственной и
ли муниципальной собстве
н-
ности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также поря
д-
ка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации
»

о
с
новные принципы определения
арендной платы при аренде з
емельных участков, находящихся в госуда
р-
ственной или муниципальной собственности, и правила определения ра
з-
мера арендной платы за земли, наход
я
щиеся в собственности
РФ
.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок о
т
носится к
ведению органов местно
го самоуправления, в связи с чем Пост
а
новление


582 применимо к нему в части принципов определения арен
д
ной платы.

Суд апелляционной инстанции признал принцип запрета необосн
о-
ванных предпочтений и указал, что арендные платежи за спорный земел
ь-
ный участок
не могут быть выше платы за федеральные земли, размер к
о-
торой определен на основании Постановления


582.

В
нем

не устано
в-
лен порядок расчета арендной платы за пользование аналогичными з
е-
мельн
ы
ми участками.

В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от

25.10.2001


137
-
ФЗ
«
О введении в действие Земельного кодекса
РФ»

ежегодная арендная
плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с
настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому
перешли права и обязанности по догово
ру аренды такого земельного
участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов
от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты н
е-
движимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплу
а-
тацию по истечении
двух лет с даты заключения договора аренды земел
ь-
ного учас
т
ка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости
земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоста
в-
ленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении тре
х
лет с д
а
ты заключения договора аренды земельного участка.

Поэтому

размер платы не может быть ниже указанного размера, одн
а-
ко максимальные значения приведенным нормативным актом не огран
и-
чены.

Тем самым с
уд первой инстанции сделал обо
с
нованный вывод о том
,
что размер арендной платы должен определяться в соответствии с пост
а-
новл
е
нием главы администрации города Йошкар
-
Олы от 21.05.2005


64
«
О порядке определения размера арендной платы за земли, находящи
е
ся в
собственности муниципального образов
а
ния
«Город Й
ошкар
-
Ола»
.


56

В данном случае размер арендной платы, определенный на основании
указанного постановления, не ниже 5% от кадастровой стоимости, в связи
с чем выводы суда апелляционной инстанции о необходимости отказа в
удовлетворении иска являются ошибочными.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда

ка
с-
сацией

в этой части

отмене
но

как принятое при неправильном примен
е
нии
норм материального права
(Дело № А38
-
1496/2013)
.


13.
З
емельный участок под многоквартирным домом, сформир
о-
ванный после вве
дения в действие Жилищного кодекса РФ
,

переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений
в многоквартирном доме в силу закона с момента проведения его го
с-
ударственного кадастрового учета, поэтому начисление арендной пл
а-
ты после
указ
анного момента неправомерно.

Арбитражный суд отказал в иске о взыскании арендной платы по д
о-
говору аренды земельного участка, установив, что земельный участок, на
котором расположен многоквартирный дом с принадлежащим ответчику
нежилым помещением в нем, сф
ормирован и поставлен на государстве
н-
ный кадастровый учет после введения в де
й
ствие Жилищного кодекса РФ.
Следовательно, с этого момента земельный участок пер
е
шел бесплатно в
общую долевую собственность собственников помещений в многоква
р-
тирном доме.
Таким

образом, с
указанной даты

муниципальное образов
а-
ние
не обладало полномочиями по распоряжению спорным земельным
участком
, и
договор аренды земельного участка прекратил свое де
й
ствие.

(Дел
а

№ А38
-
4271/2010
, А38
-
2689/2012
)
.


14.
В другом деле арбитражный суд

отказал во взыскании арендной
платы,
поскольку

договор
аренды земельного участка является
неде
й-
ствительной гражданско
-
правовой сделкой
, поскольку

у муниципальн
о-
го образования отсутствовали полномочия по распоряжению спорным з
е-
мельным участком и его действ
ия против
о
речили статье 608 ГК РФ.

Так,
25
.02.
2009
был сформирован и поставлен на государственный к
а-
дастровый учет
участок под многоквартирным домом
.
На основании зая
в-
ления
представителя муниципального образования

от 20.04.2009

да
н
ный

земельный участок раз
делен на два участка
, которые были

поставлены на
кадастровый учет
0
3.06.2009.

При этом истцом в пользование
ответчику
был передан один из вновь образованных земельных участков.

Поэтому с
25 февраля 2009 года в силу ФЗ «О введении в действие Жилищного к
о-
дек
са РФ» муниципальное образование не обладало полномочиями по ра
с-
поряжению указанным земельным участком под мног
о
квартирным жилым
домом, в том числе по его разделу и передаче в аре
н
ду
(Дело № А38
-
884/2011)
.




57

15
.
С момента прекращения договора арендодатель
не вправе р
у-
ководствоваться
его
условиями о сроке внесения арендной платы.

Решением арбитражного суда отказано во взыскании арендной платы
в связи с
заявлением арендатора о пропуске срока исковой давности.

При этом с
уждение истца о необходимости исчисления

срока испо
л-
нения обязательства по внесению арендной платы за 3 квартал 2009 года
до 25 сентября 2009 года, как это предусмотрено договором аренды, н
е-
смотря на его расторжение, и соответственно исчисления срока исковой
давности с 26 сентября 2009 года приз
на
но

ошибочным.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении
договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания пункта 3
статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязател
ь-
ства считаются прекращенными с момента
заключения сторонами согл
а-
шения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглаш
е-
ния.

Договор аренды соглашением сторон расторгнут 10 июля 2009 года.
Тем самым с момента прекращения договора арендодатель не вправе рук
о-
водствоваться условиями п
рекращенного договора аренды. Следовательно,
денежное обязательство по внесению арендной платы за 3 квартал 2009
года считается наступившим и подлежащим исполнению с момента ра
с-
торжения договора. Иной срок внесения платы за 3 квартал 2009 года ст
о-
ронами не

согласован. Поэтому по смыслу статьи 314 ГК РФ с учетом х
а-
рактера обязательства и его прекращения обязанность внести арендную
плату за период с 1 по 9 июля 2009 года возникла у арендатора немедле
н-
но. Таким образом, применительно к статье 200 ГК РФ начало
течения
срока исковой давности начинается с 13 июля 2009 года (11 и 12 июля
2009 года


выходные дни), которое закончилось, как указано выше, 13
июля 2012 года.
(Дело № А38
-
5822/2012).


16.
Прохождение специальной процедуры предоставления земел
ь-
ного участк
а предполагает применение определенного способа исчи
с-
ления арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитра
ж-
ный суд с иском к Российской Федерации о взыскании неоснов
а
тельного
обогащения.

И
стец указал, что им подписан договор а
ренды земельн
о
го
участка с соблюдением процедуры предварительного согласования м
е
ста
размещения. Размер арендной платы определялся исходя из ставки земел
ь-
ного налога с применением коэффициентов. Ответчик в одностороннем
порядке сообщил об увеличении арендн
ой платы, применив установле
н-
ную независимым оценщиком рыночную стоимость права аренды.

Р
азмер арендной платы должен определяться в соответствии с абз
а-
цем 2 пункта «д» части 3 «Основных принципов определения арендной
платы при аренде земельных участков, н
аходящихся в собственности Ро
с-
сийской Федерации», утв
.

постановлением Правительства РФ от
16.07.2009 № 582.


58

Согласно названной норме арендная плата в спорном случае опред
е-
ляется в размере 2 проце
н
тов кадастровой стоимости зе
мельного участка.
Полученные от
ветчиком денежные средства, превышающие названную
сумму, истец квалифицир
о
вал

в качестве неосновательного обогащения и
проси
л

взыскать его с о
т
ветчика.

Арбитражный суд решением, оставленным без изменения Первым а
р-
битражным апелляционным судом, иск удовлетв
ори
л, признав
начисление
арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды произведе
н-
ным без каких
-
либо законных основ
а
ний

(Дело № А38
-
4693/2012)
.


17.
В связи с недоказанностью фактического пользования земел
ь-
ным участком в удовлетворении
иска

о взы
скании арендной платы
отказано.

Муниципальное образование в лице комитета по управлению мун
и-
ципальным имуществом обратилось в арбитражный суд с исковым заявл
е-
нием о взыскании с общества неосновательного обогащения, составля
ю-
щего стоимость пользования земел
ьным участком.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постано
в-
лением апелляции, в удовлетворении иска отказано.

Исследовав представленные сторонами доказательства

(акт
выбора
земельного участка, схему

размещения земельного участка, кадастров
ый
паспорт, акт приѐма
-
передачи земельного участка, переписк
у

ответчика

по
вопросу
согласовани
я

строительства на спорном участке
)
,
арбитражный
суд
пришел к выводу о недоказанности
фактического пользования и вл
а-
дения земел
ь
ным участком.

Так, акт выбора земе
льного участка и предварительного согл
а
сования
места размещения объекта строительства подтве
р
ждает лишь результаты
выбора земельного участка (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ). Решение о предв
а-
рительном согласовании места размещ
е
ния объекта является основанием
посл
едующего принятия решения о пред
о
ставлении земельного участка
для строительства, а также основанием установления границ такого з
е-
мельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке,
установленном федеральными законами. Тем самым названные
истцом в
качестве доказательств акт выбора земельного учас
т
ка, схема размещения
земельного участка и кадастровый паспорт подтверждают лишь факт с
о-
блюдения порядка предоставления земельного участка для строительства с
предварительным согласованием места раз
мещения объекта (пункт 5 ст
а-
тьи 30 ЗК РФ).

Акт приема
-
передачи также не признан достоверным и убедительным
доказательством фактического владения и пользования ответчиком спо
р-
ным земельным участком, поскольку подписан неуполном
о
ченным на то
лицом.

Арбитражн
ым судом на основании сведений, содержащихся в
ЕГРЮЛ,
было

установлено, что
данный
акт, как и договор аренды земел
ь-
ного участка, подписаны
лицом
, полномочия которого как директора о
б-
щества прекратились
до подписания договора
.


59

Доверенность на предоставлени
е ему права подписи таких докуме
н-
тов также отсутств
овала, что позволило

суду сделать вывод об отсутствии
у
него

полномочий действовать от имени
общества
.

Кроме того
, в материалах дела име
лся

акт обследования земельного
участ
ка, составленный
специалистами К
омитета по управлению муниц
и-
пальным имуществом, который опроверга
л

утверждение истца о том, что
ответчик фактически пользовался спорным земельным участком. Из с
о-
держания данного акта след
овало
, что земельный участок не осваивается,
на его территории строит
ельство не ведѐтся. К акту обследования прил
о-
жены фототаблицы, исследование и оценка которых позволяет заключить,
что территория спорного земельного участка используется жителями гор
о-
да Йошкар
-
Олы для прохода к близлежащим домам. Тем самым утвержд
е-
ние истц
а о том, что ответчик владеет и пользуется этим земельным учас
т-
ком,
признано судом

необоснованным
(Дело № А38
-
6498/2012).


18.
С момента регистрации права собственности первого лица на
любое из помещений в многоквартирном доме

соответствующий з
е-
мельный уча
сток поступает в долевую собственность собственников п
о-
мещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка пр
е-
кращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной
или в публичной собственности находился переда
нный в аренду земел
ь-
ный участок
(Дело № А38
-
8211/2012).


19.
Неиспользование земельного участка по назначению

в соотве
т-
ствии с условиями договора не является основанием для освобождения о
т-
ветчика от обязанности по внесе
нию арендной платы
(Дела

№ А38
-
3648/2013
, А38
-
3649/2013
)
.


20.
Установление после введения в действие
п
остановления Пр
а-
вительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582

«Об основных
принц
и
пах определения арендной платы при аренде земельных участков,
находящи
х
ся в государственной или муниципальной собственност
и, и о
Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий
и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности
Российской Федерации»
или применение ранее установленных упомян
у-
тыми органами регулируемых
ставок арендной п
латы за земельные
участки, предоставленные для целей жилищного строительства
, исх
о-
дя из рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета н
е-
завис
и
мого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса,
Вводного закона к Земельному кодекс
у, принципам и правилам, устано
в-
ленным в Постановлении от 16.07.2009 № 582.

Муниципальное образование

(арендодатель) и
акционерное общество

(арендатор) заключили договор аренды земельного участка для размещ
е-
ния не
завершенного строительством
много
квартирног
о жилого дома.


60

В соответствии с условиями договора

е
жегодный размер платы за
пользование участком рассчитывается исходя
из 2,5 процента

от кадас
т-
ровой стоимости земельного участка в случае, если объект строительства
не введен в эксплуатацию по истечении дв
ух лет с даты заключения дог
о-
вора, и исх
о
дя из пяти процентов в случае, если объект строительства не
введен в эксплуатацию по истечении трех лет с ука
занной даты
.

Арендод
а-
тель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем и бесспо
р-
ном порядке с мом
ента принятия соответствующего но
р
мативно
-
правового
акта об изменении ставки арендной платы или порядка определения разм
е-
ра арендной платы

Посчитав, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обяз
а-
тельства, истец обратился в арбитражный суд с
иском о

взыскании платы
за пользование участком,
исчислив ее размер
в соответствии с постановл
е-
нием главы администрации города Йошкар
-
Олы от 21.01.2005


64
«
О
порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в
собственн
о
сти или ведении муниципаль
ного образования
«
Город Йошкар
-
Ола
»

исходя из рыночной стоимости, определенной на основании отчета
независимого оценщика.

Суды трех инстанций пришли к выводу об отсутствии у
арендатора
долга и отказали в удовлетворении
иска
.

Во исполнение требований статей

22 и 65 Земельного кодекса РФ
Правительством Российской Федерации принято
п
остановление от
16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы
при аренде земельных участков, находящихся в государственной или м
у-
ниципальной собственности, и о

Правилах определения размера арендной
платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за
земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Поскольку

регулирование арендной платы за указанные земельные
участки осуществляется в нор
мативном порядке, принятие уполномоче
н-
ными органами государственной власти и местного самоуправления но
р-
мати
в
ных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки
арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий дог
о-
воров аренды та
ких земельных участков независимо от воли сторон дог
о-
воров аренды и без внесения в текст договоров подобных измен
е
ний.

Исходя из указанного, с 04.08.2009, то есть с даты вступления в зако
н-
ную силу указанного
п
остановления Правительства РФ от 16.07.2009


5
82, арендная плата по договору аренды должна исчисляться в соотве
т-
ствии с положениями утвержденных Правительством РФ Правил.

Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публи
ч-
ной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъект
ов
Российской Федерации и земель, государственная собственность на кот
о-
рые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных пост
а-
новлением № 582 для земель федеральной собственности.



61

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении
П
резидиума Высшего Арбитражного Суда
РФ

от 17.04.2012 №

15837/11, в
настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к
социально значимым видам деятельности, в силу «г» и «д» пункта 3 П
о-
становления № 582 арендная плата за земельные участк
и, предоставленные
в установленном порядке под жилищное строительство без проведения
торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места
размещения объекта,
не превышает двух процентов от кадастровой
стоимости.

Вопреки названным нормам пра
ва, изменение
арендодателем

способа
определения размера арендной платы (на основании отчета независимого
оценщика о размере рыночной годовой арендной платы) привело к сущ
е-
ственному увеличению ее размера и нарушению разумного баланса час
т-
ных и пу
б
личных инт
ересов и п
ринципа правовой определенности
(Дело
№ А38
-
5134/2014).


21.
В другом деле взыск
ано
неосновательное обогащение
в виде и
з-
лишне уплаченной арендной платы за пользование земельным учас
т-
ком
.

Земельный участок для строительства здания
был
предоставлен

аре
н-
датору по договору без проведения торгов, с предварительным согласов
а-
нием места размещения объекта. При этом прохождение специальной пр
о-
цедуры предоставления земельного участка предполагает применение
определенного способа исчисления арендной платы, а

р
азмер регулиру
е-
мой арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной со
б-
ственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Росси
й-
ской Федерации и земель, государственная со
б
ственность на которые не
разграничена), не может быть выше

ставок, установленных постановлен
и-
ем №

582 для земель федеральной собстве
н
ности.

Таким образом, арбитражны
е

суд
ы двух инстанций пришли

к выводу
о том, что применение

арендодателем

методики расчета арендной платы,
исходя из рыночной стоимости земельного уч
астка, не соответствует уст
а-
новленным законом пра
вилам, а суждение истца о применении специал
ь-
ного порядка исчисления арендной платы в отношении земел
ь
ного участка
является законным и обоснованным.
Арендная плата должна опред
е-
ляться в размере 2 процентов к
адастровой стоимости земельного
участ
ка

(Дело № А38
-
3137/2014 и др.).


22.
Невозможность использования земельного участка, пред
о-
ставленного для строительства, по независящим от арендатора пр
и-
чинам, является основанием для освобождения от внесения арендной
платы.

Из материалов дела следовало, что земельный участок был предоста
в-
лен для осуществления арендатором строительства общественного зд
а
ния
многофункци
о
нального назначения.


62

Между тем, поскольку на месте проведения строительных работ были
обнаружены погреб
ения,
арендатору

было выдано

предписание о приост
а-
новлении работ на данном участке и принятии мер по обеспечению его с
о-
хранности. В связи с обнаружением на земельном участке предметов, о
б-
ладающих признаками объектов археологического наследия
,

Центр архе
о-
ло
го
-
этнографических исследований производил раскопки на месте пре
д-
полагаемого строительства. Тем самым наличие на земельном участке и
с-
торических захоронений и проведение археологических раскопок препя
т-
ствовали арендатору в осуществлении его права использова
ть земельный
участок по назначению, а именно для осуществления строительства. Сл
е-
довательно, у
общества

не возникло обязанности по внес
е
нию арендной
платы за период,
в течение которого производились археологические ра
с-
копки,
поскольку невозможность использ
ования арендуемого участка была
обусловлена не виной арендатора, а независящими от него причи
нами

е-
ло № А38
-
3650/2013).


23.
Установленная по результатам торгов в форме аукциона
арендная плата не может произвольно в одностороннем порядке изм
е-
няться аренд
о
дателем.

Решением арбитражного суда требование муниципального образов
а-
ния о взыскании долга по арендной плате было удовлетворено частично.

Из материалов дела следовало, что размер арендной платы был увел
и-
чен истцом на основании

отчета об

оценк
е

стоимости

права аренды
, о чем
истец уведомил арендатора.

Между тем одностороннее изменение условий заключенного на то
р-
гах договора аренды
признано
противореч
ащим

гражданскому законод
а-
тельству.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009


582 ут
верждены Правила определения размера арендной платы, а также
порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящи
е-
ся в собственности Российской Федерации (далее


Правила).

Учитывая
единство экономического пространства и правовой системы Ро
ссийской
Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы
являются общеобязательными при определении арендной платы за нах
о-
дящиеся в муниципальной собственности земельные участки.

Согласно пункту 4 Правил в случае, если земельный участок п
ред
о-
ставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного стр
о-
ительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, пред
у-
смотренном ЗК РФ.

Такой порядок

сторонами был

соблюден. Тем самым
арендная плата определена в размере свободной рыно
чной цены, поскол
ь-
ку установлена по результатам торгов в форме аукциона. По этой причине
она не может произвольно в одностороннем порядке изменяться арендод
а-
телем.


63

В силу пункта 8 Правил при заключении договора аренды земельного
участка предусматриваются
случаи и периодичность изменения арендной
платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после
заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одност
о-
роннем порядке арендодателем на размер
уровня инфляции, установленн
о-
го в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финанс
о-
вый год и плановый период, кот
о
рый применяется ежегодно по состоянию
на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за
годом, в котором заключ
ен ук
а
занный договор аренды.

Следовательно, арендодатель не вправе пересматривать размер арен
д-
ной платы, установленный договором аренды земельного участка по пр
а-
вилам аукциона, иным способом, кроме увеличения суммы годовой платы
на размер уровня инфляции,
установленного в федеральном законе о фед
е-
ральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Тем самым истцом неправомерно вопреки указанным Правилам в о
д-
ностороннем порядке

был

изменен размер арендной платы за пользование
земельным участком на

основании отчета об оценке рыночной стоимости
годового размера арендной платы, выполненного независимым оценщ
и-
ком. Поэтому арендная плата подлежит исчислению на основании догов
о-
ра аренды
(Дело № А38
-
2366/2014).


24.
Обязательство по внесению арендных плат
ежей лежит на
арендаторе до момента государственной регистрации собственником
права собственности на жилое или нежилое помещение в многоква
р-
тирном доме.

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с треб
о-
ванием о взыскании долга по арендной плат
е.

Ответчик иск не признал и указал
, что заключенный с истцом договор
аренды земельного участка, предоставленного для строительства мног
о-
квартирного жилого дома, досрочно расторгнут по обоюдному соглаш
е-
ни
ю

сторон в связи с окончанием строительства и вводом

объекта в эк
с-
плуатацию.

Удовлетворяя иск, арбитражные суды первой, апелляционной и ка
с-
сационной инстанций исходили из следующего.

С
оглашением о расторжении договора стороны установили, что до
момента государственной регистрации права собственности хотя бы

одн
о-
го собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном д
о-
ме сохраняется обязательство по внесению арендной платы за земел
ь
ный
участок согласно договору аренды. Тем самым
при заключении соглаш
е-
ния о расторжении договора стороны достигли нового

соглашения об ур
е-
гулировании обязательств до момента государственной регистрации права
собственности хотя бы одного собственника жилого или нежилого пом
е-
щения в многоквартирном доме.


64

Арбитражны
е

суд
ы

при
шли

к выводу, что
данное
соглашение являе
т-
ся самосто
ятельным соглашением, к нему прим
е
няются общие нормы об
обязательствах.
Оно

не противоречит положениям статьи 622 ГК РФ, с
о-
гласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан ве
р-
нуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его полу
чил,
с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном дог
о
вором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его
несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной пл
а-
ты за все время просрочки. Доказательств т
ого, что после расторжения д
о-
говора аренды земельный участок был возвращен публично
-
правовому о
б-
разованию по акту приема
-
передачи в материалы дела не
было
предста
в-
лено, передаточный акт на спорный земельный участок составлен не был,
это обстоятельство не о
провергалось

и самим ответчиком.

Толкование условий соглашения о расторжении договора аренды по
з-
волило судам достаточно определенно установить, что общество пр
и
няло
на себя обязательство по внесению платы за пользование земельным
участком за период после р
асторжения договора.

Тем самым стороны достигли соглашения о расторжении договора
аренды и
с определенной в нем даты

он считается расторгнутым, однако
обязанность по внесению арендатором арендной платы сохранялась до
момента регистрации права собственност
и первого собственника помещ
е-
ния в многоквартирном доме.

Такое определение периода внесения платы за пользование земел
ь-
ным участком соответствует
статьям 36 Ж
К РФ, пункту

2 статьи 23
ФЗ
«О
государственной регистрации прав на недвижимое и
мущество и сделок с

ним», статье

16
ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Росси
й-
ской Федерации», а также разъясне
ниям, содержащимся

в пунктах 66, 67
Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопр
о-
сах, возникающих в судебной практике при разрешении спор
ов, связанных
с защитой права собственности и др
у
гих вещных прав»
, в силу которых
с
момента регистрации права собственности первого лица на любое из п
о-
мещений в многоквартирном доме соотве
т
ствующий земельный участок
поступает в долевую собственность иных л
иц, а публичный собственник
земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жил
о-
го дома, утра
чивает право на распоряжение им
(Дело № А38
-
2087/2014).


25.
В другом деле арбитражным судом признано, что с момента рег
и-
страции права собственно
сти первого лица на помещени
е

в многокварти
р-
ном доме в общую долевую собственность собственников помещений
да
н-
ного
многоквартирного дома
перешла часть земельного участка
, на к
о-
торой введена в эксплуатацию первая очередь строительства многоква
р-
тирного жилог
о дома
, и

у истца в соответствии со статьями 209, 608 ГК РФ
прекратилось право на взыскание с ответчика арендной платы за пользов
а-
ние этой частью земельного уч
а
стка.


65

О
ставшаяся часть земельного участка

была

занята объектами нез
а-
вершенного строительства, пр
аво собственности на которые
у арендатора
земельного участка
прекратилось в связи с реализацией данного имущ
е-
ства на торгах.

При отсутствии доказательств факта пользования
арендатором
спо
р-
ным земельным участком в заявленный период суды

трех инстанций

с
о
чли

не подлежащим удовлетворению требование об оплате такого пользов
а-
ния, а потому отк
а
зали

в удовлетворении иска
(Дело № А38
-
2712/2013).


26.
И
стец уменьшил
с даты государственной регистрации права
собственности первым владельцем
размер арендованного земель
ного
участка на площадь застройки первой очереди строительства мног
о-
квартирного жилого дома в связи с вводом ее в эк
с
плуатацию
.

Так,
земельный участок
был
предоставлен ответчику в аренду с целью
строительства одного объек
та


много
квартирного жилого дома,

имеющ
е-
го зону благоустройства, детских площадок, автостоянок, спортивных, б
е-
льевых, хозяйственных площадок. Строительство объекта ве
лось

в н
е-
сколько этапов, однако, на день рассмотрения спора
был
завершен лишь
первый этап строительства. Тем самым цель, дл
я достижения которой
был
предоставлен земельный участок, ответчиком не
была
достигнута. После
ввода в эксплуатацию первой блок
-
секции арендатор не проводил разм
е-
жевание земельного участка, следов
а
тельно, его индивидуально
-
определенные признаки, указанные в

договоре, не
были
изменены в уст
а-
новленном законом порядке, в том чи
с
ле и площадь земельного участка.
Однако истец по своей инициативе ограни
чил

требование по взысканию
арендной платы, умень
шив

площадь земельного участка на площадь з
а-
стройки первого этапа

строител
ь
ства.

При этом ответчик
полагал, что
земельный участок, прилегающий к
сданной в эксплуатацию блок
-
секции и предназначенный для ее использ
о-
вания
, также подлежал исключению из общей площади земельного учас
т-
ка, на которую была начислена арендная пла
та
. Между тем на день ра
с-
смотрения спора работы по благоустройству прилегающей территории о
т-
ветчиком не
были
завершены, что свидетельств
овало

о фактическом и
с-
пользовании им спорной части земельного учас
т
ка.

Арендная плата судом
взыскана по расчету истца.
(
Дело

№ А38
-
3870/2014
).


27.
Факт снятия земельного участка с кадастрового учета не я
в-
ляется препятствием для возвращения арендованного имущества.

Арбитражный суд признал
несостоятельным
довод ответчика об о
т-
сутствии оснований для внесения арендных платежей

в связи со снятием
земельного участка с кадастр
о
вого учета.

В соответствии со
статьей 622

ГК РФ при прекращении договора
аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состо
я-
нии, в котором он его получи
л с учетом нормального износа или в состо
я-
нии, обусловленном догов
о
ром.


66

Согласно разъяснениям, изложенным в
постановлении

Президиума
Высшего Арбитражного Суда
РФ

от 13.09.2011 №3413/11 по делу № А56
-
7754/2009,
образован
ие нового земельного участка не прекращает с
у-
ществования прежнего земельного участка как пр
и
родного объекта.

Таким образом, факт снятия спорного земельного участка с кадастр
о-
вого учета не является препятствием для возвращения ответчиком аренд
о-
ванного имуще
ства путем его освобождения, а также для взимания арен
д-
ной платы за использование земли.


Доказательства того, что после снятия земельного участка с госуда
р-
ственного кадастрового учета ответчик прекратил его использование и
освободил земельный участок, пер
едав его в установленном порядке аре
н-
додателю, в д
е
ло не представлены.

Согласно
пункту 1 статьи 610

ГК РФ договор аренды заключается на
срок, определенный договором. Законом не предусмотрено автоматическое
прекращен
ие договора аренды в связи со снятием земельного участка с к
а-
дастрового учета. При этом отсутствовали доказател
ь
ства того, что истец
утратил право распоряжаться используемым ответчиком земельным учас
т-
ком и требовать внесения платы за его использов
а
ние
(Дел
о А38
-
2361/2014).


28.
Для применения льготного размера арендной платы арендат
о-
ру следует доказать наличие у него на момент заключения договора
аренды права бессрочного (постоянного) пользования земельным
участком, а также тот факт, что договор заключен им
енно в порядке
переоформления указа
н
ного права.

Возражая против размера арендной платы, арендатор утверждал, что к
нему применяется п
од
пункт

«д» пункта 3 Правил

определения размера
арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной
платы з
а земли, находящиеся в собственности
РФ, утв
ержденных

пост
а-
новлени
ем

Правительства РФ от 16.07.2009

№ 582
, которым установлен
предельный размер арендной платы


2% от кадастровой стоимости

в
отнош
е
нии земельных участков, право аренды на которые переоформле
но
в соотве
т
ствии с земельным законодательством РФ
.

Между тем
представленные в дело доказательства не свидетельств
о-
вали

о заключении договора аренды земельного участка в порядке пер
е-
оформления права бессрочного (постоянного) пол
ь
зования. Напротив, из
доку
ментов усматрива
лось
, что таким правом обладал первоначальный
собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном учас
т-
ке
, и
менно ему было выдано свидетельство на право бессрочного (пост
о-
янного) пользования землей

и в дальнейшем с ним был заключе
н д
о
говор
аренды в порядке переоформления
права бессрочного (постоянного) пол
ь-
зования
. Ответчик

как последующий собственник объектов недвиж
и
мости
и а
рендатор земельного участка

не облада
л

правом бессрочного пользов
а-
ни
я земельным участком.


67

Между тем

льготн
ый размер арендной платы подлежит применению
для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного)
пользования землей и выразивших желание переоформить это право на
право аренды, и не может распространяться на лиц, не участвующих в
процедуре пер
еоформления вещного права на право аренды. Вопреки ст
а-
тье 65 АПК РФ о бремени доказывания ответчик не представил доказ
а-
тельств наличия у
него
на момент вступления в договор аренды права п
о-
стоянного (бессрочного) пользования землей и заключения данного дог
о-
вора именно в порядке переоформления этого права. Сл
е
довательно,
он
не
относится к субъектам, на которых распространяется льготный размер
арендной платы в виде 2
-
х% от кадастровой стоимости земельного учас
т-
ка. Данный вывод соответствует правовой позиции, и
зложенной в пост
а-
новлениях Президиума ВАС РФ от 10 мая 2011 года № 15575/10, от 14
февраля 2012 года № 13140/11 и опред
е
лении ВАС РФ от 10 апреля 20
12
года № ВАС
-
1273/12
(Дело № А38
-
2488/2014).


5
. Споры о признании недействительным
д
оговора аренды з
е
мельн
ого
участка


1.
Требование

о
ничтожности изменения договора аренды земел
ь-
ного участка в части увеличения арендной платы отклонен
о

арби
т-
ражным судом в связи с
законностью

изменения ее

размера в одност
о-
ро
н
нем порядке.

Закрытое акционерное общество обратилось

в арбитражный суд с и
с-
ком к муниципальному образованию в лице комитета по управлению м
у-
ниципальным имуществом о признании недействительным договора аре
н-
ды земельного участка в части устано
в
ленной на 2008 год арендной платы.

Заявленные требования основаны
на статье 65 Земельного кодекса РФ
и статье 168 ГК РФ и мотивиров
а
ны неправомерным увеличением размера
арендной платы
без согласия арендатора
.

Решением арбитражного суда в удовлетворении
иска

отказано.

В

договоре стороны установили, что размер арендной пла
ты пер
е-
сматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при
этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой
ставки арендной платы (порядка определения размера арендной пл
а
ты). В
случае изменения ставки арендной платы а
рендодатель извещает аренд
а-
тора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, приним
а-
ется и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Арбитражный суд

пришел к выводу

о том
, что арендодатель вправе
по
своей инициативе
изменять ставку арендной

платы и сам порядок опред
е-
ления размера арендной платы при условии предварительного письменн
о-
го извещения арендатора.

П
рименение собственником участка рыночной
стоимости величины арендной платы за пользование земельными участк
а-
ми, предоставленными для стр
оительства на территории города, без с
о-
ставления отдельного соглашения,
признано
правоме
р
ным.


68

Арбитражные суды

первой и апелляционной инстанций оценили д
о-
казательства, отчет независимого оцен
щика

и пришли к выв
о
ду о том, что
расчет арендной платы на 2008 г
од соответствует нормативному правов
о-
му акту органа местного самоуправления и условиям догов
о
ра.

Апелляционный суд оставил решение без изменения.

Федеральный
арбитражный суд поддержал судебные акты по данному спору

(Дело №
А38
-
35/2009).


2.
Договор аренды
земельного участка
признан недействител
ь-
ным
в связи
с нарушением статьи 44 ЖК РФ, устанавливающей в и
м-
перативном порядке компетенцию общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме и соответственно ограничива
ю-
щей полном
очия председат
е
ля прав
ления ТСЖ
.

То
варищество собственников жилья
обратилось в Арбитражный суд
Республики Марий Эл с иско
м
к муниципальному образованию о призн
а-
нии недействительной сделкой в силу ничтожности договора аренды з
е-
мельного участка.

Истец указал
, что договор аренды п
одписан председателем правления
товарищества собственников жилья с нарушением полномочий, устано
в-
ленных пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а также пр
а-
вил, предусмотренных уставом товарищества. В силу названных норм
принятие решения о заключе
нии договоров отнесено к компетенции общ
е-
го собрания соб
ственников помещений. Между тем

общее собрание чл
е-
нов ТСЖ для решения вопроса о заключении д
о
говора аренды земельного
участка не проводилось. Согласно устав
у

руководство деятельностью т
о-
варищества осу
ществляется его правлением, к его компете
н
ции относится
и подписание договоров. Истцом отмечено, что договор аренды подписан
бывшим председателем правления, однако в соответствии с уставом пре
д-
седатель правления вправе совершать лишь сделки, которые не под
лежат
обязательному одобрению правлением или общим собранием. Поскольку
договор аренды земельного участка не соответствует зак
о
нодательству, его
следует признать недействительной сделкой в силу ничтожности на осн
о-
вании статьи 168 ГК РФ.

И
стец
также

просил
учесть по
казания членов
ТСЖ
о том, что общего собрания по вопросу приобретения в аренду з
е-
мельного участ
ка не проводилось, а председатель правления ввел в з
а-
блуждение членов ТСЖ, обходя квартиры и предлагая подписать прил
о-
жение к протоколу в подтверждение
отсутствия возражений против стро
и-
тельства рядом с ж
и
лым домом гаражей.

Ответчик иск не признал

и

указа
л
, что при заключении договора
аренды был соблюден порядок, установленный статьями 30, 31, 32 Земел
ь-
ного кодекса РФ. К заявлению о предоставлении в аренд
у земельного
участка приложены документы, подтверждающие полномочия лица, под
а-
ющего заявление: протокол общего собрания членов ТСЖ с прилож
е
нием,
в котором имелись подписи членов товарищества.


69

В соответствии с протоколом члены ТСЖ решили поручить председ
а-
телю правления оформить правоустанавливающие документы на земел
ь-
ный участок и разреш
е
ние на строительство гаражей и административных
помещений и подписывать от имени ТСЖ все необходимые для этого д
о-
кументы.

Решением арбитражного суда, оставленным без измен
ения постано
в-
лен
ием апелляции, иск удовлетворен в связи с признан
ием обоснованными
доводов истца
(Дело № А38
-
4204/2010).


3.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, которые были им оговорены при заключении договора
аренды или бы
ли заранее известны арендатору либо должны были
быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или пр
о-
верки его исправности при заключении договора или передаче им
у-
щества в аренду.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора
аре
нды

земельного участка для строительства здания автомойки
неде
й-
ствительн
ым

в связи с невозможностью использования по назначению
, с
у-
ды прим
енили пункт 2 статьи 612 ГК РФ и отметили
, что договором
предусмотрена осведомленность

арендатора
о
бо

всех обременения
х и
ограничениях на использование земельного участка, о разрешении на з
а-
стро
й
ку земельного участка
.


Более того,
арендатор без каких
-
либо оговорок подписал акт выбора
земельного участка и предвар
и
тельного согласования места размещения
объекта строительства

и акт приема
-
передачи земельного участка, тем с
а-
мым согласился с условиями договора в отношении состояния и назнач
е-
ния имущества, переданного в аренду.

Тем самым
арендатору было и
з-
вестно о проходящих в районе предполагаемого строительства коммун
и-
кациях

е
ло № А38
-
1305/2013).


4.
Договор аренды земельного участка, стороной которого являе
т-
ся собственник подземного сооружения, признан действительным.

Общество
оспарива
ло

свое участие в договоре в качестве арендатора,
поскольку нежилое помещение (подземные гар
ажи) расположено под з
е-
мельным участком, тогда как по смыслу статьи 11.1 ЗК РФ земельным
участком признается часть земной поверхности.

Между тем ответчиком не
было
учтено, что по правилам статьи 130
ГК РФ к недвижимым вещам относ
и
тся все, что прочно связа
но с зе
м
лей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты нез
а-
вершенного строительства. Поэтому подземный гараж следует считать с
о-
оружением, прочно связанным с земельным уч
астком. Тем самым
общ
е-
ство
, владея и пользуясь помещением, осуществляет владение и пользов
а-
ние арендованным земельным участком,
поэтому

он
о

правомерно призн
а-
н
о

арен
датором
(Дело № А38
-
6249/2013).


Приложенные файлы

  • pdf 11040512
    Размер файла: 536 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий